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第一章 城市綜合體市場規(guī)模與主要開發(fā)模式分析 22

1.1 城市綜合體定義與發(fā)展歷程 22

1.1.1 城市綜合體的定義 22

（1）城市綜合體定義 22

（2）城市綜合體特征 22

（3）城市綜合體分類 24

（4）城市綜合體價值 26

1.1.2 城市綜合體發(fā)展歷程 27

（1）早期雛形階段 27

（2）早期開發(fā)階段 28

（3）大規(guī)模孕育階段 28

（4）擴張元年分析 29

1.2 城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀分析 30

1.2.1 城市綜合體存量市場分析 30

（1）城市綜合體存量市場規(guī)模 30

（2）城市綜合體存量區(qū)域?qū)傩?/SPAN> 30

（3）已開業(yè)城市綜合體物業(yè)組合 32

1.2.2 城市綜合體增量市場分析 32

（1）城市綜合體增量市場規(guī)模 32

（2）城市綜合體增量市場預(yù)估 33

（3）城市綜合體增長特征分析 34

1.3 城市綜合體主要開發(fā)模式分析 36

1.3.1 商務(wù)驅(qū)動模式分析 36

（1）商務(wù)驅(qū)動型開發(fā)模式分析 36

（2）商務(wù)驅(qū)動模式典型案例分析 36

1.3.2 商業(yè)驅(qū)動模式分析 37

（1）商業(yè)驅(qū)動型開發(fā)模式分析 37

（2）商業(yè)驅(qū)動模式典型案例分析 37

1.3.3 住宅驅(qū)動模式分析 37

（1）住宅驅(qū)動型開發(fā)模式分析 37

（2）住宅驅(qū)動模式典型案例分析 37

1.3.4 文化驅(qū)動模式分析 38

（1）文化驅(qū)動型開發(fā)模式分析 38

（2）文化驅(qū)動模式典型案例分析 38

1.3.5 休閑旅游驅(qū)動模式分析 38

（1）休閑旅游驅(qū)動型開發(fā)模式分析 38

（2）休閑旅游驅(qū)動模式典型案例分析 39

1.3.6 娛樂驅(qū)動模式分析 39

（1）娛樂驅(qū)動型開發(fā)模式分析 39

（2）娛樂驅(qū)動模式典型案例分析 39

1.3.7 會展驅(qū)動模式分析 39

（1）會展驅(qū)動型開發(fā)模式分析 39

（2）會展驅(qū)動模式典型案例分析 39

1.3.8 復(fù)合驅(qū)動模式分析 40

（1）復(fù)合驅(qū)動型開發(fā)模式分析 40

（2）復(fù)合驅(qū)動模式典型案例分析 40

1.4 城市綜合體面臨的主要挑戰(zhàn)分析 41

1.4.1 宏觀配套缺失帶來的挑戰(zhàn) 41

1.4.2 融資環(huán)境制約帶來的挑戰(zhàn) 41

1.4.3 項目內(nèi)涵缺失帶來的挑戰(zhàn) 41

1.4.4 項目供給過剩帶來的挑戰(zhàn) 42

第二章 城市綜合體行業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析 43

2.1 城市綜合體行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境分析 43

2.1.1 國內(nèi)宏觀經(jīng)濟發(fā)展分析 43

2.1.2 國內(nèi)宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢 44

2.1.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對城市綜合體的影響 44

2.1.4 經(jīng)濟形勢與城市綜合體相關(guān)性 45

2.2 城市綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析 46

2.2.1 房地產(chǎn)政策對商品房供給的影響 46

2.2.2 房地產(chǎn)政策對商品房需求的影響 50

2.2.3 房地產(chǎn)政策對商品房供求平衡的影響 52

2.2.4 房地產(chǎn)政策對城市綜合體開發(fā)的影響 52

2.3 城市綜合體行業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 53

2.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析 53

（1）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)分析 53

（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模分析 53

（3）房地產(chǎn)開發(fā)面積規(guī)模分析 55

（4）商品房銷售面積分析 57

（5）商品房銷售金額分析 59

（6）商品房銷售價格分析 60

2.3.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析 62

（1）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資分析 62

（2）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積分析 64

（3）商業(yè)地產(chǎn)銷售面積分析 69

（4）商業(yè)地產(chǎn)銷售金額分析 71

（5）商業(yè)地產(chǎn)成交價格分析 73

2.4 城市綜合體行業(yè)社會環(huán)境分析 75

2.4.1 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程分析 75

（1）城鎮(zhèn)化進程發(fā)展歷程與特點 75

（2）城鎮(zhèn)化推進政策匯總分析 76

