2018年上海房價預測 要開始上漲了嗎？2018年最新房價走向

• 2018年4月27日 chinairnwz來源：百家號 310 13
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  2018-2023年中國精裝房行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  精裝房行業(yè)研究報告主要分析了精裝房行業(yè)的市場規(guī)模、精裝房市場供需求狀況、精裝房市場競爭狀況和精裝房主要企業(yè)經營情況，同時對精裝房行業(yè)的未來發(fā)展做出科學的預測。中研普華憑借多年的行業(yè)...

　　2018新的一年人們最關心的問題還是房價的漲幅，隨著城市人口的秘籍，我國一二線城市的房價一直高漲，令很多購房者都陷入了不同程度的焦慮，對比2017年來看看今年上海房價預測

　　2018年上海房價預測

　　供應方面：商品住宅市場無新上市項目，本周再度斷供，進入年底，開發(fā)商推盤熱情不高。

　　成交方面：本周上海商品房與商品住宅成交面積環(huán)比均有下跌，商品住宅成交8.45萬平米，環(huán)比下降14.1%，成交611套，環(huán)比下降14.3%。

　　價格方面：本周商品住宅成交均價為為49752元/平米，環(huán)比上漲0.17%。

　　單個項目方面，浦東南匯項目占據成交前3名，浦東頤景園成交了34套，面積為4865㎡，均價為29951元/㎡。

　　上周成交前十名項目中，仁恒公園世紀和九龍倉濱江壹十八均價超過10萬，分別為107809元/㎡和121626元/㎡。

　　區(qū)域方面，青浦再次坐回成交的頭把交椅，成交了12088㎡、均價42990元/㎡; 靜安均價排名第1，均價130397元/㎡;成交了538㎡;

　　上海商品房可售套數為128943套，環(huán)比減少0.26%，商品房可售面積為2374.66萬平方米，環(huán)比減少0.37%;商品住宅可售套數為33144套，環(huán)比減少1.14%，商品住宅可售面積507.23萬平方米，環(huán)比減少1.41%。上周商品住宅可售面積占商品房可售總面積的21.36，與上周相比減少0.22個百分點。

　　2018年上海房價多少錢一平

　　2018年上海房價還會繼續(xù)上漲嗎

　　房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。

　　2016-2017，對比三大經濟圈，長三角和珠三角都是人口流入的重點地區(qū)，京津冀則是一定比例的人口流出。再看今年的成交數據，我們不難發(fā)現環(huán)京區(qū)域部分城市的價格已經出現了不同程度的下跌，最重要的兩個因素：一是經濟減速，二是人口流出。但反觀長三角和珠三角卻依然堅挺且還在持續(xù)性的上漲。

　　2018年一線城市和強二線城市主要會已下跌為主，三線城市由于去庫存和一線城市嚴控人口紅線等利好，會處于橫盤或小漲。2018年將會是大多數城市的房價回調年。

　　上海哪個區(qū)域未來人口流入最大？

　　肯定是青浦和嘉定。基于上海的發(fā)展規(guī)劃，我一直認為北邊優(yōu)于南邊，西邊優(yōu)于東邊。

　　如果用最簡單直接的邏輯來梳理，那就是上海南邊靠海，東邊靠海，只有西邊和北邊繼續(xù)深入才符合長三角一體化的戰(zhàn)略論調。所以人口流入毋庸置疑。

　　最后，區(qū)域的選擇，西邊和北邊，基本鎖定嘉定、青浦、松江三個區(qū)域。按照三個區(qū)域的目前的價格和項目的可選擇性來看，青浦應該是最適合的。因為價格最合適，地鐵沿線全部控制在400W上下，且30min地鐵到達大虹橋，換乘2號線或者10號線即可到達市區(qū)任何一個地方。

　　2018最新房價走向

　　房地產市場步入最嚴調控時代

　　從政策上來看，政府“有形的手”一系列連環(huán)出擊，對房價有著顯著影響。

　　今年，房地產市場已經步入“史上最嚴”調控時代，各項調控政策頻繁出臺，調控力度持續(xù)加強。

　　11月，住建部接連開展樓市大檢查、嚴查“首付貸”，堅決打擊房地產中介、互聯(lián)網金融從業(yè)機構和小貸公司的違規(guī)行為。除此之外，限購限貸、租售并舉、共有產權房試點、集體用地改革以及土地供應調整、多主體供給等著重供給側改革的政策也在不斷推進，以期規(guī)范市場、防范泡沫，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。近日，三部委更是在座談會中強調，房地產調控不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，要把穩(wěn)定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，防止出現大起大落。

　　在“房住不炒”的大基調下，政府正在努力踩剎車，壓制過熱的市場，未來政府對房地產的調控力度將只增不減。

　　土地“只租不售”穩(wěn)定房價

　　從土地供應來看，“只租不售”地塊的推出升級了土地出讓方式，成為穩(wěn)定房價的長效機制。

　　近半年來，上海已經成交了15幅租賃住房用地，出讓土地總面積47.13萬平方米。這些土地分布在張江、世博園、徐匯、古北，很多都位于外環(huán)內的優(yōu)質地段。地塊都是以零溢價率的底價賣給國企龍頭，然后由這些企業(yè)來負責籌建租賃住房。

　　在寸土寸金的上海，發(fā)展租房市場是大勢所趨。預計到2020年，上海將新增70萬套租賃住房。據統(tǒng)計，目前上海大概有210萬套租賃房源，其中絕大多數是民居，很多還是破舊不堪的老公房。70萬套嶄新的租賃房建成后，將徹底改變上海的租賃市場。

　　“只租不售”地塊幫助過熱的土地市場降溫，政府以較低的價格出讓土地，發(fā)展低價住房，同時，剝離房屋的出售權能夠有效防止市場套利行為發(fā)生，有助于推動樓市價格保持穩(wěn)定。

　　上海常住人口增速銳減

　　從人口數量來看，這兩年，上海常住人口的數量幾乎不增加了。

　　2016年，上海常住人口僅增加4.7萬人，其中，戶籍常住人口增加6萬人，外來常住人口比上年減少了1.3萬人，人口增速總體放緩。

　　隨著中國人口流動性的下降，以農業(yè)人口轉移為特征的城鎮(zhèn)化進程開始步入后期，一線城市的人口流入下降，而二線城市人口流入開始增加。

　　盡管未來還是會有源源不斷的人群聚集到以上海為代表的一線城市，但是隨著經濟壓力的增大，“逃離北上廣”的人也很多，而人口數量會直接影響房價的走勢。

　　從形式上看國內一線城市房價下降得趨勢不是很大。

　　買房注意事項

　　1、樓盤的均價：千萬不要誤以為樓盤廣告推出的均價就是你所購房子的價格，一定要明確樓盤均價的概念，開發(fā)商在開盤銷售之前根據當前的市場情況以及成本核算，訂出的要銷售小區(qū)的銷售價格，這個價格就是項目的均價。一個樓盤在推向市場是，先有均價，然后再通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，兩者是有區(qū)別的。

　　2、容積率：是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，多層住宅應不超過1.5，高層住宅容積率應不超過4，容積率超過5就不建議購買了。

　　3、使用率與實用率：這兩者的區(qū)別在于使用率是指住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比，一般高層塔樓在72%～75%之間，板樓在78%～80%之間。而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商會用實用率來吸引購房者。

　　4、綠地率與綠化率：綠地率是指小區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。住宅小區(qū)綠地率不得低于35%。購房人要注意房地產商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。

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