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2018購(gòu)買(mǎi)商品房有哪些注意事項(xiàng) 附最高院商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋

  • 2018年4月17日 zengpingping來(lái)源:華律網(wǎng) 1089 70
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在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,多知悉相關(guān)情況,不僅能讓自己購(gòu)得一套滿(mǎn)意的房子,更能在以后減少因房屋帶來(lái)的麻煩,同時(shí)還能維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋?zhuān)唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同

在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,多知悉相關(guān)情況,不僅能讓自己購(gòu)得一套滿(mǎn)意的房子,更能在以后減少因房屋帶來(lái)的麻煩,同時(shí)還能維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。下面小編為您整理關(guān)于2018購(gòu)買(mǎi)商品房有哪些注意事項(xiàng)的知識(shí)。

1、買(mǎi)房時(shí)哪些項(xiàng)目不計(jì)入商品房建筑面積?

不計(jì)入商品房建筑面積的項(xiàng)目包括以下部分:

(1)層高在2.2米以下的房屋和室內(nèi)凈高2.05米以下的地下室、半地下室;

(2)房屋之間無(wú)上蓋的架空通道、無(wú)柱雨篷、騎樓、過(guò)街樓的用于做街巷通行的部分;

(3)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、挑檐、半圓柱、垛、勒腳、臺(tái)階等;

(4)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)和利用建筑物的空間安置的箱、罐等平臺(tái);

(5)房屋的挑臺(tái)、天臺(tái)、天臺(tái)上的游泳池等;

(6)其它構(gòu)筑物,如獨(dú)立的煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。

2、購(gòu)買(mǎi)手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)?

購(gòu)買(mǎi)手續(xù)不全的商品房,可能會(huì)帶來(lái)以下隱患。1.取得權(quán)屬證書(shū)的期限無(wú)法確定;2.為取得權(quán)屬證書(shū),需要支付額外費(fèi)用,如需補(bǔ)交土地出讓金;3.只能取得使用權(quán),不能取得權(quán)屬證書(shū),不能上市交易;4.可能被政府以違法建筑強(qiáng)制拆除。

3、住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”有何不同?

按照相關(guān)政策規(guī)定,全部產(chǎn)權(quán)是指按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是指職工按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住宅。在國(guó)家規(guī)定的住宅面積之內(nèi),職工按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房后只擁有部分產(chǎn)權(quán),可以繼承和出售,但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后,按個(gè)人和單位所占產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

目前,對(duì)擁有“部分產(chǎn)權(quán)”住宅的業(yè)主,建議盡快補(bǔ)足成本價(jià)價(jià)款,轉(zhuǎn)為“全部產(chǎn)權(quán)”。

4、購(gòu)房合同簽訂后,因價(jià)格變化原因可以反悔嗎?

商品房也是一種商品,買(mǎi)賣(mài)雙方簽署合同后,沒(méi)有發(fā)生約定和法定的退房理由,任何一方違反合同約定,均需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。

5、為什么有的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》要簽署補(bǔ)充協(xié)議?

補(bǔ)充協(xié)議是買(mǎi)賣(mài)雙方在使用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本簽約時(shí),對(duì)雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加,以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議,當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致,以補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。

補(bǔ)充協(xié)議一般包括以下內(nèi)容:1.公攤面積誤差處理。2.裝修標(biāo)準(zhǔn),特別是精裝修的房屋,開(kāi)發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔、進(jìn)口或同檔次”,這種約定不明確,雙方可以在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)具體裝修材料的品牌、規(guī)格型號(hào)、顏色等具體內(nèi)容進(jìn)行約定。3.付款方式變更,許多購(gòu)房人在購(gòu)房款支付方式上選擇銀行按揭,購(gòu)房人在簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí),已經(jīng)支付了購(gòu)房首付款,如果銀行貸款不能獲得批準(zhǔn)通過(guò),應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充協(xié)議中明確其他處理方式。4.權(quán)屬證書(shū)辦理期限,不能按期辦理權(quán)屬證書(shū)的違約責(zé)任和違約責(zé)任的計(jì)算方式。5.保修、維修責(zé)任,房屋交付使用時(shí),配套的設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品已經(jīng)安裝完畢,保修期已經(jīng)過(guò)了好幾個(gè)月,應(yīng)當(dāng)和開(kāi)發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時(shí)限。6.不可抗力,應(yīng)當(dāng)明確不可抗力的范圍限在法律規(guī)定的自然災(zāi)害范圍內(nèi)。7.廣告和宣傳內(nèi)容,對(duì)影響購(gòu)房人購(gòu)房要求的廣告宣傳或承諾內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議的方式在合同中固定下來(lái),并約定明確的違約責(zé)任。

6、定金不退,優(yōu)惠不履行 ,怎么解決?

