海南限購四個月之后 市場進(jìn)入“量降價(jià)漲”模式

• 2018年8月30日 FanTianQing來源：網(wǎng)易新聞、搜狐網(wǎng) 596 33
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  2018-2024年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告中的房地產(chǎn)投資行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時(shí)，對房地產(chǎn)投資行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分...

海南全域限購政策實(shí)施四個月后，市場進(jìn)入“量降價(jià)漲”模式。

據(jù)《瞭望》報(bào)道，海南全域限購政策實(shí)施四個月后，記者在市場一線調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場整體交易已經(jīng)進(jìn)入“冰凍期”，售樓中心銷售人員比購房者多，市場進(jìn)入“量降價(jià)漲”模式。高壓調(diào)控下，海南樓市往日的“搶房”熱潮已經(jīng)退去，但是新的問題也在積聚：房價(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上的“堰塞湖”、備案“堰塞湖”、“想買買不到，想賣沒法賣”等新型供需矛盾正在逐步顯現(xiàn)。

環(huán)島一圈難覓在售新房源

記者近期在海南一些市縣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場成交銳減，大部分銷售中心門可羅雀，幾乎無人問津。在三亞市紅塘灣，記者在某項(xiàng)目銷售中心蹲守較長時(shí)間，發(fā)現(xiàn)沒有購房者前來咨詢。

據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目一期項(xiàng)目在去年9月份已經(jīng)交房，也就是說在限購之前，已經(jīng)售完。二期共計(jì)9棟樓400多套暫未拿到預(yù)售證，預(yù)計(jì)均價(jià)每平方米25000～35000多元。盡管三亞市之前做出了限價(jià)要求，但是銷售人員表示，“這里是郊區(qū)，跟三亞市不一樣，價(jià)格只要不高于此前成交價(jià)太多就可以?！?/p>

“你們買不了，我們賣不了。”銷售人員明確表示，盡管已申請預(yù)售證，但是何時(shí)批復(fù)，一直沒有明確時(shí)間表。

在三亞市主城區(qū)，位于迎賓路附近的某項(xiàng)目也已經(jīng)無房可賣。據(jù)銷售人員透露，三亞市區(qū)現(xiàn)在基本上無房可賣，他們項(xiàng)目只剩下兩套別墅，但只能租賃不能購買?！霸谌齺喼荒苓x擇二手房，價(jià)格在每平方米30000元左右。”

在附近的另一項(xiàng)目，由于來人很少，數(shù)十名銷售人員在埋頭忙著手中的事情。一名銷售人員表示，一期已經(jīng)售罄，春節(jié)后成交均價(jià)每平方米30000多元，僅有少量的商辦可以購買，四十年產(chǎn)權(quán)。“現(xiàn)在三亞均價(jià)在每平方米35000～40000元左右，但沒有房源?！变N售人員表示。

在海南東線房地產(chǎn)熱門區(qū)域瓊海博鰲鎮(zhèn)，某項(xiàng)目銷售人員表示，博鰲目前均價(jià)都在每平方米25000元以上，預(yù)售房屋已經(jīng)售罄，新房源還在等待開盤通知。博鰲鎮(zhèn)上的一家中介公司人員表示，目前博鰲已經(jīng)沒有新盤，如果想購買只能選擇二手房，均價(jià)也都在每平方米25000元左右。

在海南西線，位于儋州市的某項(xiàng)目，與一年前相比，這里完全沒了往日的熱鬧，售樓大廳如今已經(jīng)空空蕩蕩，門口也無人接待，只有一名保安坐在長桌后面。項(xiàng)目沙盤一側(cè)，被一個較大的擋板圍擋，上面寫著“升級改造 暫停開放”。

在內(nèi)場區(qū)域，記者主動上前咨詢時(shí)，一名銷售人員介紹說，戶型都是100多平方米，均價(jià)在每平方米17000元以上，但是目前正在建設(shè)樣板房，想買房只能再等等，現(xiàn)在還買不了。

