又一城市出手 調(diào)整限購范圍 基建投資下半年有望提速 房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項研究報告

• 李波 2023年10月17日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 1425 94
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杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的通知》(以下簡稱《通知》)，從加大保障性住房建設和供給、優(yōu)化住房限購政策、加強住房信貸支持力度、優(yōu)化住宅用地供應、強化預售資金監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等方面進一步完善房地

杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的通知》(以下簡稱《通知》)，從加大保障性住房建設和供給、優(yōu)化住房限購政策、加強住房信貸支持力度、優(yōu)化住宅用地供應、強化預售資金監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等方面進一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控。

加大保障性住房建設和供給

加大保障性住房建設和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，加快解決工薪收入群體住房困難，推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展新模式。

優(yōu)化住房限購政策

杭州本市住房限購范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。

杭州市戶籍家庭在本市限購范圍內(nèi)限購2套住房;非杭州市戶籍家庭在杭州市市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅記錄的，可在杭州市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

參與杭州市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，取消“須符合本市住房限購政策”限制。

加強住房信貸支持力度

人民銀行浙江省分行指導浙江省市場利率定價自律機制，研究落實杭州市差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策。

對職工使用住房公積金貸款購買二手住房的，二手住房房齡與貸款期限合計年限由不超過50年延長至不超過70年。

優(yōu)化住宅用地供應

優(yōu)化住宅用地供應結構，按需做地、精準供地，加大配套齊全、交通便利的優(yōu)質(zhì)地塊供應。根據(jù)不同區(qū)域住房市場需求特點，優(yōu)化土地規(guī)劃條件，引導企業(yè)開發(fā)差異化產(chǎn)品。

在原有以土地競買保證金繳納作為參加土地競買履約保證的基礎上，增加見索即付銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式。

強化預售資金監(jiān)管

加強預售資金監(jiān)管力度，確保監(jiān)管額度內(nèi)資金?？钣糜诠こ探ㄔO。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用、經(jīng)營狀況等，對預售資金實行差異化監(jiān)管，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營意識，構建誠實守信的市場環(huán)境。

規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場各方主體行為，加強對房地產(chǎn)項目銷售現(xiàn)場公示、登記搖號、廣告宣傳、施工質(zhì)量、公建配套等行為的監(jiān)督檢查，依法嚴處違法違規(guī)行為。

新建商品住房公證搖號公開銷售過程中購房家庭中選后放棄選房、購房的，不再限制購房意向登記。根據(jù)限購政策調(diào)整，相應優(yōu)化無房家庭認定條件。

《通知》自發(fā)布之日起施行。原有政策與本《通知》不一致的，以本《通知》為準。

2023年房地產(chǎn)新開工面積還在下降,竣工面積在增加,施工面積整體下降,未來看,房地產(chǎn)投資還會處于低位運行。但是隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整逐步到位,房地產(chǎn)投資會逐步回到合理水平。

上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.9%

7月17日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，上半年，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)243113億元，同比增長3.8%。其中，基礎設施投資增長7.2%，制造業(yè)投資增長6.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.9%。

房地產(chǎn)相關的其他數(shù)據(jù)方面，上半年，全國商品房銷售面積59515萬平方米，下降5.3%;商品房銷售額63092億元，增長1.1%。

商品房銷售和待售情況。上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。

6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%。

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68797億元，同比下降9.8%。其中，國內(nèi)貸款8691億元，下降11.1%;利用外資28億元，下降49.1%;自籌資金20561億元，下降23.4%;定金及預收款24275億元，下降0.9%;個人按揭貸款12429億元，增長2.7%。

房地產(chǎn)投資會逐步回到合理水平

今年以來，各地區(qū)、各部門堅持“房住不炒”、因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，積極做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，一季度前期積壓的購房需求集中釋放，帶動房地產(chǎn)市場有所改善，二季度房地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)化運行，上半年，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

從主要指標來看，房地產(chǎn)市場銷售、開發(fā)投資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等主要指標均比去年全年出現(xiàn)改善。

上半年，全國商品房銷售面積同比下降5.3%，銷售額增長1.1%，均明顯好于去年全年。銷售面積降幅明顯收窄，銷售額由降轉升。

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.9%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金下降9.8%，降幅比去年全年不同程度收窄。