如果開(kāi)發(fā)商承諾的優(yōu)惠在雙方簽訂的合同中有體現(xiàn)或您有其他證據(jù)可以證明開(kāi)發(fā)商由此優(yōu)惠承諾,那么開(kāi)發(fā)商就負(fù)有兌現(xiàn)的合同義務(wù),如果開(kāi)發(fā)商不顯現(xiàn),可以到房地產(chǎn)所在地的法院起訴,主張您的權(quán)利。如果開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠承諾只是一種口頭承諾,那維權(quán)就會(huì)比較麻煩,因?yàn)楸仨氂凶C據(jù)證明開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)有此承諾。

7、樓盤(pán)沒(méi)有驗(yàn)收證明,業(yè)主該怎么辦?

任何一個(gè)樓盤(pán),在交付的時(shí)候,都將會(huì)進(jìn)行驗(yàn)收,以對(duì)樓盤(pán)質(zhì)量等各方面進(jìn)行查驗(yàn)。若是沒(méi)有獲得竣工驗(yàn)收通過(guò)的房屋,以及不符合合同約定的房屋,業(yè)主有權(quán)拒收。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)從約定的交房日起承擔(dān)逾期交房的責(zé)任,并且使房屋達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主在交房的時(shí)候,一定要加以驗(yàn)證開(kāi)放商的驗(yàn)收證明。

8、施工方失誤至設(shè)施遭損 ,責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)?

施工方承擔(dān)責(zé)任。如果業(yè)主挑選的施工方?jīng)]有相應(yīng)資質(zhì),業(yè)主也要承擔(dān)選任不當(dāng)?shù)呢?zé)任。所以在房屋裝修之前,首先要查看施工方是否擁有相應(yīng)的資質(zhì),是不是擁有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,是不是真正的誠(chéng)信單位。只有三者都能符合標(biāo)準(zhǔn),才能安心的將自己的房屋交給對(duì)方來(lái)裝修,才能保證自己的權(quán)益不會(huì)受到損害。

9、開(kāi)發(fā)商延期交房 ,如何維權(quán)?

國(guó)家法律及其相關(guān)律法規(guī)定出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。逾期交房可根據(jù)規(guī)定先行催告,若還是不履行合同,可要求解除合同,退還首付款、定金并要求開(kāi)發(fā)商按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

10、小區(qū)吵鬧,物業(yè)不給力 ,怎么辦?

要看噪音的來(lái)源,不同情況不同處理方式。如果是工廠(chǎng)生產(chǎn)、工地施工的噪音,要向環(huán)保局投訴;如果是夜間擺攤燒烤的噪音,要向城管投訴;如果是馬路交通噪音,如果是小區(qū)業(yè)主的噪音,協(xié)商不成的要向法院起訴;如果是馬路交通噪音,屬于市民生活質(zhì)量問(wèn)題,建議找報(bào)社或市長(zhǎng)熱線(xiàn)反映。

11、小區(qū)內(nèi)違章搭蓋,業(yè)主如何解決?

違章搭蓋屬于城管執(zhí)法范圍,對(duì)于小區(qū)內(nèi)業(yè)主自行搭建的違規(guī)建筑。物業(yè)只能勸阻,并不能采取強(qiáng)制行動(dòng)。建議向城管投訴,并且要求城管出具書(shū)面答復(fù)。如果是開(kāi)發(fā)商的違章建筑,還有一個(gè)規(guī)劃不符的整改程序。然后向城管投訴,并且要求城管出具書(shū)面答復(fù)。只有這樣,才能保證自己的權(quán)益不會(huì)受到損害。

12、保修期內(nèi),開(kāi)發(fā)商原銷(xiāo)售的房屋是精裝修房,廚房、衛(wèi)生間因防水層損壞漏水怎么辦?

一般該由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。因使用不當(dāng)造成的損壞,則應(yīng)由行為人修復(fù)。

13、保修期內(nèi),開(kāi)發(fā)商原銷(xiāo)售的房屋是毛坯房,廚房、衛(wèi)生間因防水層損壞漏水怎么辦?

