長(zhǎng)租公寓：資本退潮后將殘酷洗牌 盈利仍是難題

• 2018年2月1日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1372 90
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  2018-2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)...

在過(guò)去的12個(gè)月中，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域融資不斷，房產(chǎn)中介、創(chuàng)投資本、開(kāi)發(fā)商等也紛紛加碼布局。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)狀如何？又將面臨哪些問(wèn)題？

在過(guò)去的12個(gè)月中，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域融資不斷，房產(chǎn)中介、創(chuàng)投資本、開(kāi)發(fā)商等也紛紛加碼布局。業(yè)內(nèi)人士表示，在國(guó)家租購(gòu)并舉的政策東風(fēng)下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模將繼續(xù)快速擴(kuò)張。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也提示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前仍面臨盈利難題，在資本退潮之后，一些難盈利的中小長(zhǎng)租公寓品牌可能難逃被洗牌的命運(yùn)。

A輪融資助自如規(guī)模擴(kuò)張

正處于風(fēng)口的長(zhǎng)租公寓行業(yè)在2018年初就迎來(lái)一筆“重量級(jí)”融資。日前，長(zhǎng)租公寓品牌自如對(duì)外正式宣布完成了40億元的A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊三家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，多家機(jī)構(gòu)跟投。該筆投資也刷新了中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)最高單次融資的紀(jì)錄。

長(zhǎng)租公寓主要指通過(guò)租賃等方式獲取房源后進(jìn)行裝修改造再出租的房屋，主要面向年輕高學(xué)歷群體，所以又被稱為青年公寓、白領(lǐng)公寓。

2011年5月，自如作為O2O長(zhǎng)租公寓品牌被鏈家推出。2016年5月，自如宣布從鏈家獨(dú)立。最新數(shù)據(jù)顯示，目前自如已在中國(guó)9個(gè)城市布局，為超過(guò)20萬(wàn)業(yè)主委托管理50萬(wàn)間房源，累計(jì)服務(wù)120萬(wàn)租客，管理資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)6000億元。

據(jù)了解，在40億元A輪融資后，自如將在規(guī)模擴(kuò)張上繼續(xù)發(fā)力，開(kāi)拓包括杭州、南京、廣州、武漢、成都和天津在內(nèi)的新市場(chǎng)。自如CEO熊林透露，2018年自如擬將管理的房源數(shù)量擴(kuò)展到80萬(wàn)間，比現(xiàn)有規(guī)模增長(zhǎng)60%。

40億元的融資金額刷新了行業(yè)紀(jì)錄。在投資機(jī)構(gòu)看來(lái)，自如的核心吸引力在于其品牌認(rèn)可度。華平投資合伙人、中國(guó)科技組投資負(fù)責(zé)人丁毅表示，自如的NPS值（用戶凈推薦值）高于同行業(yè)30%以上，在其調(diào)查樣本中，超過(guò)95%的自如客戶表示愿意繼續(xù)選擇在自如租房。這意味著，自如的用戶認(rèn)可度與普租、二房東、其他租賃品牌相比，都有明顯的優(yōu)勢(shì)。

多路資本搶灘長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)

自如的A輪融資只是各路資本搶灘長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的一個(gè)縮影。在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展受到國(guó)家政策鼓勵(lì)的大背景下，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域也迎來(lái)投資的“風(fēng)口”。

今年1月，長(zhǎng)租公寓品牌微舍公寓（WE SHARE）宣布已獲弘帆投資數(shù)千萬(wàn)元Pre-A輪融資。專注于長(zhǎng)租公寓租賃服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)彩虹租房也在近期宣布已獲得睿德股份300萬(wàn)元的投資。

目前，房企、創(chuàng)業(yè)型公司、房產(chǎn)中介和酒店等類型企業(yè)都已涉足長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓品牌已達(dá)到數(shù)百家。華平投資中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁程章倫認(rèn)為“這個(gè)行業(yè)沒(méi)有天花板”。丁毅則表示，現(xiàn)在中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)規(guī)模接近1.5萬(wàn)億元，未來(lái)幾年還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，五年后甚至可能達(dá)到2萬(wàn)億元。

鏈家數(shù)據(jù)也顯示，我國(guó)規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右，而在發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)該數(shù)據(jù)普遍在20%至30%。此外，我國(guó)的住房租賃人口只占11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)租賃市場(chǎng)約30%的標(biāo)準(zhǔn)。因此，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)未來(lái)還有很大的發(fā)展空間。