（3）城鎮(zhèn)化對城市綜合體的影響 79

2.4.2 城鎮(zhèn)居民收入及消費分析 79

（1）居民人均可支配收入分析 79

（2）居民消費支出結(jié)構(gòu)變化分析 81

2.4.3 居民對生活環(huán)境要求的變化 82

2.4.4 人口因素對城市綜合體的影響 83

（1）人口總量對城市綜合體總量的影響 83

（2）人口分布對城市綜合體布局的影響 83

（3）人口結(jié)構(gòu)對綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)的影響 83

第三章 城市綜合體投資價值分析模型 85

3.1 商圈等級和規(guī)模的影響分析 85

3.1.1 商圈理論及其作用分析 85

（1）零售引力規(guī)律分析 86

（2）商圈飽和度的分析 86

3.1.2 商圈等級及規(guī)模的影響 87

3.2 投資價值模型基本假設(shè)分析 87

3.2.1 隱藏的前提條件分析 87

3.2.2 直接的前提條件分析 87

3.2.3 模型的約束條件分析 88

3.3 投資價值模型的構(gòu)建研究 88

3.3.1 銷售價值定位模型的構(gòu)建 88

3.3.2 單一業(yè)態(tài)的價值區(qū)間分析 89

3.3.3 整體價值最佳規(guī)模及最佳區(qū)間的計算 89

3.4 投資價值綜合分析體系 90

3.4.1 城市綜合體投資模型指標設(shè)計的原則 90

3.4.2 城市綜合體投資模型指標體系的建立 90

3.4.3 城市綜合體投資評價模型的建立 91

3.5 徐州世茂廣場投資價值分析 93

3.5.1 徐州世茂廣場項目發(fā)展現(xiàn)狀分析 93

3.5.2 徐州世茂廣場項目發(fā)展背景分析 93

（1）世茂廣場項目產(chǎn)品分析 94

（2）世茂廣場項目區(qū)位分析 94

（3）世茂廣場項目商圈分析 95

（4）世茂廣場項目消費能力分析 96

（5）世茂廣場項目投資價值評價 98

3.6 城市綜合體投資決策影響因素 100

3.6.1 項目決策的柔性因素分析 100

3.6.2 項目投資的不可逆性分析 100

3.6.3 項目的不確定性因素分析 101

（1）項目不確定性因素分析 101

（2）項目不確定性因素來源 101

1）市場供求因素分析 101

2）城市規(guī)劃因素分析 101

3）政策影響因素分析 102

4）經(jīng)營管理能力的影響分析 102

第四章 城市綜合體投資風(fēng)險及機會分析模型 103

4.1 城市綜合體行業(yè)投資風(fēng)險識別 103

4.1.1 城市綜合體開發(fā)投資各階段風(fēng)險 103

（1）城市綜合體開發(fā)各階段風(fēng)險識別 103

（2）城市綜合體投資風(fēng)險特征分析 109

1）投資風(fēng)險具有復(fù)雜多樣性特征 109

2）投資風(fēng)險具有階段性特征 109

3）投資風(fēng)險具有不均衡性特征 110

4）投資風(fēng)險具有可測可控性特征 110

（3）城市綜合體項目主要投資風(fēng)險 110

1）資金短缺風(fēng)險分析 110

2）供需失衡風(fēng)險分析 111

3）模式缺失風(fēng)險分析 111

4）項目運營風(fēng)險分析 112

4.1.2 城市綜合體風(fēng)險預(yù)估模式設(shè)計 113

（1）風(fēng)險預(yù)估與評價流程 113

（2）風(fēng)險預(yù)估的數(shù)學(xué)模型 113

1）風(fēng)險預(yù)估方案的計算基礎(chǔ) 113

2）風(fēng)險預(yù)估方案的計算架構(gòu) 114

3）風(fēng)險預(yù)估的模型架構(gòu)設(shè)計 115

（3）風(fēng)險預(yù)估的CPRS模型 116

1）CPRS模型的給分設(shè)計需求 116

2）CPRS模型的給分標度設(shè)計 116

3）標度評分方案的應(yīng)用分析 117

（4）風(fēng)險預(yù)估的風(fēng)險因素指標基準 117

（5）風(fēng)險對策的常見措施分析 123

（6）CPRS結(jié)果在風(fēng)險對策的應(yīng)用 124

4.2 城市綜合體投資機會相關(guān)理論分析 125

4.2.1 城市消費指標分析 125

（1）社會消費品零售額分析 125

（2）城市消費水平系數(shù)分析 126

4.2.2 城市存量指標分析 127

（1）主要城市存量指標分析 127

（2）消費水平存量系數(shù)分析 127

4.2.3 城市增量指標分析 128

（1）城市增量指標分析 128

（2）增量指標應(yīng)用分析 128

4.2.4 “現(xiàn)狀飽和指數(shù)”分析 129

（1）零售飽和指數(shù)IRS分析 129

（2）多業(yè)態(tài)飽和指數(shù)分析 130

4.2.5 “千人擁有商場面積” 131

（1）“千人擁有商場面積”的含義 131

（2）“千人擁有商場面積”評估依據(jù)分析 132

（3）“千人擁有商場面積”與城市規(guī)劃分析 134

4.2.6 “逐級消費”的市場理論 134

（1）“逐級消費”基本內(nèi)容 134

（2）“逐級消費”市場背景分析 135

（3）“逐級消費”指導(dǎo)價值與意義 135

第五章 城市綜合體區(qū)域市場投資機會分析 137

5.1 線城市投資機會分析 137

5.1.1 北京城市綜合體投資機會分析 137

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 137

（2）城市消費能力及潛力分析 138

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 139

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 141

