2018年杭州房價還將暴漲 杭州房價走勢預(yù)測 杭州房價均價多少錢一平

• 2018年3月23日 zengpingping來源：K易錦囊 563 31
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  2018-2023年住宅產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告

  住宅行業(yè)研究報告中的住宅行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對住宅行業(yè)進行細(xì)化分析，重點企業(yè)狀況等...

每年開春的3、4、5月份，捂了一個春節(jié)的購房欲望也會隨著氣溫的回暖而迅速升溫。

每年開春的3、4、5月份，捂了一個春節(jié)的購房欲望也會隨著氣溫的回暖而迅速升溫。然而杭州近兩年的房價基本暴漲60%，無疑使得一部分既得利益者打算脫手賣出，另一部分買家也擔(dān)心自己成為最后接盤俠。如何判斷杭州接下來的房價走勢，我們就不能忽略以下幾個維度。

我們都知道2016年的G20峰會將杭州捧上了準(zhǔn)一線城市的地位，直接使得2015年的房價觸底反彈，帶動2016和2017年房價的大幅度上漲。那么2022年的杭州亞運會又會為杭州的房市帶來什么樣的變動?

關(guān)心的人會知道，第一次在中國舉辦的亞運會建設(shè)的時期恰好是我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的開端，很多資本運作還在探索階段，當(dāng)年為了處理十來幢公寓樓，由“亞運村服務(wù)中心”為前身成立的上市公司北辰集團，至今還靠著當(dāng)年亞運村的紅利養(yǎng)活。

而2010年的廣州亞運會卻是一個地產(chǎn)界的反面教材。這屆歷史上最貴的亞運會的花費高達(dá)2500億，期待著靠著“亞運村新城”買房回血的廣州，卻由于將亞運村放在市中心40千米外。首期就有8000多套的商品房，花了4年才賣出112億，價格也一直沒有起色。

與廣州不同的是，杭州的亞運村恰好坐落在“擁江發(fā)展”政策的重疊區(qū)——杭州CBD、蕭山區(qū)的錢江世紀(jì)城，周邊既有奧體中心，也有G20的主會場國際博覽中心。2015年均價兩萬五的奧體，如今已經(jīng)超過五萬。

這兩個國際的大型會議和賽事，不僅直接帶動了一個版塊兒的房價發(fā)展，還拉動了整個杭州的整體市場。未知的是，亞運會所帶來的利好是否還能持續(xù)發(fā)力。

房產(chǎn)既然是一個市場，那么在分析價格的時候就離不開供求關(guān)系。

首先我們來看杭州房產(chǎn)庫存情況。

主城區(qū)住宅庫存低于萬套，這在全國范圍內(nèi)都是偏低的。當(dāng)然這也得益于杭州的新房限價使得二手房溢價普遍高達(dá)30%甚至以上。

再通過土地出讓情況預(yù)測未來的住宅供應(yīng)：

杭州累計共出讓土地168宗，其中涉宅用地93宗，商業(yè)用地65宗，其他類型10宗，合計面積586萬方，同比增長4.9%。全年土地成交金額首次突破2000億，創(chuàng)歷史新高，達(dá)2025.4億元，同比增長24.7%，成交總額是2015年全年的3倍還多。

我們可以單獨看一下2017年涉宅用地市場成交情況。

可以看出五個主城區(qū)所占比例還算高。

再與近五年涉宅用地市場成交情況做縱向?qū)Ρ取?/p>

很明顯，住宅供給側(cè)情況存在一定量增長，但與此同時，土地成本也在大幅度上升。

接著來看杭州房市可能的需求情況。

根據(jù)杭州統(tǒng)計局的公布的數(shù)據(jù)，截止2017年底，杭州常駐人口達(dá)到946.8萬，一年的凈增長量達(dá)到28萬。縱向?qū)Ρ冉?年，2017年可謂是一個爆發(fā)性的增長?？v向?qū)Ρ韧瑯有乱痪€的蘇州雖然總數(shù)比杭州多了一百多萬，但是人口增量僅達(dá)5.83萬。(在此也帶一句，廣州的常駐人口增量達(dá)到了45.49萬，可能給多年平緩的房價帶來不一樣的變化。)

我們都知道需求的概念是在一定時期內(nèi)，在某個價格水平下，人們有能力購買并且愿意購買某個具體商品的數(shù)量。龐大人口的流入不一定能帶來有效購買力。

但是我們可以來看各大城市的人才引進計劃在杭州的施行詳情。根據(jù)杭州市社保局統(tǒng)計，截至去年11月底，杭州共引入7.9萬國內(nèi)大學(xué)畢業(yè)生，2.5萬海外大學(xué)畢業(yè)生，1.5萬外籍人才和4000名海外專家，其中主要為信息經(jīng)濟等高新產(chǎn)業(yè)人才。這一部分可能的高收入人群，必定會帶來很大的房屋剛需。

與此同時，由于“主城區(qū)城中村改造五年攻堅行動”的施行，僅在去年就在主城區(qū)拆遷超過20000戶，其中選擇拿現(xiàn)金補償而也產(chǎn)生了強大的購買需求。

接著我們來簡單看看杭州的購房政策。

首先是從2016年政府就開始的對“首付貸”嚴(yán)查的持續(xù)推行。首付貸幫購房者放大了杠桿，容易導(dǎo)致投機，人為放大了不合理的需求，很可能形成的房地產(chǎn)局部泡沫會隨著持續(xù)嚴(yán)查被擠壓。

其次升級非本地戶籍居民限購措施(在三年內(nèi)連續(xù)繳納滿兩年杭州社保);更為重要的是，增設(shè)本地戶籍居民家庭的限購——暫停對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。另外就是首套房上浮5%-10%，二套房上浮10%-20%。這兩項舉措極大削減了投資性需求。

最后不可忽略的就是杭州的經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期了。因為凈人口的流入并不能代表就能留在杭州，這個城市是否能提供更多的就業(yè)才是能否留住勞動力的基礎(chǔ)。作為互聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)的杭州，在2017年A股IPO的企業(yè)就達(dá)到87家，更有阿里巴巴這個龐然大物和網(wǎng)易的大部分業(yè)務(wù)的支撐，潛力還是非常大的。

在房產(chǎn)界，有一句話是：“長期看人口，中期看土地，短期看金融”。從以上幾個維度綜合來看，杭州還在快速擴張發(fā)展時期，雖然政府在嚴(yán)格控制房價，但是由于四年后亞運會還靠著賣地續(xù)命，今年的行情筆者還是看漲的

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