共有產(chǎn)權(quán)項目遇冷 共有產(chǎn)權(quán)房是什么意思

• 2018年4月8日 GuoMeng來源：山東大眾家園網(wǎng) 新閬網(wǎng) 407 20
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  2018-2023年版裝飾裝潢產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

4月2日，北京昌平綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園三個共有產(chǎn)權(quán)住房項目(第一批)通過公開搖號確定了選房家庭。

共有產(chǎn)權(quán)項目遇冷 ?共有產(chǎn)權(quán)房是什么意思

什么是共有產(chǎn)權(quán)房

所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

簡單來說，就是一套房子，政府和購房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，那么購房人在購買時就可以支付較少的房款，買下一套自住的房屋。更有利于中低收入家庭解決住房問題。雖然政府也占有一定比例的產(chǎn)權(quán)，但如果購房人是自住的話，那么房屋的使用權(quán)是完全歸購房人的。確保了通過此套房屋來實現(xiàn)家庭自住的目的。

共有產(chǎn)權(quán)項目遇冷

4月2日，北京昌平綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園三個共有產(chǎn)權(quán)住房項目(第一批)通過公開搖號確定了選房家庭。

公告顯示，本次最終確認申購家庭28764戶，通過購房資格初步審核的昌平區(qū)戶籍無房家庭和在昌平區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭8708戶(第一組)，東城區(qū)、西城區(qū)戶籍無房家庭7133戶(第二組)。

項目房源共3326套，分兩批次組織配售工作。第一批次面向昌平區(qū)戶籍無房家庭、在昌平區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及東城區(qū)、西城區(qū)戶籍無房家庭配售，房源2328套，約占總房源的70%。第二批次，面向符合本市住房限購條件且在昌平區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍的無房家庭配售，房源998套，約占總房源的30%。

從第一批次參與搖號的購房者反映來看，購房者對三個共有產(chǎn)權(quán)房項目熱情并不高。選房現(xiàn)場有70%家庭棄選。究其原因，位置偏遠、性價比不高、不能使用組合貸等是大家普遍質(zhì)疑的問題。

位置偏遠性價比受質(zhì)疑

從三個項目的基本情況來看，綠海家園位于昌平區(qū)舊縣地塊，建筑面積約17.5萬平方米，毛坯交房，主要戶型為52~70平方米一居、77~87平方米兩居、88~90平方米三居，均價1.8萬元/平方米;中駿四季家園位于昌平區(qū)西北六環(huán)百善出口處，建筑面積約6.4萬平方米，毛坯交房，主要戶型為60平方米一居室、75平方米兩居，均價約1.8萬元/平方米;萬科翡萃家園位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，建筑面積約43.1萬平方米，毛坯交房，主要戶型為56~59平方米一居、73~78平方米兩居和87~90平方米三居，均價約2.1萬元/平方米。

記者了解到，昌平區(qū)綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園等三個共有產(chǎn)權(quán)住房項目中，綠海家園位于六環(huán)外舊縣村地塊，中駿·四季家園位于西北六環(huán)百善出口處，而翡翠家園算是唯一一個位于六環(huán)內(nèi)項目，但這里幾乎沒有公共交通。

“共有產(chǎn)權(quán)住房的主要問題可能還是在于性價比。包括產(chǎn)品品質(zhì)、項目位置、周圍配套等都是大家比較關(guān)心的問題?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷表示，因為這些共有產(chǎn)權(quán)項目當(dāng)時是限價房，定價相對比較低，所以成本控制也比較緊，產(chǎn)品品質(zhì)可能也相對不夠高。

據(jù)了解，昌平區(qū)綠海家園等三個共有產(chǎn)權(quán)項目，包括之前海淀中鐵碧桂園項目、之前的朝陽區(qū)錦都家園項目，都是由原先的自住型商品房、限價房等房源轉(zhuǎn)化而來的。去年9月30日執(zhí)行的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》中規(guī)定：未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執(zhí)行。也就是說，還沒有到銷售環(huán)節(jié)的自住房，將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房來銷售。

昌平的項目就屬于共有產(chǎn)權(quán)房新政前的項目，在規(guī)劃設(shè)計方面執(zhí)行的還是過去的自住房的標準。同時，約束共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計的政策是《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)》也是自去年9月30日起執(zhí)行。所以很多人質(zhì)疑，共有產(chǎn)權(quán)房是“商品房的價格，限價房的品質(zhì)”。

