央視調(diào)查 低首付 買(mǎi)房 靠譜嗎 住房貸款市場(chǎng)調(diào)研

• 李波 2023年6月12日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1304 85
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近期，在互聯(lián)網(wǎng)上，一些以“低首付”為噱頭的售房廣告大范圍傳播。“低首付”買(mǎi)房是怎么回事?

近期，在互聯(lián)網(wǎng)上，一些以“低首付”為噱頭的售房廣告大范圍傳播?！暗褪赘丁辟I(mǎi)房是怎么回事?

重慶：部分樓盤(pán)銷(xiāo)售不佳 推出“低首付”吸引購(gòu)房人

在重慶巴南區(qū)某新建商品房項(xiàng)目，記者看到，在售的兩棟樓房目前大概銷(xiāo)售了36%的房源，開(kāi)發(fā)商搞起了打折促銷(xiāo)。

如一套三居室的房源，備案價(jià)格大約是115萬(wàn)元，折后大約在104萬(wàn)元。

根據(jù)購(gòu)房政策，這套房子首付大約在20.8萬(wàn)元，貸款本金為83.2萬(wàn)元。為了吸引客戶(hù)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人推薦起了“低首付”購(gòu)房辦法。

重慶市南岸區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：你們可以按照備案價(jià)來(lái)貸款，比如115萬(wàn)元能貸8成的話，就能貸到90多萬(wàn)元。多貸的那一部分，就相當(dāng)于給你交了首付。

這種操作方式，正是此前引發(fā)爭(zhēng)議的“低首付”模式。以前面提到的房子為例，115萬(wàn)元作為基準(zhǔn)價(jià)格來(lái)申請(qǐng)貸款，比以104萬(wàn)元向銀行申請(qǐng)貸款，能多貸出約8.8萬(wàn)元。

中介說(shuō)，這多出來(lái)的8.8萬(wàn)元可以全部返還給購(gòu)房人，用于支付首付，相當(dāng)于首付比例降低了。

在另一個(gè)新房項(xiàng)目，記者也被問(wèn)起是否需要辦理“低首付”。中介表示，這種“低首付”購(gòu)房，主要是部分銷(xiāo)售不佳、急于清盤(pán)或回款的企業(yè)可以操作，但部分銷(xiāo)售情況相對(duì)好的，就必須嚴(yán)格按照購(gòu)房政策來(lái)執(zhí)行。

專(zhuān)家：“低首付”實(shí)為“高評(píng)高貸”套取信貸資金

像這樣的“低首付”買(mǎi)房，乃至部分中介宣稱(chēng)的“負(fù)首付”買(mǎi)房，是如何被辦理的，其中有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)?

記者在重慶某房產(chǎn)中介了解到，辦理“低首付”需提供的資料與正常購(gòu)房沒(méi)有太大差異，購(gòu)房人要先按國(guó)家政策20%的比例交齊首付款，等銀行放貸后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式返還給購(gòu)房人。

采訪中，中介也強(qiáng)調(diào)，操作“低首付”必須通過(guò)他們來(lái)進(jìn)行。據(jù)了解，這種“低首付”操作方式，今年以來(lái)才在當(dāng)?shù)亻_(kāi)始出現(xiàn)。

專(zhuān)家表示，“低首付”的操作方式，本質(zhì)上就是通過(guò)人為做高房屋的評(píng)估值來(lái)套取信貸資金。對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，其實(shí)未必有利。

雖然首付變低了，但月供、稅費(fèi)等其他方面的成本反而更高了。以之前那套房為例，雖然可減少8.8萬(wàn)元的首付，但如果用“低首付”方式貸款30年，需多還本息15.31萬(wàn)元。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所副研究員 蔡真：對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，比如房子實(shí)際值100萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人把它評(píng)估成了120萬(wàn)元。假設(shè)是80%的貸款比例額度，貸款就是96萬(wàn)元。那么一旦房?jī)r(jià)下行，銀行就會(huì)面臨抵押品不足額的風(fēng)險(xiǎn)。銀行再向金融市場(chǎng)傳導(dǎo)的話，會(huì)帶來(lái)一系列風(fēng)險(xiǎn)。

多地首套房房貸利率下調(diào)

今年以來(lái)，加入首套房貸款利率下調(diào)隊(duì)伍的城市持續(xù)增加。據(jù)中指研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，已有太原、金華、鄭州、珠海、石家莊、沈陽(yáng)、衢州等40多個(gè)城市調(diào)整首套房貸款利率下限至4%以下。

