市場上的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀如何？

• 2018年6月19日 HaoChenChong來源：房天下 998 63
• 繁體

• 

  2018-2024年聚光類球面透鏡市場發(fā)展前景分析及供需格局研究預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。聚光類球面透鏡行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企...

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的跌宕起伏，在城市及其周邊近郊地區(qū)出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房購銷兩旺的現(xiàn)象，雖然國家屢次明令禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房。

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的跌宕起伏，在城市及其周邊近郊地區(qū)出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房購銷兩旺的現(xiàn)象，雖然國家屢次明令禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房，但隨著近年房價的大幅度上漲，小產(chǎn)權(quán)房購銷現(xiàn)象卻呈現(xiàn)出不減反增的趨勢。

小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

由于"小產(chǎn)權(quán)房"是由一些村集體組織或者開發(fā)商出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的"商品房"，它未經(jīng)國家產(chǎn)權(quán)部門登記認(rèn)可，只在一定范圍內(nèi)被賦予產(chǎn)權(quán)，被認(rèn)可有產(chǎn)權(quán)，從法律上而言即沒有物權(quán)特性，不能享有物權(quán)的完整權(quán)利，不能隨意處分，也不會受到《物權(quán)法》完整的保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢，其發(fā)展現(xiàn)狀可以概括為以下三個方面。

第一，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量多。小產(chǎn)權(quán)房之所以能得以生存和發(fā)展，始終與政府的相關(guān)政策有著密切的關(guān)系。小產(chǎn)權(quán)房銷售的不規(guī)范性，致使有關(guān)部門很難進(jìn)行精確統(tǒng)計其具體的數(shù)量，但一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查卻表示，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的廣泛性超出人們的想象，已經(jīng)達(dá)到驚人的地步。小產(chǎn)權(quán)房大量、廣泛地存在，牽涉到各個方面的利益，是關(guān)乎國計民生的一個重大問題，處置時必須慎重考慮。

第二，小產(chǎn)權(quán)房保障差。因為目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，所以一旦國家決定對該集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，小產(chǎn)權(quán)房購買者可能因其并非合格的購房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外，無法享受有關(guān)補(bǔ)償或優(yōu)惠條件，小產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益無法保護(hù)。

另外，小產(chǎn)權(quán)房沒有按照法律規(guī)定履行相應(yīng)的報備、報批手續(xù)，不符合法律規(guī)定，其即使取得了由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的"小產(chǎn)權(quán)"，也將因不符合法律規(guī)定而無法受到法律保護(hù)，不能進(jìn)行正常的上市交易，也不能繼承，不能辦理抵押。

第三，小產(chǎn)權(quán)房效應(yīng)強(qiáng)。拆除違法小產(chǎn)權(quán)房不僅意味著巨大的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重時還會引致社會不安。如何賠償購房者的損失，如何安排他們的住所這些問題都是及具敏感性的，是必須解決的問題。

小產(chǎn)權(quán)房概述

小產(chǎn)權(quán)房，又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨(dú)立或與開發(fā)商(以下通稱開發(fā)建設(shè)單位)聯(lián)合在集體的土地上開發(fā)建設(shè)的商品房。購買此房者無法取得法定機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地使用權(quán)證書和房屋證書，而是由村委會或鎮(zhèn)政府給購房者頒發(fā)的房屋證明，俗稱小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的，所謂大產(chǎn)權(quán)房是指通過劃撥或轉(zhuǎn)讓的方式取得國有土地使用權(quán)后建設(shè)的并且南國家房管部門頒發(fā)合法產(chǎn)權(quán)證的房屋。所以，嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)并不是一個法定的概念，只是人們對特定社會現(xiàn)象的一種描述。小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房相比較而言，具有如下幾個特征。

首先，小產(chǎn)權(quán)房的土地使用不合法。小產(chǎn)權(quán)房是由開發(fā)建設(shè)單位直接在集體的土地上開發(fā)建設(shè)房屋并出售給購房人，未將集體的土地征用為國家用地并轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，未辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和稅費(fèi)，所建房屋因用地不符合法律規(guī)定的程序和條件，小產(chǎn)權(quán)房所占有的土地屬于非法用地。

其次，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)程序違法。根據(jù)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設(shè)和出售商品房，必須"五證"齊全，即土地使用證、規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售許可證、銷售許可證等。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)單位未取得合法的土地使用證，未辦理且事實(shí)上也無法辦理規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)，未按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和各項稅費(fèi)，其開發(fā)建設(shè)房屋的程序不符合法律、法規(guī)規(guī)定。

再次，小產(chǎn)權(quán)房無合法產(chǎn)權(quán)證書。《物權(quán)法》第9條規(guī)定，"不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力"。房屋屬于不動產(chǎn)，即必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對該房屋享有完整的權(quán)力。

另根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門。換句話說，只有縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證書才是合法有效，其他任何單位或部門都不具有頒發(fā)的房屋證書的職權(quán)。

因此，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂的房屋"產(chǎn)權(quán)證"不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書，購房者對所購房屋存在較大的瑕疵。

由此可見，小產(chǎn)權(quán)房的存在和發(fā)展是不合法的，國家也三令五申地強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，建設(shè)部對此還發(fā)布了風(fēng)險提示規(guī)勸城鎮(zhèn)居民不要購買小產(chǎn)權(quán)房。盡管如此，我國的小產(chǎn)權(quán)房購銷現(xiàn)象還是愈演愈烈，究其原因，除了各地的商品房價格不斷上漲已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通老百姓的承受能力之外，在我國法律制度體系中存在著缺陷也是小產(chǎn)權(quán)房市場存在的另一個原因。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