從走勢來看，隨著經(jīng)濟恢復向好，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展政策顯效，房地產(chǎn)市場將逐步走穩(wěn)。從需求端來看，“房住不炒”政策作用下，投機性住房需求逐步得到抑制，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，將繼續(xù)帶動房地產(chǎn)發(fā)展。

從供給端來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)“高杠桿、高負債、高周轉”的經(jīng)營模式難以為繼，房地產(chǎn)市場供給正經(jīng)歷階段性調(diào)整。隨著調(diào)整逐步到位，市場供給也會逐步趨于穩(wěn)定。

從中長期來看，我國房地產(chǎn)市場正從過去的高速發(fā)展轉向平穩(wěn)發(fā)展，這是由房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化、市場供求關系調(diào)整決定的。

根據(jù)中研普華研究院《2023年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項研究報告》顯示：

今年以來，房地產(chǎn)投資疲軟導致建設活動持續(xù)趨緩，但在基礎設施投資及季節(jié)性需求走強驅動下，基礎設施相關建設活動或將在下半年重新提速。

基建投資下半年有望提速

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1～5月，全國商品房銷售面積同比降幅擴大，房地產(chǎn)開發(fā)建設仍較低迷。與之相應的是，1～5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%(按可比口徑計算)，其中住宅投資34809億元，同比下降6.4%。

國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，各線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平或略降、二手住宅銷售價格環(huán)比下降;各線城市新建商品住宅銷售價格同比有漲有降、二手住宅銷售價格同比下降。

當前樓市呈現(xiàn)買方市場的特征，這種特征在二季度初開始出現(xiàn)并越來越強，背后的原因是隨著前期積壓需求在一季度集中釋放后，二季度市場交易節(jié)奏放緩，但房源供應充足導致市場供大于求，因此6月份出現(xiàn)了房價的回落。

從新建商品住宅看，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉為持平，其中北京、上海環(huán)比分別上漲0.1%和0.4%，廣州、深圳環(huán)比分別下降0.1%和0.3%;

二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平;三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.1%。

一位金融從業(yè)人士表示，房地產(chǎn)投資具有高杠桿屬性，因此與貨幣政策緊密相關，在市場預期并不樂觀的背景下，房企投資也會比較謹慎，而對入市節(jié)奏更多會選擇觀望，這會放緩整體的投資進度。

受房地產(chǎn)投資拖累，建筑業(yè)細分行業(yè)數(shù)據(jù)也出現(xiàn)回落。

國家統(tǒng)計局服務業(yè)調(diào)查中心和中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的中國采購經(jīng)理指數(shù)顯示，6月份，綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)為52.3%，比上月下降0.6個百分點。

分行業(yè)看，建筑業(yè)新訂單指數(shù)為48.7%，比上月下降0.8個百分點;投入品價格指數(shù)為51.8%，比上月上升7.1個百分點;銷售價格指數(shù)為51.6%，比上月上升4.7個百分點。

國家統(tǒng)計局相關人員表示，從市場預期看，建筑業(yè)業(yè)務活動預期指數(shù)為60.3%，比上月下降1.8個百分點，但今年以來始終位于60%以上的高位景氣區(qū)間，這意味著，建筑業(yè)企業(yè)對行業(yè)發(fā)展的信心較強。

房地產(chǎn)行業(yè)支持政策再度加碼

針對當前的經(jīng)濟形勢，逆周期調(diào)節(jié)備受關注，其中政策性開發(fā)性金融工具等準財政工具也成為重要的增量資金來源。

去年中央曾投放兩批金融工具，合計規(guī)模為7400億元，這有效補充了一批項目的資本金來源。對于今年是否會投放的話題，《2023年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，將持續(xù)發(fā)揮政策性開發(fā)性金融工具作用。

7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策期限的通知》，對“金融16條”中關于房企存量融資展期等部分政策進行延期。

本次《通知》將相關政策延期后，“金融16條”第四條和第八條現(xiàn)有關內(nèi)容相應變更為：

對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。

2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

對于商業(yè)銀行按照本通知要求，2024年12月31日前向專項借款支持項目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風險分類;對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長期有效。各金融機構應按照文件要求切實抓好落實，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)風險市場化出清，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《2023年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項研究報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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