房子的性?xún)r(jià)比主要看哪些方面？購(gòu)房注意事項(xiàng)

• 2018年5月27日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1103 71
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)基金市場(chǎng)深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)基金行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

房子的性?xún)r(jià)比主要看這些方面，購(gòu)房注意事項(xiàng)。

房子的性?xún)r(jià)比主要看哪些方面？

一、 地段優(yōu)勢(shì)

地段一直被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)認(rèn)為是選址的金科玉律，樓盤(pán)所在地段是其能否增值保值的首要因素。因?yàn)榈囟尉哂胁豢蓮?fù)制性，使得好地段的樓盤(pán)成為稀缺性的產(chǎn)品。當(dāng)所有房產(chǎn)的價(jià)格都上漲的時(shí)候，位于黃金地帶配套設(shè)施良好的樓盤(pán)雖然也在升值，但短期內(nèi)的升值幅度可能比不上新興熱點(diǎn)區(qū)域樓盤(pán)。可是當(dāng)市場(chǎng)蕭條時(shí)，這些樓盤(pán)就會(huì)表現(xiàn)出良好的保值屬性。

二、交通便捷

由于繁華路段的交通情況已經(jīng)越來(lái)越難以滿(mǎn)足日益發(fā)展的交通需求，在樓盤(pán)建設(shè)過(guò)程中，交通方面的配置通常和地段因素、區(qū)域人文因素結(jié)合起來(lái)考慮，相比其他區(qū)域樓盤(pán)，交通便捷的樓盤(pán)保值性強(qiáng)。

三、區(qū)域潛力

一些位于有著清晰規(guī)劃、發(fā)展?jié)摿γ黠@區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)，在價(jià)值層面會(huì)更具有一定的潛力，即使是目前在區(qū)位配套、交通出行方面還有欠缺，但區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁將極大支撐樓盤(pán)的升值，對(duì)購(gòu)房者而言，買(mǎi)房就是買(mǎi)未來(lái)。只要經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，房?jī)r(jià)就會(huì)有支撐。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的保值增值，有著最直接的促進(jìn)作用。

四、質(zhì)量保證

買(mǎi)房不能一味圖便宜搶優(yōu)惠，質(zhì)量過(guò)硬的樓盤(pán)才是能保值的樓盤(pán)，而現(xiàn)房由于一切盡在眼前，所以，真正經(jīng)得起檢驗(yàn)的現(xiàn)房更具保值潛力。

五、品牌實(shí)力

在市場(chǎng)情況不好的時(shí)候，品牌開(kāi)發(fā)商由于積累較多，資金鏈斷裂的危險(xiǎn)性會(huì)相對(duì)小一些，而品牌開(kāi)發(fā)商往往也會(huì)在提升性?xún)r(jià)比、附加值上下功夫。絕大多數(shù)品牌開(kāi)發(fā)商都有較強(qiáng)的責(zé)任心，因?yàn)樗麄儠?huì)對(duì)自己的品牌非?？粗兀粌H在設(shè)計(jì)建造環(huán)節(jié)會(huì)精益求精，而且會(huì)在售后服務(wù)、物業(yè)管理方面極力增加項(xiàng)目的附加值，比如提供更高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

六、產(chǎn)品稀缺性

只要不是全社會(huì)的經(jīng)濟(jì)大崩潰，特色樓盤(pán)永遠(yuǎn)是賣(mài)方市場(chǎng)。因?yàn)橄∪碧厣豢蓮?fù)制，而高端購(gòu)房者對(duì)高居住品質(zhì)的追求永無(wú)止境，如水景樓盤(pán)，其價(jià)格即便偏高，購(gòu)買(mǎi)者仍然會(huì)很多。

七、 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

房子是用來(lái)住的，涉及到幾十年甚至一輩子的生活品質(zhì)。所以，物業(yè)服務(wù)應(yīng)該作為自己的購(gòu)房保值重要標(biāo)準(zhǔn)。

八、居住者素質(zhì)高

“擇鄰而居”目前已成為很多人的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主素質(zhì)高且相對(duì)集中，這樣的社區(qū)人文環(huán)境和整體氛圍是其他樓盤(pán)所不能比擬的。

