回遷戶房建筑面積50%被公攤 盈利歸誰(shuí)？2018公攤面積國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

• 2018年11月1日 WuYaNan來(lái)源：騰訊網(wǎng) 788 48
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  商品房供需格局迎變局，如何對(duì)需求擴(kuò)大的領(lǐng)域增加市場(chǎng)十分重要！

  商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、...

近日，黑龍江哈爾濱市棚改安置小區(qū)東直家園的回遷戶反映稱，一套建筑面積為108平方米的回遷房，使用面積只有54平方米，公攤面積的比率高達(dá)50%。

近日，黑龍江哈爾濱市棚改安置小區(qū)東直家園的回遷戶反映稱，一套建筑面積為108平方米的回遷房，使用面積只有54平方米，公攤面積的比率高達(dá)50%。雖然近年來(lái)圍繞公攤面積比例的爭(zhēng)議已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮了，但是如此高的比例還是讓人瞠目結(jié)舌。

自1998年我國(guó)住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，公攤面積就成了一個(gè)爭(zhēng)論不休的話題。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，住宅建設(shè)過(guò)程中總要留有一定的公共空間，比如消防通道、電梯井、垃圾站等等，這些公共空間一般由購(gòu)房者享用，因此，所產(chǎn)生的成本費(fèi)用自然必須由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)。

但購(gòu)房者并不認(rèn)可這種說(shuō)法，從國(guó)際上看，大多數(shù)國(guó)家都是按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)的，并沒(méi)有所謂的公攤面積。而且，公攤面積比例多少又沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有法律法規(guī)沒(méi)有設(shè)定上限，再加上相關(guān)信息不透明，全是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)不得不接受現(xiàn)有公攤面積的攤牌，這幾乎跟“霸王條款”差不多。

除了對(duì)公攤面積本身的合理性存在質(zhì)疑外，公攤面積的多少才算合適同樣意見(jiàn)不一。由于不同購(gòu)房者的需求不一樣，有些購(gòu)房者需要樓間距更大、公共空間更舒適的小區(qū)環(huán)境，隨之公攤面積就需要更大。

而有些購(gòu)房者更在乎公攤面積小、得房率高的住宅，這似乎也是大多數(shù)購(gòu)房者的意愿。購(gòu)房者本身的意見(jiàn)分歧，也導(dǎo)致了公攤面積的存廢問(wèn)題久拖不決。

不過(guò)，無(wú)論爭(zhēng)議有多大，背后其實(shí)都是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者兩者的利益博弈。

但在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，購(gòu)房者明顯是個(gè)弱勢(shì)群體。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在支付房款時(shí)，總價(jià)款是單價(jià)乘以建筑面積，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。就套內(nèi)建筑面積而言，購(gòu)房人完全可以通過(guò)專業(yè)的測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量成本低、簡(jiǎn)便、不需要其他人的配合。但公攤面積則不然。一般人根本不知道公攤部位在哪里，更談不上對(duì)公攤部位進(jìn)行測(cè)算。

正是憑著市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)地位，一些開(kāi)發(fā)商就把公攤面積變成了“搖錢(qián)樹(shù)”，趁機(jī)大發(fā)其財(cái)，造成現(xiàn)在的公攤面積越來(lái)越大。而購(gòu)房者除了無(wú)奈掏錢(qián)外，似乎也找不到更好的途徑予以解決。

目前，“房子是用來(lái)住的”已取得了民眾的普遍共識(shí)。炒房者固然不能將住宅用來(lái)炒作牟利，開(kāi)發(fā)商自然也不能在公攤面積上拿公眾的利益來(lái)牟取暴利。尤其令人關(guān)注的是，哈爾濱此次涉事的住宅小區(qū)還是棚改戶的回遷房工程。對(duì)于這種拿保障房和回遷戶當(dāng)“唐僧肉”的不良開(kāi)發(fā)商，必須堅(jiān)決予以嚴(yán)懲。

更為關(guān)鍵的是，還需要盡快將公攤面積納入法制化、法規(guī)化管理的軌道。包括厘清公攤面積的概念、限制最高比例，有條件的地方逐步開(kāi)展使用面積交易等。

總之，對(duì)公攤面積多念“緊箍咒”，既是對(duì)開(kāi)發(fā)商行為的一種規(guī)范，也是保障購(gòu)房者利益的實(shí)招。

2018公攤面積國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積。而公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積。公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù))。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積。此外影響公攤面積的因素有建筑規(guī)模，公共設(shè)施，套內(nèi)面積以及戶型。

其實(shí)目前國(guó)家在公攤面積上沒(méi)有明確的規(guī)定必須控制在哪個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)。一般多層住宅的公攤面積約在10%~13%，18層以下的板式住宅公攤約在13%~15%，點(diǎn)式的樓盤(pán)公攤大多在15%~17%，而30層以上的住宅因?yàn)殡娞輸?shù)量的增多，公攤通常都在25%左右。

此外住房公攤面積標(biāo)準(zhǔn)要依據(jù)房屋類型而定。高層住宅，比如12-33層住宅的公攤率為14-24%，另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”“強(qiáng)電井”“弱電井”等公用設(shè)施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。

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