電商攪熱基建市場 高標(biāo)倉儲迎來發(fā)展契機

• 2017年12月20日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 839 51
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  2017-2022年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)中介行業(yè)的國內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場分析（市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)、市場特點等）、競爭分析（行業(yè)集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等）、...

物流地產(chǎn)集倉儲、服務(wù)于一體，園區(qū)、倉儲都是其發(fā)展的重要載體。而作為物流地產(chǎn)的關(guān)鍵組成部分，倉儲明顯是我國物流業(yè)的短板之一，可以說，倉儲物流服務(wù)已經(jīng)成為零售電商最重要的行業(yè)競爭壁壘之一。

投資前景一路向好

物流地產(chǎn)包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心和分撥中心等多個項目。盡管與傳統(tǒng)房地產(chǎn)有著不同的特點，但作為物流業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的交叉領(lǐng)域，近年來也逐漸成為地產(chǎn)商投資和關(guān)注的熱點。

我國目前雖然擁有5.5億平方米的物流設(shè)施，但其中現(xiàn)代化物流設(shè)施僅為1.1億平方米，人均物流倉儲面積約為0.41平方米。而美國等發(fā)達國家的人均倉儲面積已達到5.41平方米。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級，人均倉儲面積的需求勢必加大。這無疑是一個龐大而又充滿誘惑力的市場。由于中國高標(biāo)倉儲設(shè)施嚴(yán)重不足，而電商和消費需求在持續(xù)增長，物流地產(chǎn)的發(fā)展空間不可限量。

強勁的市場需求之下是巨大的供應(yīng)缺口。國際房地產(chǎn)顧問戴德梁行的報告預(yù)計，至2020年，電子商務(wù)、消費品、物流服務(wù)和工業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求將達到1.4億—2.1億平方米，而屆時供應(yīng)量或只有5600萬—6600萬平方米，供應(yīng)缺口超過1億平方米。在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，中國物流地產(chǎn)市場將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢。

因此，看好這一前景的并不止于電商與物流企業(yè)。今年7月，以萬科集團為首組成的中國財團，以116億美元，折合人民幣將近790億元的價格收購新加坡上市公司普洛斯，一度震驚了中國物流地產(chǎn)界。萬科占股21.4%，成為第一大股東，由此也迅速坐上了國內(nèi)物流地產(chǎn)巨頭的位置。

布局物流地產(chǎn)，是萬科多元化戰(zhàn)略棋盤上非常重要的一步棋。2016年，萬科物流地產(chǎn)獲得了18個物流地產(chǎn)項目，總建筑面積約147萬平方米，2017年又規(guī)劃完成了150萬平方米的物流地產(chǎn)項目，包括南京、蘇州、無錫等在內(nèi)，目前普洛斯和萬科在全球擁有超過500個現(xiàn)代化物流園區(qū)，面積近6000萬平方米。

在房企眼中，物流地產(chǎn)本質(zhì)也是一種商業(yè)地產(chǎn)，同樣具有收益性強、投資回收期長、投資規(guī)模大、經(jīng)營內(nèi)容多、經(jīng)營管理要求高等特點。在我國城鎮(zhèn)化尚未完成、內(nèi)需消費高速增長的背景下，以一二線城市為代表的城市物流需求還將保持較快增長，都為物流地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的空間。

另一方面，近兩年來嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控及地價高位難降等因素，已極大壓縮了住宅的開發(fā)利潤。相反，受益于新型城鎮(zhèn)化、第三方物流和電商企業(yè)的持續(xù)活躍，物流地產(chǎn)始終保持利潤增長。世邦魏理仕的一份報告顯示，2017年物流地產(chǎn)租金增長幅度已高于住宅和普通商業(yè)地產(chǎn)，且更穩(wěn)定。以南京為例，一季度該市物流設(shè)施租金環(huán)比增長率為2.6%，明顯高于同期住宅、寫字樓和購物中心的租金增長率。

土地成本相對偏低、風(fēng)險系數(shù)較小、收益穩(wěn)定，再加上普遍被看好的發(fā)展前景，也許就是眾多房企積極搶灘物流地產(chǎn)市場的根本原因。