九、政府規(guī)劃影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目受區(qū)域經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和政策變動(dòng)影響是普遍的，只是程度不同而已。已有明確區(qū)域規(guī)劃的新興區(qū)域，雖然目前可能在生活配套、整體環(huán)境、交通出行方面有一定的欠缺，但未來(lái)的規(guī)劃已經(jīng)確定，欠缺的方面能夠通過(guò)時(shí)間解決。政府的開(kāi)發(fā)規(guī)劃可以算做房屋保值的標(biāo)準(zhǔn)。

十、戶(hù)型與樓層

戶(hù)型的好壞直接影響到房屋的價(jià)格，戶(hù)型設(shè)計(jì)包括，面積、格局、動(dòng)線(xiàn)、平面關(guān)系等；樓層不同房?jī)r(jià)也略有差異，購(gòu)房時(shí)可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件及采光要求來(lái)做選擇。

十一、價(jià)格經(jīng)濟(jì)性

高性?xún)r(jià)比的房子除了對(duì)品質(zhì)的要求，更重要的是做為性?xún)r(jià)比指標(biāo)的計(jì)算分母——價(jià)格，綜合品質(zhì)好，而價(jià)格低的樓盤(pán)無(wú)疑就是我們所追求的特美價(jià)廉，物超所值的房子。

由此可見(jiàn)，高性?xún)r(jià)比的房子不僅僅凸顯在價(jià)格、位置、戶(hù)型等綜合因素，完善的配套設(shè)施、良好的商業(yè)環(huán)境及順暢的交通等等，也成為了選購(gòu)高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)的重要考慮因素。

購(gòu)房注意事項(xiàng)

1、不一定要新房

買(mǎi)新房，固然是好，可市區(qū)合適房源并不多，要么房?jī)r(jià)太高，要么戶(hù)型不合適，而且大多是期房不能馬上入住。二手房基本可以馬上入住，可是老舊的問(wèn)題，還有產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù)比較麻煩，找中介比較擔(dān)心。僅從樓體外觀的嶄新外觀上，新建房新穎的設(shè)計(jì)、合理的布局、低密私密的居住環(huán)境顯然更能滿(mǎn)足年輕人的審美和居住需求。二手房目前的房源供應(yīng)仍集中于老居住區(qū)，樓體和戶(hù)型都略顯老舊。

作為年輕置業(yè)者需要引起重視的是，新建商品房近年來(lái)逐漸向市區(qū)周邊分布，社區(qū)生活配套便成為一大考驗(yàn)，許多樓盤(pán)社區(qū)的生活配套甚至可以說(shuō)有名無(wú)實(shí)，這與發(fā)展完善的二手房社區(qū)相距甚遠(yuǎn)。

2、慎買(mǎi)純小戶(hù)型社區(qū)的房子

目前樓市已剛需為主體，因此，大多購(gòu)房者都青睞小戶(hù)型，提醒大家，在選擇小戶(hù)型的時(shí)候盡量不要選擇全部都是小戶(hù)型的社區(qū)。這是因?yàn)楫?dāng)整個(gè)社區(qū)都設(shè)計(jì)成小戶(hù)型時(shí)，容易造成人均占有社區(qū)資源的不合理性：上下班的時(shí)候電梯超載、供水供電過(guò)于集中等。

相比其他的小戶(hù)型，80平方米左右的“小兩居”顯得更為“黃金”。因?yàn)檫@種戶(hù)型不大也不小，而且品質(zhì)上符合現(xiàn)代年輕人的感官享受和居住需求。即使是自住型購(gòu)買(mǎi)者，在若干年后搬離小戶(hù)型，還能作為投資產(chǎn)品。此外，建議在購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型時(shí)一定要注意戶(hù)型是明廚明衛(wèi)，且房間內(nèi)的透氣性一定要好，實(shí)用性要高。

3、注意交房時(shí)間

交房時(shí)間是很容易讓購(gòu)房者忽略的一個(gè)問(wèn)題。通常情況下，在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，售樓員會(huì)告知購(gòu)房者一個(gè)大概的交房時(shí)間，但由于工程進(jìn)度會(huì)受到許多外在因素的影響，延期交房的事件時(shí)有發(fā)生。

