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樓市政策堅持從嚴(yán) 未來房價走勢如何? 未來房價的可能性分析

  • 2017年10月31日 lihuizhen來源:想住APP 333 14
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0月22日,住建部部長王蒙徽在19大新聞發(fā)布會上表示,經(jīng)過一系列有針對性的樓市調(diào)控,目前我國一二線熱門城市新房價格同比漲幅回落,三四線城市房價趨于穩(wěn)定,調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。

本月,國家統(tǒng)計局發(fā)布了今年9月樓市數(shù)據(jù),從數(shù)據(jù)來看,成都的樓市是一片安穩(wěn),甚至還有下跌的現(xiàn)象。

就目前成都的樓市而言,大部分購房者對于成都后市依然看漲,炒房客和中介不斷制造恐慌情緒,新房供應(yīng)短缺,市場熱度不減。

最近一個月,全國24個主要城市,已經(jīng)有12個處于下跌狀態(tài),漲幅超1%的只有3個城市。在在全國大部分城市止?jié)q或有所下跌的情況下,成都依然保持較高的上漲勢頭。

很多人表示,對成都未來市場越來越看不透了,就算成都十年的資深地產(chǎn)人也從未見過如此瘋狂的市場。成都房價什么時候才見頂?在此次大會上,筆者看到了一絲曙光。

10月22日,住建部部長王蒙徽在19大新聞發(fā)布會上表示,經(jīng)過一系列有針對性的樓市調(diào)控,目前我國一二線熱門城市新房價格同比漲幅回落,三四線城市房價趨于穩(wěn)定,調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。而為了鞏固已有成果,下一步相關(guān)部門將堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不松勁,保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,從而推動房地產(chǎn)長效機制建立健全。

如果按照大會指示:堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不松勁。那么成都除了目前的限購、限貸、限售政策外,筆者認(rèn)為,最高地價限制,預(yù)售備案價限制也將是影響未來成都市場走勢的政策,甚至可能影響二手房價格的回調(diào),市場逐漸回歸理性。

樓市政策,房價走勢,房價可能性分析

原由一,成都地價基本見頂

2016年12月,成都首次啟用了土拍“熔斷價”,這預(yù)示著成都地價從供應(yīng)端得到了限制,但是當(dāng)日地塊幾乎以熔斷價終止。

2017年4月,成都再次上調(diào)了“熔斷價”,啟用了“熔斷價+抽簽”,并且順利出讓地塊,但是也在當(dāng)日多次將成都的地價刷新。同日,住建部發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,明文規(guī)定“堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況?!?/p>

2017年7月,“熔斷價+抽簽+競自持(or無償移交)”的土拍方式出現(xiàn),這種土拍方式不僅能嚴(yán)格控制地價,并且還能解決租賃市場和人才住房的需求。通過這種方法,近3個月的時間里成都出讓近40宗地塊,可以看到今年各區(qū)域的最高樓面價基本穩(wěn)定。

主城區(qū)二環(huán)內(nèi)地塊最高樓面地價控制在13800元/平米內(nèi),近郊熱門區(qū)域在12000元/平米內(nèi),一般區(qū)域在8500元/平米左右。雖然在這些地塊中,某些地塊捆綁了無償移交和自持比例,但是通過對每個無償移交地塊性質(zhì)的分析,我們可以看到這些低容地塊移交部分租賃或人才公寓后,最終呈現(xiàn)的商品住宅將是超低密建筑(不排除某些地塊大部分是別墅的可能)。

原由二,預(yù)售備案價指導(dǎo)

由于目前新盤售價一直受到房管局控制,而房管局對樓盤售價指導(dǎo)的機制是:

1)開發(fā)商預(yù)售、現(xiàn)售價格,不得明顯高于周邊和前期成交價格(同區(qū)域、同品質(zhì)、同價格)。

2)開發(fā)商預(yù)售價格申報,將按照樓面地價+建安成本+合理利潤的方式申報。

并且,在今年最近的一次“補刀”政策中還提到:分批次開盤房源的價格增幅不能超過人均工資漲幅。就算是現(xiàn)房銷售也將嚴(yán)格按照房管局備案指導(dǎo)價,否則不予備案。

地價基本限死,預(yù)售價格接受指導(dǎo),未來新房售價到底有沒有頂點,各位心里還有沒有數(shù)?

按照定價策略,未來的房價有兩種可能:

一,高品質(zhì)住宅面市,價格高于周邊。

二,同品質(zhì)住宅,價格跟周邊差距不大。

關(guān)于第一種可能,市面上暫時沒有太多的高價地新盤可以參考,但是卻出現(xiàn)過某些普通住宅借以xx系豪宅企圖備案高價,但并沒有蒙混過關(guān),這里就不舉例了。

關(guān)于第二種可能,市場上有太多低價預(yù)售的案列。但開發(fā)商不接受備案價,轉(zhuǎn)售公寓或一直拖延,這些項目最終將以何種形式面市,筆者也不想去猜。但是在近期,金融城一項目預(yù)售價17000元/平米左右,而在限價之前,該項目售價為27000元/平米。

那么,對于前期拿地成本較低的樓盤,購房者將有很大機會“撿漏”,以低價買到房子。而對于后面不斷出現(xiàn)的高價地的未來售價,樓面地價+建安成本+合理利潤可能是大概率事件。

地產(chǎn)圈也有一句金句叫:長期看人口,中期看土地,短期看政策(金融)。

放眼成都來看,近幾年成都人口持續(xù)增加是多數(shù)人認(rèn)為成都房價會上行的主要依據(jù),但是在中短期的土地供應(yīng)和政策上,相關(guān)部門是希望房價穩(wěn)定的。如果政策一直從嚴(yán),不放松,房價趨于穩(wěn)定也是必然的。


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