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 142

（6）城市綜合體增量市場分析 143

（7）城市綜合體市場需求分析 144

（8）城市綜合體投資機會分析 144

5.1.2 上海城市綜合體投資機會分析 145

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 145

（2）城市消費能力及潛力分析 146

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 147

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 149

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 150

（6）城市綜合體增量市場分析 151

（7）城市綜合體市場需求分析 152

（8）城市綜合體投資機會分析 152

5.1.3 廣州城市綜合體投資機會分析 153

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 153

（2）城市消費能力及潛力分析 154

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 155

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 157

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 158

（6）城市綜合體增量市場分析 159

（7）城市綜合體市場需求分析 160

（8）城市綜合體投資機會分析 160

5.1.4 深圳城市綜合體投資機會分析 161

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 161

（2）城市消費能力及潛力分析 161

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 163

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 164

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 165

（6）城市綜合體增量市場分析 166

（7）城市綜合體市場需求分析 167

（8）城市綜合體投資機會分析 167

5.2 線城市投資機會分析 167

5.2.1 成都城市綜合體投資機會分析 167

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 167

（2）城市消費能力及潛力分析 168

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 170

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 172

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 173

（6）城市綜合體增量市場分析 173

（7）城市綜合體市場需求分析 174

（8）城市綜合體投資機會分析 174

5.2.2 沈陽城市綜合體投資機會分析 175

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 175

（2）城市消費能力及潛力分析 176

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 177

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 179

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 180

（6）城市綜合體增量市場分析 181

（7）城市綜合體市場需求分析 182

（8）城市綜合體投資機會分析 182

5.2.3 杭州城市綜合體投資機會分析 183

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 183

（2）城市消費能力及潛力分析 184

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 185

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 186

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 187

（6）城市綜合體增量市場分析 189

（7）城市綜合體市場需求分析 189

（8）城市綜合體投資機會分析 189

5.2.4 天津城市綜合體投資機會分析 189

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 189

（2）城市消費能力及潛力分析 191

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 192

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 194

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 194

（6）城市綜合體增量市場分析 195

（7）城市綜合體市場需求分析 196

（8）城市綜合體投資機會分析 196

5.2.5 武漢城市綜合體投資機會分析 196

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 196

（2）城市消費能力及潛力分析 197

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 199

