136家上市房企平均每家負債445億元 36家資產(chǎn)負債率超過80%紅線

• 2017年11月7日 lihuizhen來源：證券日報 613 35
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  2017-2022年版商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進外資、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經(jīng)濟騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

在A股136家房企中，有36家資產(chǎn)負債率超過80%紅線，占比接近26.5%。此外，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率超過70%的有51家，占比超過37.5%。

近日來各家企業(yè)陸續(xù)發(fā)布三季報，有人歡喜有人憂。

2017年上市企業(yè)三季報披露已收官。A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增加14038億元，同比增長幅度達23.21%。換言之，截至2017年9月底，A股平均每家上市房企負債達445億元。

值得注意的是，記者注意到，在A股136家房企中，有36家資產(chǎn)負債率超過80%紅線，占比接近26.5%。此外，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率超過70%的有51家，占比超過37.5%。

國海證券分析師代鵬舉認為，房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)，外部融資是否順暢不但決定了房企是否能做大規(guī)模，也決定了房企的償債能力。今年前三季度，地產(chǎn)債發(fā)行收縮，房企的長期償債能力和短期償債能力都有所下滑。

但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向記者表示，2015年以來，鑒于公司債成本較低，房企大規(guī)模發(fā)行公司債，這些債務(wù)還未進入集中還款期，預(yù)計明后年將是還債高峰期。

16家房企負債過千億元

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，136家上市房企的總資產(chǎn)總計為7.61萬億元，同比增長幅度達27.02%，與負債增長水平相差約3.8個百分點。此外，根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，截至2017年9月底，這136家上市房企的平均資產(chǎn)負債率為79.45%，去年則為77.5%，同比增加1.95個百分點。

在這136家上市房企中，總負債同比上升企業(yè)為87家，占比為64%。負債100億元以下企業(yè)有69家，占比為51%;負債100億元-300億元企業(yè)有31家，占比為23%;負債300億元-500億元房企有9家，占比約為7%;負債500億元-1000億元企業(yè)有11家，占比約為8%;負債1000億元以上房企16家，占比為11%。

具體來看，萬科、綠地控股和保利地產(chǎn)負債均超過5000億元，分別為8506.57億元、6850.2億元和5057.1億元。據(jù)記者計算，超過1000億元以上的16家企業(yè)總負債為3.7萬億元，占136家房企總負債的比重約為60%。

從資產(chǎn)負債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，截至2017年9月底，資產(chǎn)負債率大于80%房企占26%，在70%-80%之間占比為23%，60%-70%之間的占比為13%。資產(chǎn)負債率排在榜首的企業(yè)為*ST紫學(xué)，高達97.3%。

值得注意的是，一些標(biāo)桿房企負債率小幅攀升。據(jù)記者統(tǒng)計，截至2017年9月底，綠地控股資產(chǎn)負債率為88.85%，萬科A資產(chǎn)負債率為83.53%。

但值得警惕的是，地產(chǎn)行業(yè)有息負債整體攀升。截至2017年9月底，136家上市房企帶息負債總額為2.7萬億元，而2016年同期則為2萬億元，占當(dāng)年負債總額的比重均為45%。

負債居高不下

事實上，據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，50強房企拿地金額已經(jīng)超過2萬億元。同時，今年房企的銷售額將創(chuàng)下歷史新高。顯然，房企的快速擴張，主要是高杠桿模式運營帶來的結(jié)果。

對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，房企加杠桿追求規(guī)模，周轉(zhuǎn)能力是關(guān)鍵，因此多數(shù)房企都在加快周轉(zhuǎn)率上傾注心血，比如縮短拿地到開盤的時間。正如一位房地產(chǎn)企業(yè)的高管所示，若不加快項目周轉(zhuǎn)速度，每天醒來上億元，甚至數(shù)億元的資金成本支出就會拖垮企業(yè)。

但嚴(yán)躍進向記者表示，前兩年寬松的融資環(huán)境已經(jīng)過去，去年11月份以來，房企融資環(huán)境收緊，去杠桿力度加大，加上今年調(diào)控政策全面加碼，預(yù)計明后年償債高峰期來臨時，會有一些房企難以承受資金壓力。

更重要的是，大量的表外融資正流向地產(chǎn)行業(yè)。去年10月份以來，公司債發(fā)行窗口收緊，不少房企重啟了永續(xù)債，ABS等表外融資渠道。長租公寓和物業(yè)是房企發(fā)行ABS產(chǎn)品的最好通道，提高資本流動性的同時，還可以提前回款，為企業(yè)提供資金，為下一步擴張?zhí)峁┲Α?/p>

而目前來看，今年前三季度，房企負債率再創(chuàng)新高，板塊資產(chǎn)負債率高達79%以上。其中，二線房企的凈負債率和投資現(xiàn)金流出擴大幅度最大，可見其擴張較為激進。

對于這些上市房企來說，加快銷售，加快現(xiàn)金回流仍舊是做大規(guī)模的重要支撐力。畢竟，一旦企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，銷售回款率難以維持高位，償債能力將失控。屆時，過高的負債率就將成為壓倒企業(yè)的稻草。

對此，同策研究院總監(jiān)張宏偉向記者表示，從資金兌付壓力來看，明年房企就將步入集中還款期。鑒于2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期為2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大。

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