廣州樓市限價松動背后是對中央的試探 眾人期待進(jìn)一步消息

• 2018年10月22日 YangJinZhu來源：網(wǎng)易 1404 93
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  技術(shù)升級提升競爭力，行業(yè)轉(zhuǎn)型增強(qiáng)優(yōu)勢，智慧城市建設(shè)行業(yè)企業(yè)如何選擇？

  隨著智慧城市建設(shè)行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的智慧城市建設(shè)企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當(dāng)前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研...

廣州郊區(qū)松動限價有試探意味，賭的是中央是否能給放松空間。畢竟，少有沒有財政壓力的地方政府，各地都有松綁樓市的動力，因此都在拭目以待廣州此舉的結(jié)果。

廣州郊區(qū)松動限價有試探意味，賭的是中央是否能給放松空間。畢竟，少有沒有財政壓力的地方政府，各地都有松綁樓市的動力，因此都在拭目以待廣州此舉的結(jié)果。

股票持有人、買家、賣家、兄弟城市，都在等待廣州限價松動的進(jìn)一步消息。

10月19，廣州市增城區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)“放開限價”的消息在社交媒體廣為傳播，廣州市住建委19日連夜回應(yīng)，表明兩點(diǎn)態(tài)度：

1、要對新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導(dǎo)機(jī)制做優(yōu)化，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。

2、會繼續(xù)嚴(yán)格對新建商品住房開展價格指導(dǎo)，保持調(diào)控連續(xù)性和穩(wěn)定性。

這個回應(yīng)，用的是優(yōu)化而不是取消限價的字眼，但它迅速被解讀為限價松動、乃至樓市調(diào)控松動的信號。

消息滿天飛。10月20日，被限價籠罩的另外三個一線城市北京、上海、深圳，以及全國不少熱點(diǎn)二線城市的樓市都陷入了奇妙的氛圍。對于開發(fā)商，一種翹首以盼等待開獎，卻又不敢說破的心情夾雜其中。投資客們則蠢蠢欲動，以為這是一個各地調(diào)控放松的前奏。

事實(shí)上， 這場廣州限價松動風(fēng)波只是央地博弈下的一次小小試探，它還在發(fā)酵，它的確是一個信號，但是一個控漲也控跌的信號。

這兩年，一線與熱點(diǎn)二線城市的房價，在限價、限購、限售、限貸等一系列調(diào)控舉措下，終于止住了快速上漲的勢頭。廣州突然放松限價，是否意味著這種小心翼翼的平衡即將被打破？

廣州有什么不一樣

《財經(jīng)》記者發(fā)現(xiàn)，這和廣州的財政邏輯有關(guān)。

本輪調(diào)控，一線城市力度最大。在四個一線城市里，廣州的財政壓力最大。廣州是唯一一個既需要向省級政府繳稅，也需要向中央政府繳稅的一線城市。兩邊繳稅，財力被轉(zhuǎn)移出去更多，廣州就像是一線陣營里的“二線城市”，它的城市建設(shè)水平和力度也明顯弱于其他三個一線城市。

在這個局面下，廣州對土地財政的依賴程度超過其他三城，當(dāng)?shù)卣枰ㄟ^賣地去充實(shí)地方財政。當(dāng)市場冷卻，調(diào)控嚴(yán)厲之際，開發(fā)商在廣州的拿地?zé)崆橐矔苡绊?，這導(dǎo)致廣州對放松樓市調(diào)控的需求遠(yuǎn)逾其他三城。

這次傳出限價松動的城區(qū)，都是廣州的外圍郊區(qū)。

廣州原來的市區(qū)并不大。增城、南沙、從化等這些地方原本并不是廣州的直屬地區(qū)，屬于縣級市，城鎮(zhèn)化水平并不高，這些遠(yuǎn)郊區(qū)的房價和中心城區(qū)也沒法相比，房價落差一直很大。2015年以前，廣州遠(yuǎn)郊這幾個地區(qū)并非房地產(chǎn)市場發(fā)展熱點(diǎn)，土地供應(yīng)量也有限。

2015年，新一波房地產(chǎn)熱潮來臨，廣州市區(qū)大量樓盤迅速去化，政府在市區(qū)征地的難度也越來越大，廣州市隨后大力發(fā)展周邊郊區(qū)。相比市區(qū)，郊區(qū)土地多，拆遷量小，容易做新產(chǎn)業(yè)。

2017年3月之后，面對快速上漲的房價，中央再次嚴(yán)厲調(diào)控樓市，各地方政府也不得不跟進(jìn)。不過，廣州跟進(jìn)調(diào)控的動作是一個循序漸進(jìn)的過程，不像其他一線城市一上來就全市限購、限價，廣州起初對增城、從化、南沙等外圍區(qū)不限購。而這些調(diào)控安全帶迅速吸引了珠三角投資客，一時間炒房熱度大漲，開發(fā)商們也紛紛去這些地區(qū)拿地，樓板價屢創(chuàng)新高，帶動廣州郊區(qū)房價明顯上漲，也拉高了整個廣州的商品房均價。廣州也因此出臺進(jìn)一步調(diào)控政策，外圍地區(qū)也進(jìn)入限價限購，不再享受免調(diào)控紅利。這個政策延續(xù)至今。

開發(fā)商的對策則是大名鼎鼎的“雙合同”，購房合同上的房價即合同備案價并不高，但通過和業(yè)主簽署裝修合同等，把剩余房款轉(zhuǎn)移到裝修等明目上。業(yè)主付出的還是高房價，但是名義房價卻在限價令的區(qū)間之內(nèi)。在市場好的時候，“雙合同”符合各方利益：開發(fā)商規(guī)避了限價令，業(yè)主心照不宣但求買到房，政府很可能也樂得睜一只眼，閉一只眼。“雙合同”的結(jié)果，既不違背中央調(diào)控大計，又不會掃開發(fā)商的興，還不影響政府賣地。