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 199

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 200

（6）城市綜合體增量市場分析 201

（7）城市綜合體市場需求分析 201

（8）城市綜合體投資機會分析 202

5.2.6 福州城市綜合體投資機會分析 202

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 202

（2）城市消費能力及潛力分析 204

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 205

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 206

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 206

（6）城市綜合體增量市場分析 206

（7）城市綜合體市場需求分析 206

（8）城市綜合體投資機會分析 207

5.2.7 重慶城市綜合體投資機會分析 207

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 207

（2）城市消費能力及潛力分析 208

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 209

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 211

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 212

（6）城市綜合體增量市場分析 213

（7）城市綜合體市場需求分析 214

（8）城市綜合體投資機會分析 214

5.3 線城市投資機會分析 215

5.3.1 常州城市綜合體投資機會分析 215

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 215

（2）城市消費能力及潛力分析 216

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 217

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 219

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 220

（6）城市綜合體增量市場分析 220

（7）城市綜合體市場需求分析 220

（8）城市綜合體投資機會分析 220

5.3.2 宜昌城市綜合體投資機會分析 220

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 220

（2）城市消費能力及潛力分析 222

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 223

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 224

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 224

（6）城市綜合體增量市場分析 224

（7）城市綜合體市場需求分析 225

（8）城市綜合體投資機會分析 225

5.3.3 紹興城市綜合體投資機會分析 225

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 225

（2）城市消費能力及潛力分析 226

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 227

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 227

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 227

（6）城市綜合體增量市場分析 228

（7）城市綜合體市場需求分析 228

（8）城市綜合體投資機會分析 228

5.4 城市綜合體投資機會比較 229

5.4.1 重點城市消費水平系數(shù)分析比較 229

5.4.2 重點城市消費水平存量系數(shù)比較 231

5.4.3 重點城市城市綜合體投資機會比較 234

第六章 城市綜合體投資企業(yè)經(jīng)驗借鑒 236

6.1 萬達集團城市綜合體經(jīng)營策略借鑒 236

6.1.1 企業(yè)主要發(fā)展概況 236

6.1.2 企業(yè)經(jīng)營能力分析 240

6.1.3 企業(yè)產(chǎn)品線布局分析 240

6.1.4 企業(yè)城市綜合體項目建設(shè)狀況 242

6.1.5 企業(yè)城市綜合體經(jīng)營策略分析 244

6.1.6 企業(yè)城市綜合體代表項目分析 244

6.1.7 企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢分析 247

6.1.8 企業(yè)最新發(fā)展動向分析 248

6.2 凱德置地城市綜合體經(jīng)營策略借鑒 248

6.2.1 企業(yè)主要發(fā)展概況 248

6.2.2 企業(yè)經(jīng)營能力分析 249

6.2.3 企業(yè)產(chǎn)品線布局分析 250

6.2.4 企業(yè)城市綜合體項目建設(shè)狀況 250

6.2.5 企業(yè)城市綜合體經(jīng)營策略分析 251

6.2.6 企業(yè)城市綜合體代表項目分析 252

6.2.7 企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢分析 253

6.2.8 企業(yè)最新發(fā)展動向分析 253

