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世聯(lián)行:長(zhǎng)租公寓盈利時(shí)間為第五年

  • 2018年5月18日 FanTianQing來源:網(wǎng)易房產(chǎn) 758 45
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房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司在回復(fù)深圳證券交易所中小板公司管理部對(duì)其2017年年報(bào)的問詢時(shí)表示,公司預(yù)計(jì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目盈利時(shí)間為第五年。此外,其在回復(fù)函中透露,受國(guó)家金融政策的影響,開發(fā)商的付款周期延長(zhǎng)。

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長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目何時(shí)盈利?

5月17日盤后,房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司(世聯(lián)行)在回復(fù)深圳證券交易所中小板公司管理部對(duì)其2017年年報(bào)的問詢時(shí)表示,公司預(yù)計(jì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目盈利時(shí)間為第五年。此外,其在回復(fù)函中透露,受國(guó)家金融政策的影響,開發(fā)商的付款周期延長(zhǎng)。

公告稱,近日深交所向其詢問了公司長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)情況,毛利率為負(fù)的原因,盈利時(shí)間,出租率、租金水平、成本水平等運(yùn)營(yíng)情況。

據(jù)此前披露的年報(bào)顯示,2017年,世聯(lián)行資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.49億元,營(yíng)業(yè)成本為10.3億元,毛利率為-21.64%。截至5月17日,世聯(lián)行報(bào)收8.36元,漲幅1.83%。

開發(fā)商的付款周期延長(zhǎng)

世聯(lián)行稱,旗下紅璞公寓以集中式公寓為主要體現(xiàn),2017年累計(jì)全國(guó)收房簽約間數(shù)突破10萬(wàn)間,完成裝修并投入運(yùn)營(yíng)房間數(shù)約3.5萬(wàn)間,平均出租率達(dá)到81%。

公告稱,長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目目前出房簽約租期為一年;出租率基本穩(wěn)定在80%-85%;租金水平因城市不同差異較大,長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目現(xiàn)在主要布局在核心二線城市,租金水平低于一線城市,現(xiàn)階段平均租金1500-1600元/月。長(zhǎng)租公寓的成本主要為人力成本、租金成本、裝修成本、營(yíng)銷成本、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、電視費(fèi)及其他運(yùn)營(yíng)成本,約占收入的85%。

世聯(lián)行表示,長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的發(fā)展符合預(yù)期,預(yù)計(jì)盈利時(shí)間為第五年。該公司基于未來五到十年核心二線城市租金水平上漲的判斷,計(jì)劃用規(guī)模效應(yīng)來疊加增值服務(wù),預(yù)計(jì)租金水平可以覆蓋攤銷成本。同時(shí)世聯(lián)行將逐步開展半托管、輕托管的模式,減少租金成本對(duì)公司的影響。

關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率提高和應(yīng)收賬款大幅增加的原因,世聯(lián)行解釋,該公司的營(yíng)業(yè)收入中第四季度占比最高,2015年、2016年和2017年第四季度收入占全年收入比例分別為35.35%、33.12%、36.74%,2017年第四季度收入同比增長(zhǎng)45.27%,其應(yīng)收賬款相應(yīng)增加6.89億元所致。此外,受國(guó)家金融政策的影響,開發(fā)商的付款周期延長(zhǎng),導(dǎo)致公司應(yīng)收賬款的回款期變長(zhǎng),應(yīng)收賬款相應(yīng)增加。不過,應(yīng)收賬款賬齡大多在1年以內(nèi),回款情況良好。

去年,世聯(lián)行應(yīng)收賬款余額為18.4億元,較期初增加92.40%。2015年、2016年、2017年,世聯(lián)行期末資產(chǎn)負(fù)債率分別為50.74%、45.17%、61.94%。

世聯(lián)行表示,資產(chǎn)負(fù)債率提高是由于公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大導(dǎo)致的。2017年,世聯(lián)行通過銀行借款分別用于世聯(lián)小貸增資10億元,投資長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)11.8億元;金融業(yè)務(wù)通過資產(chǎn)證券化方式融資,截至2017年期末累計(jì)余額為14.28億元。

“實(shí)物生產(chǎn)趨于飽和,但軟性服務(wù)還有很大空間”

此外,深交所還重點(diǎn)詢問了世聯(lián)行去年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)、季度間差異較大并與凈利潤(rùn)變化嚴(yán)重背離的原因。

2017年,世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入82.1億元,同比增加30.97%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約10億元,同比增加34.35%。另一方面,世聯(lián)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-30.26億元,其中第一至第四季度分別為-2.39億元,-16.99億元、-8.09億元、-2.78億元。

世聯(lián)行回復(fù),其現(xiàn)金流量?jī)纛~受到公司金融服務(wù)業(yè)務(wù)的貸款放款及本金回收現(xiàn)金流的影響。

2017年全年世聯(lián)行放貸額114.9億元,收回貸款本金78.5億元,這使得現(xiàn)金凈流出36.4億元;同時(shí),2017年度公司支付項(xiàng)目保證金和租賃押金減去收取的租賃等各項(xiàng)押金,為6.49億元,兩項(xiàng)合計(jì)共影響了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金凈流出42.9億元,不考慮這兩項(xiàng)的話,現(xiàn)金流量?jī)纛~為12.68億元,與凈利潤(rùn)相當(dāng)。

世聯(lián)行稱,2017年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)30.97%、凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)34.35%,與過去5年相比保持了平穩(wěn)的增長(zhǎng)水平。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)方興未艾,實(shí)物生產(chǎn)趨于飽和,但是軟性服務(wù)還有很大的空間?;诙嗄陙碓诮灰追?wù)業(yè)務(wù)方面創(chuàng)造的場(chǎng)景、客戶資源,公司金融及公寓業(yè)務(wù)相對(duì)于創(chuàng)業(yè)型公司,獲客速度更快,發(fā)展相對(duì)迅速。其中,交易服務(wù)(代理銷售業(yè)務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù))實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)23.57%,金融服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)62.26%,公寓管理業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)387.64%。

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