北京：豐臺、孫河、門頭溝或成樓市混戰(zhàn)區(qū)

• 2018年2月11日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 918 57
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  2018-2023年房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告

  在一個供大于求的需求經(jīng)濟(jì)時代，企業(yè)成功的關(guān)鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產(chǎn)業(yè)的當(dāng)前需求、潛在需求以及新的...

調(diào)控政策從嚴(yán)、土地成本和供應(yīng)類型轉(zhuǎn)變，以及房企融資壓力上行，都成為了房企在2018年開年遇到的新難題。

豐臺、孫河、門頭溝或成北京樓市混戰(zhàn)區(qū)。

紅五月、金九銀十的旺季概念在北京樓市弱化的同時，開年搶跑，成為了近兩年北京樓市的新現(xiàn)象。不過在今年1月份，北京樓市再次歸于沉寂。從2018年的市場情況來看，1月北京樓市供應(yīng)乏力，不少項目都選擇了偃旗息鼓。調(diào)控政策從嚴(yán)、土地成本和供應(yīng)類型轉(zhuǎn)變，以及房企融資壓力上行，都成為了房企在2018年開年遇到的新難題。

月成交額近三年最低

在年終拼搶銷售業(yè)績的壓力與熱度褪去后，今年1月北京樓市成交量和成交金額出現(xiàn)明顯下滑。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到1月28日，1月北京新建商品房住宅（剔除保障房）合計簽約1030套，預(yù)計全月只有1200套左右，環(huán)比2017年12月下滑74.3%，同比2017年1月同樣下降達(dá)五成。而1月近75億元的簽約額，不僅同比降五成，也是最近三年的最低值。

有業(yè)內(nèi)人士表示，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，2017年年末房企沖刺業(yè)績的銷售數(shù)字會在今年1月有所表現(xiàn)，因此1月北京新房成交的實際情況可能會更低于網(wǎng)簽數(shù)字，呈現(xiàn)明顯的下滑態(tài)勢。

調(diào)控政策從嚴(yán)，成為年初樓市成交低迷的重要因素。1月，北京市住建委等相關(guān)部門的發(fā)聲，以及打擊變相首付貸等持續(xù)性市場監(jiān)管動作表明，北京的樓市調(diào)控政策仍將從嚴(yán)。

對于樓市成交的低迷，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一年內(nèi)發(fā)布了超過20次各種調(diào)控措施，2017年北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國及北京歷史紀(jì)錄。在樓市政策影響下，整體市場依然持續(xù)在7月以來的低迷中。商品房市場明顯受到了北京共有產(chǎn)權(quán)、租賃政策等市場的持續(xù)打壓，短期看不到成交反彈的跡象。隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期，市場逐漸進(jìn)入低谷徘徊，預(yù)計后續(xù)市場將繼續(xù)在低位運行。

1月僅4項目拿證

成交量下滑的背后，實則隱藏著供應(yīng)量不濟(jì)這一市場現(xiàn)實。記者查閱北京市住建委相關(guān)數(shù)據(jù)得知，今年1月北京僅有4個項目取得預(yù)售許可證，相比于2017年12月21個取證項目數(shù)量下滑明顯，同比也出現(xiàn)了折半。

在已經(jīng)到來的2月，北京房企搶跑積極性不高的態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，即將進(jìn)入2月春節(jié)月，北京樓市也陷入季節(jié)性低谷。亞豪數(shù)據(jù)顯示，2018年2月，北京僅有兩個項目計劃入市，包括純新盤金樾和著以及推出后期產(chǎn)品的中?！H城。

一位曾在北京多個項目操盤的業(yè)內(nèi)人士表示，2016年和2017年北京樓市年初搶跑，很大程度上都是因為政策風(fēng)向。2015年9·30政策后，由于央行釋放信貸方面的利好，北京樓市開啟了搶收模式。而2016年9·30政策后，不少開發(fā)商對于后續(xù)調(diào)控緊縮政策出臺的預(yù)感十分強(qiáng)烈，因此不少項目都趕在2017年兩會前抓緊出貨。而果不其然，2017年三四月間，北京連下多道調(diào)控政策以期穩(wěn)定市場量價和市場預(yù)期。

在蓄客情況不理想的狀態(tài)下，部分項目今年初暫緩了推盤計劃。

“項目原本計劃1月份加推新品，但由于前期蓄客情況并不是十分理想，因此新品加推計劃仍在持續(xù)籌備中，并未正式推出?！辈絽^(qū)一改善型項目工作人員介紹。

另有熟悉樓盤運作的業(yè)內(nèi)人士介紹，除了2016年住宅用地供應(yīng)稀缺導(dǎo)致近兩年住宅市場供應(yīng)縮水的原因外，新盤限價也是原因之一。部分計劃入市項目為了獲得預(yù)售價格定價的話語權(quán)，更愿意在產(chǎn)品附加值上花時間，以此提升項目溢價，因此并不急于在目前需求受限的市場階段入市。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，春節(jié)假期購房客群返鄉(xiāng)以及寒冷天氣影響，歷年來春節(jié)月所在月份也是樓市供需最低的月份。再加上去年低迷市場供應(yīng)的延續(xù)影響，使得今年春節(jié)所在的2月，將創(chuàng)造北京樓市歷年供應(yīng)新低。

豐臺、孫河、門頭溝或成混戰(zhàn)區(qū)

在房企推盤意愿明顯降低的同時，最近三宗土地流拍，更引發(fā)了關(guān)于北京土地市場“變天”的議論。

就在1月底，兩塊位于豐臺區(qū)白盆窯的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地因沒有開發(fā)商提出競買申請而流拍；緊接著，另一塊位于北京市豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地也因為同樣情況再次流拍。2月6日，分別來自通州、平谷和門頭溝的三宗地塊成交，拍賣總成交價溢價率僅約為14%，其中門頭溝地塊底價成交。

在業(yè)內(nèi)人士看來，土地市場冷淡主要原因在于成本高且利潤空間極小。

中原地產(chǎn)分析，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊起始樓面價約3.1萬元/平米，而售價限價4.3萬元/平米，這價差當(dāng)中提出各種成本稅費，樂觀來看利潤率只剩下3%。操作難度大，利潤空間小，促使諸多開發(fā)商望而卻步。

“由于土地供應(yīng)因素，豐臺、孫河、門頭溝在今年將會是樓市混戰(zhàn)區(qū)，開發(fā)商拿地自然會更謹(jǐn)慎?！北本┮环科蠊ぷ魅藛T告訴記者。

張大偉對媒體表示，流拍最主要原因是在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，所有土地全面限價，商品房限價。北京作為全國房地產(chǎn)調(diào)控的標(biāo)桿城市，二手房價格官方統(tǒng)計下調(diào)了13%，事實上房價已經(jīng)大部分跌了接近20%，全行業(yè)虧損已經(jīng)出現(xiàn)。

實際上，來自銀行和行業(yè)的多重消息似乎都顯現(xiàn)出房企融資渠道收緊的征兆。

上述房企工作人員表示，進(jìn)一步節(jié)約成本成為今年公司旗下各項目的重點工作之一。在年初的公司會議上明確今年要進(jìn)一步壓縮營銷成本，降低營銷費效比。

郭毅表示，土地端的降溫對于北京房地產(chǎn)市場的價格企穩(wěn)也將起到極大的促進(jìn)作用。需求的逐漸抬升并不會傳導(dǎo)向房價，2018年北京新房住宅的市場價格總體可控。

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