高標(biāo)倉儲迎來發(fā)展契機

物流地產(chǎn)集倉儲、服務(wù)于一體，園區(qū)、倉儲都是其發(fā)展的重要載體。而作為物流地產(chǎn)的關(guān)鍵組成部分，倉儲明顯是我國物流業(yè)的短板之一，可以說，倉儲物流服務(wù)已經(jīng)成為零售電商最重要的行業(yè)競爭壁壘之一。在發(fā)展智慧物流的大背景下，物流地產(chǎn)商不僅要能提供足夠的倉儲空間，更要讓這些倉儲、園區(qū)變得智能高效，才能讓物流地產(chǎn)實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。與此同時，隨著我國制造業(yè)向高端制造業(yè)的邁進，也將進一步推動第三方物流對倉儲特別是高端倉儲的需求。

目前，中國高標(biāo)倉儲需求很大，但當(dāng)前高標(biāo)倉儲大多還只是倉儲設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)化，并未實現(xiàn)智能化的普及。而且，當(dāng)前不少物流園區(qū)的閑置狀態(tài)，就是因為他們只能提供簡單的倉儲功能用地。土地利用也是建立在地價便宜的基礎(chǔ)之上。這也說明了，當(dāng)前對于物流地產(chǎn)的開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等還有很大的潛力可挖，尤其需要在專業(yè)度方面發(fā)力，考慮產(chǎn)業(yè)聚集以及和電商資源進行整合，在發(fā)展高標(biāo)倉儲的同時實現(xiàn)倉儲智能化同步發(fā)展，才能真正滿足現(xiàn)代倉儲的發(fā)展需求。

因為其物流屬性，物流地產(chǎn)不同于一般的產(chǎn)業(yè)或科創(chuàng)園區(qū)，核心客戶需求和網(wǎng)絡(luò)化布局的內(nèi)在需求驅(qū)動力較強，其運營管理能力比開發(fā)能力更為重要，甚至決定了物流開發(fā)商的發(fā)展規(guī)模以及整體收益。這就意味著，單一的物流地產(chǎn)（資本）運作模式并不能長久維系。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人工智能技術(shù)的發(fā)展，物流地產(chǎn)的運作模式也將走向信息化、智能化、透明化，這對物流地產(chǎn)界而言，既是機遇，也是挑戰(zhàn)。未來，更多園區(qū)的老舊倉庫的改造將形成新的熱潮。

現(xiàn)代倉儲所面臨的不僅是物品復(fù)雜、性能各異，還因其需存儲、分揀及移動等一系列復(fù)雜流程，為其開發(fā)建設(shè)及運營都提出了較高的要求。以倉儲為核心的智能物流中心，將通過打造智能化信息管理中心，實現(xiàn)智能化存儲、分揀及移動，并借助立體傳輸工具，提升空間使用效率，在集約利用空間的同時提升物流的配送效率，這不僅能為客戶提供更系統(tǒng)、更科學(xué)、更有競爭優(yōu)勢的整體解決方案，還能提升自身的市場競爭力。

從投資回報率看，高標(biāo)物流倉儲設(shè)施的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，要繼續(xù)保持這一勢頭，加大智慧物流和智慧供應(yīng)鏈的技術(shù)投入已是必然的考慮。特別是對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，只有熟悉了物流業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，將物流地產(chǎn)、物流市場與物流運作緊密結(jié)合，才能發(fā)揮出投資的真正價值。據(jù)了解，已經(jīng)確立了物流地產(chǎn)目標(biāo)的萬科集團已開始著力用“智慧園區(qū)”更替目前國內(nèi)八成物流園區(qū)是“農(nóng)民倉”的現(xiàn)狀，通過物聯(lián)網(wǎng)鏈接所有設(shè)施設(shè)備，每1萬平方米就有200個二維碼，借助信息服務(wù)平臺，客戶可一鍵報修、在線跟蹤……新科技的出現(xiàn)和應(yīng)用正在醞釀影響未來物流倉儲發(fā)展趨勢的革新力量，再加上雄厚資本的支持，相信智慧倉儲的發(fā)展將走上快車道。

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