上海今年商業(yè)綜合體將超400家 2023商業(yè)綜合體發(fā)展趨勢預(yù)測報告

• 黃江 2023年3月15日 來源：新浪 1352 89
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2023年上海擬新開3萬平方米以上購物中心達45家，面積超300萬平方米，為近三年來最多的一年。這是因為一些原本在前兩年完工開業(yè)的項目受新冠影響延遲到了今年。2023年，上海購物中心總量(3萬平方米以上)將超過400家。

商業(yè)綜合體即購物中心，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系。購物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。

上海今年商業(yè)綜合體將超400家 2023商業(yè)綜合體發(fā)展趨勢預(yù)測報告

近期，上海購物中心協(xié)會發(fā)布《上海購物中心2022-2023年度發(fā)展報告》，對后疫情時代購物中心業(yè)態(tài)的一些發(fā)展趨勢進行預(yù)測。

《報告》提出，2023年上海擬新開3萬平方米以上購物中心達45家，面積超300萬平方米，為近三年來最多的一年。這是因為一些原本在前兩年完工開業(yè)的項目受新冠影響延遲到了今年。2023年，上海購物中心總量(3萬平方米以上)將超過400家。

2022年，上海新開業(yè)購物中心(3萬平方米以上)共20家，其中新建開業(yè)3萬平方米以上的購物中心僅l0家，且都在第四季(多數(shù)在12月中下旬)開業(yè)，是多年來最少的。一些存量老舊購物中心(廣場)因經(jīng)營單一經(jīng)不起疫情沖擊，出租率大幅下降，敷不入出，有的關(guān)門大吉，轉(zhuǎn)手經(jīng)營，有的并購調(diào)改，業(yè)態(tài)重組，去年第四季調(diào)改重新開業(yè)有10家，占年度總開業(yè)數(shù)的50%。

2022年，上海購物中心業(yè)態(tài)受疫情影響，經(jīng)營總體同比下降25.4%，特別是有些傳統(tǒng)單一的購物中心經(jīng)營規(guī)模降幅達30%左右。2022年，上海購物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營總規(guī)模為2000億元左右，經(jīng)營總額約占上海社會消費品零售總額12.6%，比上年下降了0.36個百分點。

進入2023年，隨著疫情防控措施的優(yōu)化，上海消費市場正在全面重啟，從新開業(yè)購物中心的所在地看，“五個新城”和居民家門口的“十五分鐘生活圈”是它們的入駐新“熱土”。

上海“十四五”規(guī)劃的實施，加快了五個新城的商業(yè)布局，2023年，奉賢新城的南方國際集團新開建“圓都”項目正加快建設(shè)，浦東新區(qū)的臨港愛琴海等多個購物中心(廣場)新建開業(yè)，青浦新城的上海東渡蛙城等多個購物中心(廣場)擬在年內(nèi)開業(yè)，這些新項目都將推動新城商圈建設(shè)。

三年疫情對社區(qū)商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深刻影響，社區(qū)型購物中心利用已有的社群、“團長”等新的營銷模式，以“鄰距離”提供便捷的一刻鐘便民服務(wù)。一些駐店品牌餐飲、超市藥房充分利用外賣外銷外送模式，讓消費者足不出戶也能享受美好生活?！秷蟾妗分赋?，從2023年上海擬新開的購物中心項目看，3-5萬平方米的有20家，加上新開3萬平方米以下社區(qū)商業(yè)廣場，占上海新開項目的50%以上。

購物中心的消費群體中，最具代表性的是“z世代”新消費群體，而隨著“z世代”年齡的增長和成家立業(yè)，不斷新生可愛的寶寶，稱之為“a世代”。牢牢把握消費新熱點、新趨勢，是2023年購物中心業(yè)態(tài)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型方向。

《報告》指出，2023年，一些購物中心(廣場)特色餐飲更新會更快，復(fù)合型的集文化藝術(shù)、健身健美、娛樂潮玩于一體的組合餐飲會更受“z世代”的歡迎。同時，為滿足“a世代”消費需求，“嬰兒水(泳)館”“兒童中心”“兒童天地”“兒童樂園”“兒童冰雪”等也有望成為購物中心不可或缺的新消費場所。

“國潮+新潮”相融合的業(yè)態(tài)，也將成為2023年購物中心發(fā)展的新趨勢?！吧虡I(yè)+文化”“商業(yè)+藝術(shù)”“商業(yè)+運動健身”等跨界復(fù)合體驗型品牌將以首店首發(fā)等形式，不斷呈現(xiàn)在消費者面前;類似“圍爐煮茶”、主題市集、露營微度假、微電影微劇場、智創(chuàng)電玩、新能源車聯(lián)銷等既有中式消費又有時尚體驗的跨界業(yè)態(tài)更受消費者青睞;運用數(shù)字化技術(shù)進行運營創(chuàng)新，營造新場景，將成為主要的競爭手段和制勝法寶;“元宇宙”技術(shù)的開發(fā)運用，將現(xiàn)實場景與虛擬場景有機融合，將是購物中心聚客增流重要內(nèi)容。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》顯示：

根據(jù)2023年政府工作報告，今年城鎮(zhèn)新增就業(yè)預(yù)期目標設(shè)置為1200萬人左右，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右。