組合貸遭遇難題

組合貸問題也暴露了出來。

一些購房者爆出在臨近搖號前，昌平區(qū)綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園等三個共有產(chǎn)權(quán)住房項目不讓購房者使用組合貸。

4月3日，記者電話咨詢了昌平區(qū)綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園等三個共有產(chǎn)權(quán)住房項目處，綠海家園和翡萃家園方面均表示還不能確定，要過一兩個星期才能有答復(fù)，到時候會集中進行解答。

事實上，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》中就明確規(guī)定，購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。

組合貸指公積金貸款+商業(yè)貸款的組合方式。對于購房者來說，組合貸利息少，降低日后月供的壓力。但開發(fā)商和銀行方面積極性不高，原因在于組合貸審批時限長、手續(xù)繁瑣。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，對于開發(fā)商來說，回籠資金是主要的目的，所以不愿意用組合貸，因為公積金貸款審批節(jié)奏比較慢，所以開發(fā)商會希望建議采用便捷的商業(yè)貸款方式。

歐陽捷進一步解釋，不是每一個城市的公積金都很充足，因為公積金的資金量并不多，相對來講，公積金沒有商業(yè)貸款回籠速度快。此外，銀行對組合貸也會比較消極，主要原因是商業(yè)貸款本身是屬于自己的產(chǎn)品，所以相對利潤空間要高一些。銀行在使用公積金貸款后，會減少商業(yè)貸款的額度，降低商業(yè)銀行貸款的利差。

關(guān)于組合貸一事，記者發(fā)微信給北京市住建委住保處某負責(zé)人，一直沒有得到回復(fù)。

退出和流轉(zhuǎn)機制存在障礙

業(yè)內(nèi)人士認為，一般來說，很多大城市尤其是一二線城市未來共有產(chǎn)權(quán)試點的可能性很大，這體現(xiàn)了“多渠道保障”的住房供應(yīng)體系。從未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)品線的劃分來看，商品住宅、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房以及租賃住房會成為相對主流的產(chǎn)品內(nèi)容。

但市場對共有產(chǎn)權(quán)的接納卻似乎還需要一個過程。

共有產(chǎn)權(quán)住房并沒有大受歡迎，主要原因可能有三個方面。歐陽捷告訴記者，共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系界定不清晰。所謂的產(chǎn)權(quán)其實包含了所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。關(guān)于所有權(quán)比較清楚，政府有一個份額切分。但使用權(quán)不清晰，比如能否轉(zhuǎn)租。倘若能轉(zhuǎn)租，那以后的收益權(quán)如何分配。另外，將來出售時收益權(quán)如何確定。另外，退出與流轉(zhuǎn)機制還存在一些障礙和困惑。目前，共有產(chǎn)權(quán)住房只能在共有產(chǎn)權(quán)住房體系內(nèi)去流轉(zhuǎn)，由政府優(yōu)先來回購。此種情況在住房出售時定價會是一個很大的問題，如果按照市場價格定價，政府不一定認可，不按照市場定價，賣房人又不一定認可。

事實上，共有產(chǎn)權(quán)房購買規(guī)則已經(jīng)悄然發(fā)生變化。也就是刪去了原來最重要的第三條——房主五年后可以以市場價回購剩余產(chǎn)權(quán)，使其轉(zhuǎn)為商品房，回到市場公開流通。

“此前，購房人在五年以后可以回購政府的30%產(chǎn)權(quán)部分，把產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)成個人產(chǎn)權(quán)，就可以變成商品房，可以按照市場價格來出售。現(xiàn)在變?yōu)槲迥陜?nèi)不能轉(zhuǎn)讓，如果確實要轉(zhuǎn)讓，五年后只能轉(zhuǎn)讓自己持有的部分不能回購政府部分。然而自己持有這本可以按照市場價格出售，這個對購房者來是很大制約?！敝猩酱髮W(xué)銀行研究中心研究員李宇嘉解釋。

“未來共有產(chǎn)權(quán)住房的交易，關(guān)鍵要防范此類房源被違規(guī)轉(zhuǎn)讓等，否則這會影響此類產(chǎn)品創(chuàng)新的初衷。同時，當(dāng)前對于此類產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)關(guān)系界定清楚，購房者會擔(dān)心購買此類住房后不能再去認購新的普通住房?！眹儡S進強調(diào)。

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