6.3 恒隆地產(chǎn)城市綜合體經(jīng)營策略借鑒 253

6.3.1 企業(yè)主要發(fā)展概況 253

6.3.2 企業(yè)經(jīng)營能力分析 254

（1）企業(yè)主要指標分析 255

（2）企業(yè)盈利能力分析 255

（3）企業(yè)運營能力分析 256

（4）企業(yè)償債能力分析 256

（5）企業(yè)發(fā)展能力分析 257

6.3.3 企業(yè)產(chǎn)品線布局分析 257

6.3.4 企業(yè)城市綜合體項目建設(shè)狀況 259

6.3.5 企業(yè)城市綜合體經(jīng)營策略分析 259

6.3.6 企業(yè)城市綜合體代表項目分析 261

6.3.7 企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢分析 262

6.3.8 企業(yè)最新發(fā)展動向分析 262

6.4 華潤置地城市綜合體經(jīng)營策略借鑒 263

6.4.1 企業(yè)主要發(fā)展概況 263

6.4.2 企業(yè)經(jīng)營能力分析 264

（1）企業(yè)主要指標分析 264

（2）企業(yè)盈利能力分析 265

（3）企業(yè)運營能力分析 265

（4）企業(yè)償債能力分析 266

（5）企業(yè)發(fā)展能力分析 266

6.4.3 企業(yè)產(chǎn)品線布局分析 267

6.4.4 企業(yè)城市綜合體項目建設(shè)狀況 268

6.4.5 企業(yè)城市綜合體經(jīng)營策略分析 269

6.4.6 企業(yè)城市綜合體代表項目分析 269

6.4.7 企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢分析 271

6.4.8 企業(yè)最新發(fā)展動向分析 272

6.5 中糧置業(yè)城市綜合體經(jīng)營策略借鑒 272

6.5.1 企業(yè)主要發(fā)展概況 272

6.5.2 企業(yè)經(jīng)營能力分析 274

6.5.3 企業(yè)產(chǎn)品線布局分析 274

6.5.4 企業(yè)城市綜合體項目建設(shè)狀況 275

6.5.5 企業(yè)城市綜合體經(jīng)營策略分析 277

6.5.6 企業(yè)城市綜合體代表項目分析 278

6.5.7 企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢分析 280

第七章 城市綜合體發(fā)展前景及趨勢預(yù)測 349

7.1 城市綜合體發(fā)展前景預(yù)判 349

7.1.1 城市綜合體行業(yè)的生命周期 349

7.1.2 城市綜合體行業(yè)的發(fā)展前景 350

7.2 城市綜合體發(fā)展趨勢預(yù)測 351

7.2.1 線城市綜合體發(fā)展趨勢 351

7.2.2 線城市綜合體發(fā)展趨勢 351

7.2.3 開發(fā)商城市綜合體戰(zhàn)略布局趨勢 352

7.2.4 海外資本城市綜合體布局趨勢 353

7.2.5 城市綜合體融資方式發(fā)展趨勢 354

7.3 城市綜合體發(fā)展對策建議 354

7.3.1 從政府角度，推進城市綜合體投資開發(fā) 354

7.3.2 從開發(fā)主體角度，推進城市綜合體投資開發(fā) 356

圖表目錄

圖表1：城市綜合體的六大特征 24

圖表2：城市綜合體按項目所處城市級別分類 24

圖表3：城市綜合體按項目所處地段分類 25

圖表4：城市綜合體按項目核心物業(yè)分類 25

圖表5：城市綜合體按項目開發(fā)驅(qū)動模式分類 26

圖表6：中國城市綜合體發(fā)展歷程 27

圖表7：2015年底全國18個重點城市的城市綜合體存量（按體量排序）（單位：萬平方米，個） 30

圖表8：2015年底全國20個重點城市的城市綜合體存量區(qū)域?qū)傩裕ò疵娣e）（單位：%） 31

圖表9：2015年底軌道交通相對發(fā)達城市的城市綜合體存量區(qū)域?qū)傩耘c軌道交通情況（按數(shù)量）（單位：%） 31

圖表10：2015年底全國20個重點城市的城市綜合體區(qū)域?qū)傩耘c物業(yè)組合（單位：%） 32

圖表11：1995-2015年全國20個重點城市的城市綜合體面積增長及預(yù)測情況（單位：萬平方米） 33

圖表12：1995-2015年全國20個重點城市的城市綜合體數(shù)量增長及預(yù)測情況（單位：個） 33

圖表13：2014-2015年全國17個重點城市的城市綜合體增量預(yù)估（單位：萬平方米） 34

圖表14：2014-2015年20個重點城市的城市綜合體增量區(qū)域?qū)傩裕ò疵娣e）（單位：萬平方米） 34

圖表15：2014-2015年20個重點城市的城市綜合體增量區(qū)域?qū)傩耘c軌道交通情況（按數(shù)量）（單位：%） 35

圖表16：2014-2015年20個重點城市的城市綜合體增量區(qū)域?qū)傩耘c物業(yè)組合（單位：%） 35

圖表17：城市綜合體的開發(fā)模式類型 36

圖表18：2001-2015年前三季度我國GDP增速（單位：%） 43

圖表19：2001-2015年前三季度我國房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP中的比例（單位：%） 45

圖表20：20世紀90年代我國首次房地產(chǎn)熱開始（單位：億元，%） 47

圖表21：1993-2015年受政策調(diào)控和金融危機影響，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)冷（單位：億元，%） 48

圖表22：1998-2015年房地產(chǎn)發(fā)展成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)投資走勢（單位：億元，%） 49