4月份以來(lái)，南平、馬鞍山、衢州、駐馬店、沈陽(yáng)等多個(gè)城市首套房貸款利率降低。

其中，部分城市的首套房貸款利率年內(nèi)已經(jīng)多次下調(diào)。例如，今年沈陽(yáng)首套房貸款利率下調(diào)兩次，先從4.1%降至3.9%，近期調(diào)整后進(jìn)一步降至3.8%。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的百城首套房主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1個(gè)基點(diǎn);二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月份首套和二套房主流房貸利率較去年同期分別回落116個(gè)基點(diǎn)和54個(gè)基點(diǎn)。

但與此同時(shí)，在北京、上海、廣州等一線城市，多家銀行二手房首套房貸款利率仍保持在4%以上。

對(duì)于未來(lái)房貸利率走勢(shì)，業(yè)內(nèi)幾乎達(dá)成共識(shí)。高級(jí)分析師表示，考慮到當(dāng)前貸款利率已經(jīng)處于較低水平，加之一季度信貸投放較快，短期內(nèi)房貸利率將維持“按兵不動(dòng)”的態(tài)勢(shì)。

由于首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制仍然繼續(xù)執(zhí)行，預(yù)計(jì)仍將有符合規(guī)定的城市跟進(jìn)下調(diào)。

住房貸款市場(chǎng)調(diào)研

住房貸款是很大一部分想要購(gòu)房人的需求，住房貸款的市場(chǎng)顯而易見(jiàn)。在國(guó)內(nèi)主要一線城市，房貸的使用率已經(jīng)達(dá)到較高水準(zhǔn)，以購(gòu)房按揭貸款來(lái)說(shuō)，貸款比重已經(jīng)達(dá)到7成以上，而且近幾年，通過(guò)用自己名下或親人的房產(chǎn)申請(qǐng)房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款以實(shí)現(xiàn)盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)的居民人數(shù)也越來(lái)越多?！胺抠J”已經(jīng)成為與居民生活息息相關(guān)的一種生活方式。

2022年，繼多個(gè)熱點(diǎn)城市房貸利率上升之后，有關(guān)多個(gè)城市二手房“停貸”的消息引發(fā)熱議。

熱點(diǎn)二線城市中，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象：部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務(wù)。多位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，銀行暫停房貸業(yè)務(wù)主要和貸款額度收緊等有關(guān)。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年版住房貸款項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)》分析：

在國(guó)內(nèi)主要一線城市，房貸的使用率已經(jīng)達(dá)到較高水準(zhǔn)，以購(gòu)房按揭貸款來(lái)說(shuō)，貸款比重已經(jīng)達(dá)到7成以上，而且近幾年，通過(guò)用自己名下或親人的房產(chǎn)申請(qǐng)房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款以實(shí)現(xiàn)盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)的居民人數(shù)也越來(lái)越多?！胺抠J”已經(jīng)成為與居民生活息息相關(guān)的一種生活方式。

住房貸款行業(yè)中，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析稱(chēng)，作為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，LPR保持不變是立足于宏觀經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn)，而房貸利率上浮，反映出監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定向調(diào)控，反映出未來(lái)樓市降低居民購(gòu)房杠桿、防范居民住房金融風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控趨勢(shì)。

央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給金融機(jī)構(gòu)劃定了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限“兩道紅線”，規(guī)定工農(nóng)中建交、國(guó)開(kāi)行和郵儲(chǔ)等大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限是40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%;城市商業(yè)銀行等小型銀行的貸款上限則分別為22.5%、17.5%。

因此，銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款和對(duì)個(gè)人的住房貸款都被設(shè)置了上限，需通過(guò)加息、延長(zhǎng)貸款周期甚至停貸的方式，調(diào)劑上限壓力。

住房貸款未來(lái)發(fā)展前景分析

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于飽和狀態(tài)，但在國(guó)家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策，未來(lái)人們住房面積需求會(huì)不斷增大。隨著“房住不炒”政策初見(jiàn)成效，市場(chǎng)降溫明顯。

開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策持續(xù)收緊。房住不炒下，這一趨勢(shì)還在繼續(xù)。

未來(lái)10年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升。

城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)住房貸款要達(dá)到70%，未來(lái)近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

報(bào)告對(duì)我國(guó)住房貸款行業(yè)的供給與需求狀況、市場(chǎng)格局與分布等多方面進(jìn)行了分析，并緊密結(jié)合項(xiàng)目情況對(duì)住房貸款項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景進(jìn)行了研判。

本報(bào)告深入挖掘項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目潛力、商業(yè)模式、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃、財(cái)務(wù)預(yù)計(jì)等方面的內(nèi)容完美地展現(xiàn)給投資者，最大限度提升您的公司/項(xiàng)目?jī)r(jià)值，確保您的商業(yè)計(jì)劃處于同行領(lǐng)先水平，將是您成功融資的敲門(mén)磚。

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