①如果在收房時(shí)業(yè)主曾親自對(duì)24小時(shí)閉水試驗(yàn)進(jìn)行確認(rèn),由業(yè)主負(fù)責(zé);

②如果業(yè)主(或其委托人)沒(méi)有確認(rèn),開(kāi)發(fā)商只有竣工驗(yàn)收合格證(現(xiàn)在為竣工驗(yàn)收備案表),但開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司能證明業(yè)主(或裝修公司)人為損壞的由業(yè)主負(fù)責(zé);不能分清責(zé)任的,雙方協(xié)商解決,協(xié)商不成,申請(qǐng)第三方鑒定,費(fèi)用由鑒定后責(zé)任方出。

14、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司不配合怎么辦?

在滲漏水問(wèn)題上,開(kāi)發(fā)商不配合、物業(yè)公司不配合的情況時(shí)有發(fā)生。當(dāng)業(yè)主的正當(dāng)要求無(wú)法得到滿(mǎn)足時(shí),業(yè)主可以向當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T(mén)反映情況或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

15、保修期外廚房、衛(wèi)生間防水層自然損壞怎么辦?

房屋是一種特殊商品,其特殊性之一就是在于房產(chǎn)的不同所有權(quán)人之間存在結(jié)構(gòu)相連部分或共有、共用設(shè)備和附屬建筑,這叫一異產(chǎn)毗連房屋。

建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定:凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞,視同自然損壞),所需修繕費(fèi)用由涉及的所有人按份額比例承擔(dān)。

16、保修期外廚房、衛(wèi)生間防水層因人為損壞怎么辦?

建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第十一條規(guī)定:異產(chǎn)毗連房屋因使用不當(dāng)造成損壞,由責(zé)任人負(fù)責(zé)。

17、鄰居不配合怎么辦?

對(duì)于鄰居不配合的情況,《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第十一條規(guī)定,異產(chǎn)毗連房屋的自然損壞,應(yīng)及時(shí)修繕,不得拖延或拒絕;否則,造成損失的,責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。跟據(jù)這條規(guī)定,如果你的鄰居不配合,你可以向物業(yè)公司“求助”,因?yàn)閰f(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系是物業(yè)公司的義務(wù);也可以找業(yè)主委員會(huì)調(diào)解;如果調(diào)節(jié)失敗,可向當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T(mén)反映情況尋求調(diào)解,或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

18、保修期內(nèi)因管線(xiàn)損壞造成的滲、漏水怎么辦?

在保修期內(nèi),一般應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修處理。因使用不當(dāng)或業(yè)主自行改造(拆、改、增加)等而造成的損壞,則應(yīng)由行為人修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

19、保修期外因管線(xiàn)損壞造成的滲、漏水怎么辦?

分共用管線(xiàn)和自用管線(xiàn)兩類(lèi)情況,如屬于共用設(shè)施、設(shè)備的一部分,可啟用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。屬于業(yè)主表(閥)后的自用管線(xiàn),由業(yè)主修復(fù)(或付費(fèi)委托修復(fù))并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋

為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律,結(jié)合民事審判實(shí)踐,制定本解釋。

【釋義】本條說(shuō)明了此司法解釋的法律依據(jù),我們可以看到依據(jù)的都是全國(guó)人大制定的法律性規(guī)范文件,沒(méi)有一部是行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章,這說(shuō)明此解釋的制作者對(duì)部分行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認(rèn)同,為了保證此解釋的合法性,作者只引用了相對(duì)來(lái)說(shuō)級(jí)別比較高的法律。

另外,本人在此做一點(diǎn)常識(shí)性解釋?zhuān)鶕?jù)《立法法》的規(guī)定,我國(guó)的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種,像建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》就是部門(mén)規(guī)章。當(dāng)然最高人民法院公布的這個(gè)司法解釋不在此列,它是根據(jù)《人民法院組織法》第三十三條的規(guī)定:“最高人民法院對(duì)于在審判過(guò)程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題,進(jìn)行解釋”,由于目前的糾紛多是由人民法院審理,所以可能這個(gè)司法解釋要比其他文件更為有效。

第一條 本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

【釋義】本條對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念進(jìn)行了定義,“商品房”大概只有在中國(guó)才有,它的作為房屋的一種,是相對(duì)于“公房”和“二手房”來(lái)說(shuō);不僅如此,我們還給它賦予了新的內(nèi)容,就是那些還沒(méi)有完工不具備使用功能的房屋。

此條解釋讓人看起來(lái)還有點(diǎn)思考:什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?為了避免歧義,我認(rèn)為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點(diǎn)比較好?