圖表23：20世紀90年代以來調(diào)控與刺激政策下的中國房地產(chǎn)業(yè)投資走勢（單位：億元，%） 50

圖表24：20世紀90年代以來調(diào)控與刺激政策下的中國房地產(chǎn)業(yè)市場形勢（單位：億元，%） 51

圖表25：2010.11-2015.10中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)走勢 53

圖表26：2010.11-2015.10全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及增長情況：累計值（單位：億元，%） 54

圖表27：2010.11-2015.10全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及增長情況：當月值（單位：億元，%） 54

圖表28：2010.11-2015.10東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計增速對比（單位：%） 55

圖表29：2010.11-2015.10房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積與同比增速：累計值（單位：萬平方米，%） 56

圖表30：2010.11-2015.10房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積與其同比增速：當月值（單位：萬平方米，%） 56

圖表31：2010.11-2015.10房地產(chǎn)施工面積與同比增速：累計值（單位：萬平方米，%） 57

圖表32：2010.11-2015.10全國商品房銷售面積走勢：累計值（單位：萬平方米，%） 58

圖表33：2010.11-2015.10全國商品房銷售面積走勢：當月值（單位：萬平方米，%） 58

圖表34：2010.11-2015.10東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售面積累計同比增速對比（單位：%） 59

圖表35：2010.11-2015.10全國商品房銷售額及增長情況：累計值（單位：億元，%） 59

圖表36：2010.11-2015.10全國商品房銷售額及增長情況：當月值（單位：億元，%） 60

圖表37：2010.11-2015.10全國商品房銷售價格走勢：累計值（單位：元/平方米，%） 61

圖表38：2010.11-2015.10全國商品房銷售價格走勢：當月值（單位：元/平方米，%） 61

圖表39：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)投資完成額與比重：累計值（單位：億元，%） 62

圖表40：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)投資完成額與比重：當月值（單位：億元，%） 63

圖表41：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)投資增速VS商品房平均增速（單位：%） 63

圖表42：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)施工面積與比重：累計值（單位：萬平方米，%） 64

圖表43：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)施工面積增速VS商品房平均增速（單位：%） 65

圖表44：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)新開工面積與比重：累計值（單位：萬平方米，%） 66

圖表45：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)新開工面積與比重：當月值（單位：萬平方米，%） 66

圖表46：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速VS商品房平均增速：當月值（單位：%） 67

圖表47：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)竣工面積與比重：累計值（單位：萬平方米，%） 68

圖表48：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)竣工面積與比重：當月值（單位：萬平方米，%） 68

圖表49：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)竣工面積增速VS商品房平均增速：當月值（單位：%） 69

圖表50：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售面積與比重：累計值（單位：萬平方米，%） 69

圖表51：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售面積與比重：當月值（單位：萬平方米，%） 70

圖表52：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售面積增速VS商品房平均增速：累計值（單位：%） 70

圖表53：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售額與比重：累計值（單位：億元，%） 71

圖表54：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售額與比重：當月值（單位：億元，%） 72

圖表55：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售額增速VS商品房平均增速：當月值（單位：%） 72

圖表56：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售價格VS商品房平均銷售價格：累計值（單位：元/平方米） 73

圖表57：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售價格同比VS商品房平均增速：累計值（單位：%） 74

圖表58：2010.11-2015.10辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售價格與增速：當月值（單位：元/平方米，%） 74

圖表59：2000-2015年我國城鎮(zhèn)化水平（單位：%） 75

圖表60：2015年我國正處于城市化進程加速階段（單位：%） 76

圖表61：2015年以來推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策與重要事件 76

圖表62：2001-2015年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及同比增速（單位：元，%） 80

圖表63：2001-2015年我國農(nóng)村居民人均純收入及同比增速（單位：元，%） 80

圖表64：1978-2015年我國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)變化趨勢（單位：%） 81