?？诘哪稠?xiàng)目屬于城南區(qū)域較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不少在開盤之前咨詢或認(rèn)籌的價(jià)格在每平方米14000元左右，但到了6月份開盤時(shí)，價(jià)格一下子飆漲到了每平方米19000元以上，眾多購房者直唿開發(fā)商“坐地起價(jià)”，但即使這樣的高價(jià)，房子開盤當(dāng)日就成了“日光盤”。

?？谠诤Ｄ戏康禺a(chǎn)市場中一直屬于較為活躍的板塊，但如今也難覓新盤。

進(jìn)入“量降價(jià)漲”模式

海南省于今年4月22日晚上宣布的全域限購政策，核心內(nèi)容為非本省戶籍居民家庭在新增限購區(qū)域購買住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個月及以上個人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明，此前已實(shí)施限購區(qū)域則需要提供60個月的相關(guān)證明。

政策實(shí)施后，市場迅速降溫，但記者發(fā)現(xiàn)，也不乏一些房地產(chǎn)企業(yè)劍走偏鋒，試圖尋求“突圍”。比如一大型企業(yè)在三亞海棠灣的項(xiàng)目推出了“先租后買”的購房模式，即開發(fā)商先將商品房進(jìn)行出租，并與承租人簽訂一項(xiàng)合同，在合同期內(nèi)購買所租的房產(chǎn)，購買價(jià)格以當(dāng)初租房時(shí)的價(jià)格為準(zhǔn)，而租房者在租房期內(nèi)所交的房租，可以抵沖部分購房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部產(chǎn)權(quán)。“購房者要一次性繳納總房款70％的金額作為未來40年的租金，每10年續(xù)簽一次，但是一開始就寫明有40年租賃權(quán)?！币晃讳N售人員如此表示。

不過，對于部分大型房企而言，壓力可能并沒有想象中那么大。“很多大型房企在海南已經(jīng)沒有多少存貨了?！蹦炒笮头科蠛Ｄ鲜聵I(yè)部一位負(fù)責(zé)人表示，截至去年底，海南商品住宅庫存去化期約11個月，比上年末減少12個月。

日前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，海南已經(jīng)進(jìn)入“量降價(jià)漲”模式。6月份海南全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資146.72億元，同比下降37.3%，環(huán)比增長9.9%。當(dāng)月商品房銷售面積141.51萬平方米，同比下降18.3%，環(huán)比增長21.4%；銷售金額206.05億元，同比增長1.1%，環(huán)比增長22.2%。6月海南商品房銷售均價(jià)每平方米14560元，同比增長23.8%，環(huán)比增長0.7%。

限購等調(diào)控政策對市場造成了較大影響。以三亞市為例，今年1～5月，三亞市商品房共計(jì)網(wǎng)簽8676套，同比減少22.09%；面積80.83萬平方米，同比減少14.19%；總額163.45億元，同比減少27.19%；均價(jià)每平方米20222.59元，同比下跌15.15%。

據(jù)三亞市住建局工作人員介紹，全域限購之后，商品房銷售急劇下降，4月22日至6月底僅銷售131套。其中，以企業(yè)名義購房的僅11套，其余120套為個人名義購房（商業(yè)109套，11套為本省戶籍居民購買）。

但與此數(shù)據(jù)相對應(yīng)的是，海南房價(jià)已經(jīng)連續(xù)多月出盡了“風(fēng)頭”。7月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月份70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況。這其中，?？诃h(huán)比漲幅最大，為3.9%，其次是濟(jì)南（3.6%）、丹東（3.3%）、三亞（3.2%）。而在近期發(fā)布的7月份數(shù)據(jù)中，海口以2.3%的環(huán)比漲幅位居房價(jià)上漲第一梯隊(duì)，同時(shí)以19%的同比漲幅領(lǐng)漲全國。?？?、三亞此前已經(jīng)連續(xù)多月進(jìn)入房價(jià)漲幅第一梯隊(duì)。受此影響，住建部8月17日約談了?？?、三亞等市政府主要負(fù)責(zé)人。

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