所以，如果選擇購(gòu)買(mǎi)期房作為婚房的話(huà)，那么一定要做好延期收房的準(zhǔn)備，以免遭遇類(lèi)似情況時(shí)措手不及。另外，在購(gòu)房時(shí)還應(yīng)該計(jì)算好裝修時(shí)間。建議婚房置業(yè)者當(dāng)選擇期房做婚房時(shí)，一定要打好提前量，能把婚期安排在預(yù)計(jì)交房時(shí)間的9個(gè)月之后，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的各種突發(fā)情況。

4、經(jīng)濟(jì)適用量力而行

一般來(lái)講，買(mǎi)房群體中主要是年輕人，大部分人收入普遍不高，積蓄也相對(duì)較少，往往需要父母支援并且貸款才能買(mǎi)房。需要注意的是，除了買(mǎi)房的首付款外，還需要支付接下來(lái)的裝修費(fèi)用等。因此在購(gòu)房時(shí)一定要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況作好預(yù)算，切忌盲目選擇。建議年輕人在選擇按揭貸款時(shí)，每月月供額度不要超過(guò)家庭月收入的30%，否則將會(huì)影響生活質(zhì)量。

5、先定地段再選戶(hù)型

關(guān)于購(gòu)買(mǎi)一室和兩室，即是關(guān)于使用功能和購(gòu)房成本的平衡。買(mǎi)一室雖然便宜，但有了孩子以后很不方便，早晚要換房；而要想買(mǎi)便宜一點(diǎn)的兩室，就要犧牲一定的便利往周邊選擇。對(duì)此，地段首先關(guān)系到實(shí)際居住的便利度，而對(duì)新婚夫婦來(lái)說(shuō)，還關(guān)系到以后孩子的入學(xué)問(wèn)題，其次關(guān)系到房屋的抗跌性。所以說(shuō)，在自身經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，在選定置業(yè)區(qū)域后，再根據(jù)手頭資金去找合適的房源，看看自己能買(mǎi)多大的房子。

6、確定5公里生活圈

上班的時(shí)間成本賬：開(kāi)車(chē)或乘公交車(chē)的上班族，若平均一天有兩個(gè)h花在交通上，一年就有約一個(gè)月待在車(chē)?yán)?。如果把這每天花掉的兩個(gè)h集中起來(lái)，連續(xù)不斷地坐一個(gè)月車(chē)，或不眠不休地開(kāi)一個(gè)月車(chē)，就能體會(huì)其數(shù)量的可觀了。

7、小區(qū)綠化要達(dá)到35%以上

居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)棗綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。

值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽(yáng)臺(tái)和屋頂綠化，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽(yáng)、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。北京城近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35%以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達(dá)到40%甚至50%，就比較難得了。

8、社區(qū)人性化設(shè)計(jì)

一個(gè)社區(qū)的人性化設(shè)計(jì)可以體現(xiàn)在多個(gè)方面，例如人車(chē)分流，保證交通的便捷性、安全性、以及減少對(duì)居住環(huán)境的影響；商住分區(qū)，娛樂(lè)購(gòu)物影響不到居住的安靜和安全；住宅布局成街區(qū)式，利于形成良好的鄰里關(guān)系；社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有大型巴士站、人工湖、學(xué)校等，生活配套相當(dāng)完善。

9、社區(qū)配套齊備

一個(gè)社區(qū)的配套是整個(gè)置業(yè)生活中必不可少的組成部分，有的是引進(jìn)了大型超市，有的配套學(xué)校是與名校聯(lián)姻，會(huì)所更是功能齊全，吃喝玩樂(lè)無(wú)所不包，業(yè)主大可以足不出小區(qū)門(mén)就能滿(mǎn)足所有生活和休閑娛樂(lè)所需。

衣：服裝店、裁縫鋪、洗衣房等

食：超市、菜場(chǎng)、面包店、飲食店、小吃店

住：不僅要看自己的房子，也要看周邊的樓是怎樣的房子，更要看有沒(méi)有化工廠、電站、加油站、汽車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)維修點(diǎn)等，綠化如何也須看。