圖表65：2001-2015年我國城鎮(zhèn)居民消費支出年均增速比較（單位：%） 82

圖表66：我國人均可支配收入與商業(yè)面積對應(yīng)關(guān)系（單位：元，平方米） 83

圖表67：人口規(guī)模與商業(yè)網(wǎng)點配置對應(yīng)關(guān)系表 84

圖表68：商圈的劃定示意圖 85

圖表69：城市綜合體項目價值評估指標體系 91

圖表70：徐州世茂廣場示意圖 94

圖表71：徐州世茂廣場區(qū)位圖 95

圖表72：徐州地區(qū)商圈示意圖 96

圖表73：2008-2015年徐州市GDP及同比增速（單位：億元，%） 96

圖表74：2008-2015年徐州市城鎮(zhèn)人居可支配收入及同比增速（單位：元，%） 97

圖表75：2008-2015年徐州市國內(nèi)旅游收入及同比增速（單位：億元，%） 98

圖表76：徐州世茂廣場的評價結(jié)果 99

圖表77：徐州世茂廣場各指標權(quán)重及隸屬度 99

圖表78：城市綜合體立項決策階段風(fēng)險分析表 103

圖表79：城市綜合體土地獲取階段風(fēng)險分析表 105

圖表80：城市綜合體規(guī)劃設(shè)計階段風(fēng)險分析表 106

圖表81：城市綜合體建設(shè)施工階段風(fēng)險分析表 107

圖表82：城市綜合體招商運營階段階段風(fēng)險分析表 108

圖表83：我國城市綜合體開發(fā)各融資方式的適用性 111

圖表84：我國城市綜合體開發(fā)模式 112

圖表85：風(fēng)險預(yù)估與評價流程 113

圖表86：某項目的風(fēng)險因素“公眾對項目進行抵抗或負面干預(yù)的可能性”估計情況 114

圖表87：某項目的風(fēng)險因素“公眾對項目進行抵抗或負面干預(yù)的可能性”風(fēng)險值計算結(jié)果 114

圖表88：風(fēng)險預(yù)估方案的CPRS模型 115

圖表89：CPRS的-8至8標度定義 117

圖表90：宏觀環(huán)境所產(chǎn)生的影響風(fēng)險因素（C1）指標基準 118

圖表91：市場環(huán)境所產(chǎn)生的影響風(fēng)險因素（C2）指標基準 119

圖表92：地理環(huán)境所產(chǎn)生的影響風(fēng)險因素（C3）指標基準 120

圖表93：項目內(nèi)在情況所產(chǎn)生的影響風(fēng)險因素（C4）指標基準 121

圖表94：項目建設(shè)技術(shù)所產(chǎn)生的影響風(fēng)險因素（C5）指標基準 122

圖表95：城市綜合指標類別表 125

圖表96：“千人擁有商場面積”指標解析表 132

圖表97：“千人擁有商場面積”“基礎(chǔ)值”簡表（單位：萬人，萬平方米，平方米） 132

圖表98：“逐級消費”市場結(jié)構(gòu)圖 135

圖表99：北京市城市總體規(guī)劃目標 137

圖表100：2001-2015年北京市社會消費品零售總額及同比增速（億元，%） 138

圖表101：2001-2015年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及同比增速（元，%） 139

圖表102：2015年底北京市城市綜合體項目分布圖 140

圖表103：2015年底北京市城市綜合體項目列表（單位：萬平方米） 141

圖表104：2015年底北京已開業(yè)城市綜合體特征（單位：%） 142

圖表105：2015年底北京未開業(yè)城市綜合體特征（單位：%） 142

圖表106：2015年底北京已開業(yè)綜合體物業(yè)組合（單位：%） 143

圖表107：2015年底北京未開業(yè)城市綜合體物業(yè)組合（單位：%） 143

圖表108：1995-2015年北京城市綜合體體量走勢及預(yù)測（單位：萬平方米） 144

圖表109：上海市城市總體規(guī)劃目標 145

圖表110：2001-2015年上海市社會消費品零售總額及同比增速（億元，%） 146

圖表111：2001-2015年上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及同比增速（元，%） 147

圖表112：2015年底上海市城市綜合體項目分布圖 148

圖表113：2015年底上海市城市綜合體項目列表 149

圖表114：2015年底上海已開業(yè)城市綜合體特征（單位：%） 150

圖表115：2015年底上海未開業(yè)城市綜合體特征（單位：%） 150

圖表116：2015年底上海已開業(yè)綜合體物業(yè)組合（單位：%） 151

圖表117：2015年底上海未開業(yè)城市綜合體物業(yè)組合（單位：%） 151

圖表118：1990-2015年上海城市綜合體體量走勢及預(yù)測（單位：萬平方米） 152

圖表119：廣州市城市總體規(guī)劃目標 153

圖表120：廣州市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 153