第二條 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。

【釋義】中國(guó)的預(yù)售制度由來(lái)已久,目前由94年《城市房地產(chǎn)管理法》和95年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》兩個(gè)規(guī)范性文件進(jìn)行調(diào)整,但是兩個(gè)文件總共只有17條,如果除去重復(fù)和無(wú)用的內(nèi)容,則僅13條1100字,可謂大道至簡(jiǎn)。

高法的這項(xiàng)解釋是一種明顯的功利思想前三句認(rèn)定預(yù)售許可制度的有效性,后兩句則認(rèn)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)的變通性。

對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),如果想利用開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行訴訟,應(yīng)快點(diǎn)行動(dòng),否則磨磨蹭蹭的等下去,等對(duì)方有了許可證后再訴訟,一切都晚了;因?yàn)椤额A(yù)售許可證》相對(duì)于《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》來(lái)說(shuō),其取得的成本比較低。

第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

【釋義】本來(lái)《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請(qǐng),如果作為要約的話(huà),其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容兌現(xiàn),否則將承擔(dān)違約責(zé)任。

但是建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十五條又說(shuō):“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。”這一條看起來(lái)是保護(hù)了消費(fèi)者,但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說(shuō):“如果廣告不寫(xiě)入合同,那么廣告就不做為合同的一部分,開(kāi)發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”。

幸運(yùn)的是,起草《合同法》的學(xué)者們沒(méi)有象建設(shè)部的官員這么寫(xiě),否則全世界都會(huì)嘲笑中國(guó)法律人的弱智;更幸運(yùn)的是,法官們的良知在他們制定司法解釋的時(shí)候驅(qū)使他們力求恢復(fù)法理的真相,雖然只是恢復(fù)了“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定”這一部分,但已經(jīng)是巨大的進(jìn)步了,我們要向法官們致敬。

希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)做為房地產(chǎn)合同的要約”,因?yàn)檫^(guò)長(zhǎng)的定語(yǔ)使消費(fèi)者難以理解,而且還會(huì)給欺詐者以更多開(kāi)脫的機(jī)會(huì)。

第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

【釋義】定金合同是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特有現(xiàn)象,簽訂了定金合同就是給消費(fèi)者的脖子上上了一個(gè)小套,而收取了定金則將這個(gè)小套緊了緊,不退定金就是把這個(gè)小套拉了拉使消費(fèi)者不得不低頭,很多消費(fèi)者不是為了房屋而購(gòu)房,而是為了不使定金浪費(fèi)而購(gòu)房。

這一條本來(lái)是想說(shuō),即使簽訂了定金合同,如果沒(méi)有簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金,但是又覺(jué)得這樣寫(xiě)好象太對(duì)不起開(kāi)發(fā)商的良苦用心,所以又寫(xiě)了“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”,那么,怎么叫做“一方原因呢”?怎么又叫“未能訂立商商品房買(mǎi)賣(mài)合同”呢?

第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

【釋義】這一條是比較危險(xiǎn)的,相當(dāng)于確認(rèn)了定金合同向買(mǎi)賣(mài)合同的轉(zhuǎn)化條件;法律或者司法解釋?xiě)?yīng)當(dāng)減少糾紛的,但是我想這一條則是相反的,它增加了糾紛。

我們一般將定金合同稱(chēng)為預(yù)合同,而將買(mǎi)賣(mài)合同稱(chēng)為本合同,預(yù)合同實(shí)際上是給雙方一個(gè)退出的機(jī)會(huì),使大家在損失不大的情況下及時(shí)解除或者中止本來(lái)設(shè)想的交易行為,所以各國(guó)都規(guī)定了預(yù)合同解除的內(nèi)容,嚴(yán)格限制將預(yù)合同認(rèn)定為本合同的條件,但是這一條里我們看不到這種法律思想,很遺憾。

第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,從其約定,但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。

【釋義】此條解釋可以說(shuō)對(duì)癥下藥,基本上否定了登記備案制度的合法性,在目前登記制度沒(méi)有建立以前,是一種進(jìn)步;當(dāng)然,如果登記制度建立了再這樣寫(xiě),可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧,此一時(shí)彼一時(shí)也。

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