行：不僅要看房子附近有沒(méi)有地鐵、輕軌、來(lái)往車(chē)輛、有幾個(gè)車(chē)站等，還要看高架旁的下車(chē)道是不是在你的新房附近，出門(mén)是不是單行道等。

其他：還得看附近有沒(méi)有公園、銀行、醫(yī)院，有老人的家庭離醫(yī)院近一點(diǎn)；有孩子的應(yīng)關(guān)心托兒所、幼等。

10、建筑密度小

低密度的直接表現(xiàn)就是低“容積率”，對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。一個(gè)良好的低密度居住小區(qū)，多層住宅應(yīng)不超過(guò)1.5。

11、買(mǎi)同一區(qū)域連續(xù)成功開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)

房地產(chǎn)有明顯區(qū)域性特點(diǎn)，跨地區(qū)開(kāi)發(fā)會(huì)增加成本，稀釋利潤(rùn)，而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資源整合過(guò)程，所以買(mǎi)已經(jīng)在同一區(qū)域連續(xù)成功開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)較為保險(xiǎn)。

12、購(gòu)買(mǎi)1999年2月以后造的樓盤(pán)

許多城市在1999年2月以前，多層住宅并不強(qiáng)調(diào)要打樁，樓板也不強(qiáng)制要求現(xiàn)澆。而1999年2月以后，一些城市對(duì)房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定非常高的要求：如多層住宅要打樁，以控制沉降在15cm以?xún)?nèi)(過(guò)去標(biāo)準(zhǔn)40cm)，設(shè)計(jì)也要請(qǐng)監(jiān)理等技術(shù)措施。

13、層高不宜超過(guò)3米房

過(guò)去住宅層高一般為2.8米，應(yīng)該是有科學(xué)依據(jù)的?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為追求“銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)”將層高提高到3米以上，這是欠妥的。層高應(yīng)與面積相適應(yīng)，如果客廳的面積才30多平方米，而層高卻3.2米，三維空間比例就失調(diào)了，如果客廳100平方米以上，那3.2米層高才會(huì)有意義。

14、購(gòu)買(mǎi)錯(cuò)層房型以東西向錯(cuò)

有些樓盤(pán)采取東西南北錯(cuò)的方式，有房型復(fù)雜、抗震性差的弊端，其實(shí)錯(cuò)位應(yīng)以東西向錯(cuò)為宜，因?yàn)槟媳卞e(cuò)層會(huì)影響采光通風(fēng)。

15、購(gòu)買(mǎi)小房型作投資須謹(jǐn)慎

現(xiàn)階段小房型火爆一時(shí)，大家都認(rèn)為小房型總價(jià)低適合于出租，其實(shí)，小房型總價(jià)低，但由于面積很小，單價(jià)卻高的驚人；而且，假如購(gòu)買(mǎi)小房型的人都用于出租，那么這一區(qū)域房屋出租市場(chǎng)就供大于求，租金走低就成必然。

16、不選擇炒作過(guò)度的樓盤(pán)

前幾年由于炒作，購(gòu)房者排隊(duì)所購(gòu)的房，到今天往往是問(wèn)題最多的樓盤(pán)。

17、小的不一定是美麗的

每個(gè)房間非常局促，使用功能便大打折扣。

18、買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的頭腦

頗具經(jīng)營(yíng)理念的房地產(chǎn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)一般選址正確、定價(jià)合理、房型超前。

19、選擇區(qū)域考慮景觀系數(shù)

在香港，山頂上能俯瞰維多利亞港和九龍夜景的樓盤(pán)，往往是山腳下中環(huán)、銅鑼灣同質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格的3至5倍。無(wú)疑，“景觀系數(shù)”是房?jī)r(jià)構(gòu)成的重要組成部分。

20、購(gòu)買(mǎi)十萬(wàn)平方米左右的樓盤(pán)

小區(qū)規(guī)模偏小，不可能有品質(zhì)較高的會(huì)所，規(guī)模偏大的小區(qū)又會(huì)居住噪雜，也難開(kāi)發(fā)成高品質(zhì)的小區(qū)。購(gòu)買(mǎi)規(guī)模達(dá)10萬(wàn)平方米左右的樓盤(pán)比較適宜。

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