政府不再壟斷住房供地 對(duì)房價(jià)有何影響？

• 2018年1月24日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1009 64
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場競爭狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

“改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況?！眹临Y源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會(huì)議上說的這句話，一石激起千層浪。

房改前集資建房形式或?qū)⒃佻F(xiàn)

政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是貫徹中央提出的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的土地制度變革。哪些主體會(huì)加入到住宅供應(yīng)的隊(duì)伍中來？

在專家看來，“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地”還包括集體經(jīng)濟(jì)組織、非開發(fā)類的相關(guān)企業(yè)、個(gè)人以及以持股方式持股的金融投資公司等取得使用權(quán)的土地。其中，國有企業(yè)用地的開發(fā)備受關(guān)注。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)過去很少被提及用于住宅用地的國有企業(yè)工業(yè)用地，不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會(huì)積極盤活此類存量土地，為商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房的“四元產(chǎn)品線”提供更有保障的土地供應(yīng)。

事實(shí)上，利用國有企業(yè)自有用地建設(shè)住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。

2013年10月，北京推出自住型商品房，并提出年底供應(yīng)2萬套的目標(biāo)。當(dāng)年11月，北京市規(guī)劃展覽館展出了北京第一批自住房項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，7個(gè)項(xiàng)目分布在朝陽、豐臺(tái)、昌平、海淀，基本都是靠國企自有用地建設(shè)。

據(jù)了解，這些國企自有用地獲準(zhǔn)改變土地性質(zhì)蓋保障房，通常都是以底價(jià)成交，企業(yè)不會(huì)直接獲得土地收益。但盤活資源后，可以從保障房配建的車庫、商業(yè)配套等項(xiàng)目中獲取收益。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，北京進(jìn)一步引導(dǎo)和鼓勵(lì)全社會(huì)支持參與住房保障工作，其中，鼓勵(lì)國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房，加大政策支持力度，目前已建設(shè)約12萬套。

“鼓勵(lì)國企拿出自有用地建設(shè)保障房，是增加保障房的供給渠道,而非企業(yè)自建房為企業(yè)內(nèi)部職工福利分房?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示，這些房源均面向社會(huì)符合條件的保障房家庭進(jìn)行公開配租配售。

企業(yè)在自有土地上為員工建造住房，也成了一個(gè)新動(dòng)向。例如，有媒體報(bào)道，格力、華為等企業(yè)“造房行動(dòng)”已經(jīng)開始。華為為員工首批建造3萬套住房，員工以低于市場價(jià)70%的價(jià)格購買，入職3年后可購買，10年后可轉(zhuǎn)讓。格力電器董事長董明珠日前也透露，為了穩(wěn)定人才隊(duì)伍，她這兩年在思考，讓8萬格力電器的員工每人有兩室一廳的房子。

分析人士認(rèn)為，“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”新政落地后，預(yù)期一線二線城市的大企業(yè)，可能也會(huì)隨著格力、華為開始“造房行動(dòng)”。

而類似房改前集資建房的形式或?qū)⒃佻F(xiàn)。北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，今后不一定是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地建房，比如房改前有過住房合作社形式、再比如單位拿地建房。類似于房改前集資建房的形式，大家先湊錢，公司集合了錢，拿地建房，再以成本價(jià)分房。

房價(jià)受何影響？哪類市場受影響最大？

公眾最為關(guān)注的是，上述新政施行后，將對(duì)房價(jià)產(chǎn)生什么影響。

李宇嘉對(duì)記者分析，從供給側(cè)改革角度看，若供給渠道多元，供應(yīng)源頭上形成競爭，將改變獨(dú)家供應(yīng)下的“供地荒”現(xiàn)象，降低供應(yīng)成本，特別是降低被地價(jià)推高的房價(jià)。

楊紅旭也認(rèn)為，這屬于房地產(chǎn)供給側(cè)改革，也是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，有助于緩和部分大城市房價(jià)長期上漲的緊張局勢(shì)。但他也對(duì)記者表示，改革會(huì)遇到各種阻力，推進(jìn)沒那么快，不會(huì)立即傳遞到房價(jià)上去。

哪類市場受影響最大？張大偉認(rèn)為，政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將產(chǎn)生非常大的提升，其中，城市租賃市場影響最大，對(duì)于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。“需要注意的是，住房包括商品房、保障房、租賃房等，住房不能等同于商品房，目前看，政策更多提及的是租賃住房試點(diǎn)，集體土地用作租賃用地是試點(diǎn)方向?！?/p>

事實(shí)上，北京、上海等地已開始試點(diǎn)集體租賃住房。2017年8月，國土部明確北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。

張大偉認(rèn)為，國土部鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性。13個(gè)城市基本都屬于一二線城市，這些城市國有土地供應(yīng)相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在城中村等集體土地，如果部分城中村等集體土地進(jìn)入租賃市場將有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

根據(jù)部署，北京市計(jì)劃于2017—2021年的5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。張大偉分析稱，1000公頃集體土地，大約可建設(shè)30萬～40萬套出租房，“將有效緩解區(qū)域租賃市場供需不平衡，住房租金也會(huì)下調(diào)”。

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