按房源收集方式劃分，長(zhǎng)租公寓可以分為分散式和集中式。分散式是向分散的個(gè)人房東收房，進(jìn)行改造后再轉(zhuǎn)租。自如就是分散式的代表。集中式是收集整棟物業(yè)，如酒店或?qū)懽謽?，?jīng)改造滿足消防、居住要求后再出租。魔方公寓、新派公寓等是集中式的代表。

“分散的要集中投，集中的要分散投。”華興資本董事總經(jīng)理劉佳寧如此總結(jié)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的投資策略。他解釋稱，分散式考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力，管理規(guī)模房源很難，投規(guī)模最大的那家贏面大；集中式的公司市占率比較分散，需要多投幾家。

2012年，華平以6000萬(wàn)美元投資了集中式的代表魔方公寓，并于2015年再次追加1.4億美元投資。而此次投資自如這一分散式的代表，也顯示了其對(duì)這一模式在未來(lái)一段時(shí)期的看好。丁毅表示，未來(lái)幾年租賃房源基本上還是掌握在個(gè)人業(yè)主手中，因此，未來(lái)住房租賃市場(chǎng)會(huì)是以解決存量房源為主的分散式市場(chǎng)?！胺稚⑹绞袌?chǎng)在信息真實(shí)度、租房管理等方面都面臨很多痛點(diǎn)，因此我們認(rèn)為機(jī)構(gòu)化是解決這些痛點(diǎn)的最好方式。未來(lái)魚(yú)龍混雜的‘二房東’市場(chǎng)份額一定會(huì)被機(jī)構(gòu)化的運(yùn)作方式搶食掉，這也是我們投資自如的邏輯脈絡(luò)?！?/p>

破解盈利難需依靠增值服務(wù)

值得注意的是，在投資風(fēng)口下，殘酷的洗牌也在同時(shí)進(jìn)行。業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)當(dāng)下的發(fā)展存在兩大問(wèn)題：一是盈利，二是品質(zhì)保障。其中，盈利是長(zhǎng)租公寓品牌公認(rèn)的難題。

鏈家高級(jí)副總裁陶紅兵稱，如今的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)就像兩年前的眾創(chuàng)空間以及一年前的特色小鎮(zhèn)，各路資本都進(jìn)來(lái)了，但在投資熱潮過(guò)后，資本是否會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)守在這一領(lǐng)域存在不確定性。熊林也表示，對(duì)于廣大中小長(zhǎng)租公寓品牌而言，一旦失去資本在背后的支撐，若很難盈利，將難逃被兼并和收購(gòu)的命運(yùn)。

熊林并沒(méi)有透露自如目前具體的盈利數(shù)據(jù)。他表示，自如在北京已實(shí)現(xiàn)了單個(gè)城市盈利，目前經(jīng)營(yíng)情況“還不錯(cuò)”，但是他也認(rèn)為，規(guī)?；碾A段還將持續(xù)三年。

“長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)在中國(guó)還普遍處在初級(jí)水平，因此談?dòng)€有點(diǎn)早。”熊林說(shuō)。業(yè)內(nèi)人士表示，目前長(zhǎng)租公寓的盈利模式仍在探索期，而目前我國(guó)熱點(diǎn)城市的租售比普遍偏低，一般至少需要三至五年才能回本。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，受到資本青睞的長(zhǎng)租公寓不能只依靠低成本收購(gòu)房源和裝修改造后提高租金等形成的“剪刀差”經(jīng)營(yíng)效益，而是應(yīng)該在擴(kuò)大規(guī)模后增加增值服務(wù)，包括租賃社區(qū)消費(fèi)需求的把握等。自如CFO黃偉波認(rèn)為，規(guī)模效應(yīng)強(qiáng)，管理、服務(wù)等軟實(shí)力強(qiáng)的公寓運(yùn)營(yíng)商更容易收獲投資?！熬幼”旧聿毁嶅X(qián)，增值服務(wù)才是盈利點(diǎn)。分散式收房，在周邊小區(qū)內(nèi)形成規(guī)模效應(yīng)，就能帶來(lái)盈利?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)租公寓企業(yè)可嘗試基于線下社區(qū)、通過(guò)線上平臺(tái)提供社交O2O服務(wù)和增值服務(wù)。在租戶養(yǎng)成購(gòu)買(mǎi)生活服務(wù)的習(xí)慣后，可以更進(jìn)一步推薦培訓(xùn)、理財(cái)?shù)雀嗯c工作、生活、學(xué)習(xí)相關(guān)的服務(wù)，例如現(xiàn)在已經(jīng)有品牌嘗試租金分期貸等，但目前這些增值服務(wù)都還處在嘗試階段

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