過去十年間，中國城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)年均約1270多萬人;而在2022年，經(jīng)濟發(fā)展遇到疫情等多重超預(yù)期因素沖擊的情況下，城鎮(zhèn)新增就業(yè)達到1206萬人，超額完成1100萬人的年度目標任務(wù)，年末城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率降到5.5%。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責人米陽：“1200萬新增就業(yè)人口的發(fā)展目標，是在就業(yè)總量壓力較大的基礎(chǔ)上制定的較為平穩(wěn)、易于落實的穩(wěn)健目標。根據(jù)人力資源和社會保障部過去十年的平均數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)就業(yè)人員中48%為第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，基本需要在辦公空間中工作運行和經(jīng)濟活動，即可轉(zhuǎn)化為5760萬平方米的新增辦公需求，相當于全國重點四十城優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)總體量的約六成水平，有望成為第三產(chǎn)業(yè)辦公面積需求增長的利好信號。此外，充分的就業(yè)機會和勞動報酬，將從根本上提高消費意愿和消費者活力，推動零售、餐飲、文旅等多樣商業(yè)地產(chǎn)市場回暖。”

政府工作報告顯示，要“突出企業(yè)科技創(chuàng)新主體地位”。2022年，高新技術(shù)企業(yè)達到40萬家，中小型科技企業(yè)達50萬家，其研發(fā)投入占全國企業(yè)研發(fā)投入的68%，762家企業(yè)進入全球企業(yè)研發(fā)投入2500強。今年，這一力量在規(guī)模上還是質(zhì)量上都還要進一步擴大提升。

米陽：“2022年互聯(lián)網(wǎng)大廠整合退租的趨勢為商業(yè)地產(chǎn)市場留下深刻印象，科技行業(yè)未來的需求機遇成為市場重點關(guān)注的話題之一。一方面，在互聯(lián)網(wǎng)(傳統(tǒng)意義上的科技大廠)之外，高技術(shù)制造業(yè)等硬核科技領(lǐng)域前景廣闊，國家戰(zhàn)略政策顯著利好。雖然其人力規(guī)模和辦公樓使用面積較小，不具備爆發(fā)式增長的特點，但其發(fā)展壯大將利好以產(chǎn)業(yè)園和工業(yè)廠房為主的工業(yè)地產(chǎn)空間。

另一方面，在二十大和2023年兩會的表述中，企業(yè)從“技術(shù)創(chuàng)新”的主體轉(zhuǎn)變成“科技創(chuàng)新”的主體，在國家創(chuàng)新戰(zhàn)略中地位提高，將展現(xiàn)出更多價值和市場活躍性。據(jù)工業(yè)和信息化部數(shù)據(jù)，全國已經(jīng)培育了7萬多家專精特新中小企業(yè)，其中專精特新“小巨人”企業(yè)8997家;累計已有1300多家專精特新中小企業(yè)A股上市，占A股上市企業(yè)總數(shù)的27%。2023年，中國力爭全國專精特新中小企業(yè)總量超過8萬家，計劃培育100個左右中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群，并加大對中小微企業(yè)融資支持，支持專精特新企業(yè)加快上市。雖然本輪創(chuàng)新增長機遇預(yù)計將難以比擬2014年前后的“雙創(chuàng)”熱潮，也不會復(fù)制2018年前后的大廠高速擴張競賽，但豐富的企業(yè)主體發(fā)展將為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來多元、活躍的增長機遇，改善整體市場預(yù)期和環(huán)境?！?/p>

政府工作報告強調(diào)，今年的工作重點包括深化國資國企改革，提高國企核心競爭力。國資委表示，中央企業(yè)要堅持“一個目標”，即做強做優(yōu)做大國有資本和國有企業(yè)。下一步央國企重組整合，專業(yè)化整合和產(chǎn)業(yè)化整合將要共同推進、互相促進。

米陽：“2020-2023年是國企改革三年行動的時期，國資委對央國企及其下屬機構(gòu)的監(jiān)管和提效要求顯著提高，央企效益增長創(chuàng)下歷史最好水平，并在新興領(lǐng)域持續(xù)加大投入。因此，過去三年央國企的不動產(chǎn)相關(guān)需求也相應(yīng)地大幅擴張，央國企租戶成為疫情擾動下表現(xiàn)穩(wěn)健的壓艙石，是業(yè)主方和服務(wù)機構(gòu)重點關(guān)注和服務(wù)的客戶類型。

從另一個角度而言，過去一段時間內(nèi)國家對于央國企(尤其是金融機構(gòu))有了更高的風氣建設(shè)和節(jié)儉要求，已經(jīng)開始改變國有金融機構(gòu)和國央企在企業(yè)選址方面的判斷和考量因素，促使央國企更多地關(guān)注性價比較高的新興區(qū)域或樓宇。一方面，部分企業(yè)將從市中心的高端租賃用房搬遷整合到存量資產(chǎn)中，造成原址樓宇退租空置壓力提高;另一方面，這也將推動市場中出現(xiàn)一批較大規(guī)模的央國企企業(yè)不動產(chǎn)搬遷和整合需求。“

《2023-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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