時至今日，《財經(jīng)》記者發(fā)現(xiàn)，廣州“雙合同”模式存在的土壤正在逐步流失。也正是這個新變量，導(dǎo)致嚴(yán)密的樓市調(diào)控最先在廣州漏出一道縫隙。

“雙合同”基礎(chǔ)不再

最近一段時間，廣州房價在調(diào)控重拳下走出下滑曲線。當(dāng)房價下行，限價令就失去了原來的意義，形同虛設(shè)。而曾經(jīng)皆大歡喜的“雙合同”也失去了默認(rèn)基礎(chǔ)，反倒成了激化矛盾的源頭，讓廣州陷入沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“房鬧”之中。

因?yàn)殚_發(fā)商的“雙合同”本身就不合規(guī)，所以房價下跌之后，業(yè)主們便堂而皇之地抱怨開發(fā)商的所謂“精裝修”貨不對板，根本不值那么多錢。而之所以吵上臺面，是因?yàn)檫x擇了“雙合同”的業(yè)主承擔(dān)了更多的借貸成本，一旦房價下跌，業(yè)主的痛苦指數(shù)便上升。

舉個例子，你要在廣州買一套100平米的房子，假設(shè)真實(shí)單價3萬一平米，總價300萬，三成首付、七成貸款，你可以貸210萬。但是因?yàn)橄迌r，你簽了“雙合同”，假設(shè)合同單價1.5萬，網(wǎng)簽總價150萬，七成貸款只能貸105萬，你還有105萬本該靠貸款的錢沒著落。

一些買房人選擇了小額貸款，或者消費(fèi)貸，去覆蓋這筆錢，但借貸成本明顯高過銀行貸款，在房價下行期，業(yè)主的不滿就會爆發(fā)。另一方面，監(jiān)管層打擊金融泡沫，禁止首付貸等資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，彌補(bǔ)貸款不足的資金渠道被切斷，延續(xù)“雙合同”會讓潛在購房者無力買房。而開發(fā)商在回款越來越難的情況下，不得不降價促銷，但這又損害了已購房群體的利益，于是出現(xiàn)“房鬧”。房鬧越多，投資環(huán)境越差，也不利于廣州郊區(qū)繼續(xù)賣地。

因此，維系“雙合同”的基礎(chǔ)已經(jīng)動搖，這個原本符合各方利益的東西，已變成一個不符合各方利益的東西。在這個背景下，廣州釋放限價松動的消息，其實(shí)是防止出現(xiàn)新的“雙合同”，以免后續(xù)更大規(guī)模的群訴。

廣州市住建委的表態(tài)也是沖著“雙合同”拆分價格來的——“要對新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導(dǎo)機(jī)制做優(yōu)化，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備?！?/p>

因此，這看上去更像是一次拆雷行動。

央地博弈加劇

這次廣州郊區(qū)松動限價，有一點(diǎn)試探中央反應(yīng)的意味，賭的是中央是否能給一點(diǎn)松動空間。畢竟，少有沒有財政壓力的地方政府，各地都有取消限價的動力，都在拭目以待廣州此舉的結(jié)果。

在中國，大多數(shù)二線城市都依賴土地財政?！吨袊?017年度財政預(yù)算執(zhí)行報告》顯示，對土地財政依賴度高的前五大省份分別為浙江、重慶、江蘇、山東、江西，其中浙江達(dá)到了113.5％。

樓市下行之后，土地流拍明顯增加。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示， 2018年1-7月流拍地塊總規(guī)劃建筑面積1663萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.2倍。

一些城市想到了在戶籍上做文章，通過增加人口來拉動需求。2018年上半年，全國有超過40個城市發(fā)布了各類型的政策吸引人才落戶，同時推出購房優(yōu)惠補(bǔ)貼，踩限購政策邊界。

一旦廣州破局成功，中央給了調(diào)控空間，那么珠三角、其他一二線城市都有可能跟進(jìn)嘗試放開限價，甚至放開限購。

一家國內(nèi)百強(qiáng)房企上海區(qū)域經(jīng)理在接受《財經(jīng)》記者采訪時表示，上海目前還沒有聽到取消限價的風(fēng)聲，監(jiān)管的大方向還是要穩(wěn)定房價，不出現(xiàn)大漲大跌。但他相信，一旦購房者信心觸底，政府的調(diào)控政策也會隨之變化。

一位龍頭房企廈門公司負(fù)責(zé)人告訴《財經(jīng)》記者，尚未聽說廈門有取消限價的政策，而且廈門樓市的關(guān)鍵是限購，相比限購，限價的影響小得多。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，廈門政府本已醞釀在下半年放松限購等調(diào)控政策，但7月31日中央政治局作出“堅決遏制房價上漲”的表態(tài)后，上述調(diào)整無疾而終。

如今，央地關(guān)于樓市調(diào)控的博弈又一次進(jìn)入了關(guān)鍵階段。

不僅是地方政府，銀行也在試探監(jiān)管層的限貸底線。據(jù)錢江晚報報道，本周杭州多家銀行下調(diào)了房貸利率，首套房貸利率較基準(zhǔn)利率從上浮15%-20%，下調(diào)至上浮10%。放款速度也在加快，多家銀行表示只要手續(xù)齊備，7個工作日即可放款。

網(wǎng)絡(luò)金融服務(wù)公司融360發(fā)布的《2018年9月中國房貸市場報告》顯示，9月全國首套房貸款平均利率為5.7%，創(chuàng)年內(nèi)新高，但增幅連續(xù)4個月下降。

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