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“只租不售”風行 住房租賃市場發(fā)展仍需配套政策落地

  • 2017年10月27日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1029 65
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  • 2017-2022年廣州市住房租賃市場運行態(tài)勢及投資咨詢報告

    第一章 住房租賃行業(yè)發(fā)展綜述 第一節(jié) 住房租賃行業(yè)定義及分類 一、行業(yè)定義 二、行業(yè)產品/服務分類 三、行業(yè)主要商業(yè)模式 第三節(jié) 最近3-5年廣州市住房租賃行業(yè)經(jīng)濟指標分析 一、贏利2...

全國約80塊“只租不售”地塊相繼推出,由此看到了政府發(fā)展住房租賃市場的堅定決心。

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房地產調控政策頻頻落地,樓市明顯降溫,住房租賃市場也發(fā)生了大變化。

不到一年的時間,全國約80塊“只租不售”地塊相繼推出,由此看到了政府發(fā)展住房租賃市場的堅定決心。無疑,“只租不售”地塊的推出,是針對過熱的土地市場打下的一針冷卻劑,也是住宅市場從單一的快速開發(fā)銷售模式向長期持有經(jīng)營等多模式轉變的重要一步,特別在土地資源緊缺的一線城市,這必定是大勢所趨。

但是,要讓租賃型住房在全國大中城市鋪開并且走向成熟,有賴于兩點:一是投資者或開發(fā)商的專業(yè)運營能力,二是與住房租賃市場相關的配套政策。從專業(yè)運營能力來看,目前我國仍無法推出一只真正的房地產信托投資基金(REITs)產品,不僅是法律和程序的阻礙,還有國內投資市場投機氛圍過于濃郁、缺乏專業(yè)管理公司、散戶不成熟等原因。不過,可喜的是,多個龍頭開發(fā)商開始有意識地轉變角色,從單一的開發(fā)者轉變?yōu)檫\營商,開始自建團隊或者尋求外包合作,若住房租賃市場發(fā)展的政策預期強烈,由此衍生出來的專門聚焦住宅物業(yè)專業(yè)運營的產業(yè)也值得期待。

而住房租賃市場發(fā)展的配套政策則包含金融、稅法、土地、法規(guī)等,目前以個人業(yè)主為主的租賃市場魚龍混雜、亂象頻出備受詬病,以企業(yè)為運營主體的租賃型住宅是否能起到很好的規(guī)范引導作用,這個非常值得期待。據(jù)了解,深圳在這塊早已開始行動,政府正在搭建具有官方性質的租賃平臺,這些平臺將大力整合租賃方面的資源,包括這些企業(yè)的房源,交由指定單位統(tǒng)一管理,也有一些市場機構正在搭建這樣的平臺,預計明年會看到雛形。

從金融的角度來看,只有基本達到資產證券化的水平,超大城市的自持租賃住宅才可以持續(xù)經(jīng)營,而現(xiàn)有的政策遠遠不能滿足這樣的要求。不過,國務院辦公廳《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》已經(jīng)明確指出:“鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則,向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品。穩(wěn)步推進REITs試點?!边@是住房租賃市場發(fā)展的一大亮點。

在實際調查中,地價與稅收也是企業(yè)積極參與租賃住宅建設的最大顧慮和困境,政府既然決心已定、力推企業(yè)自持租賃住宅,是否可以在土地和房產的稅收上適當減免?也有學者提出,可否允許自持20年之后就可以整體轉讓、打通資產流動通道?可否允許租戶小孩就近入學、解決他們的最大痛點,也提升租賃住宅的吸引力?可否允許租賃住宅嘗試讓渡使用權的養(yǎng)老地產?

目前看來,發(fā)展住房租賃市場需要這樣一個傳導機制,即政府在政策上先動起來,然后有了金融和資本的跟進,投資者和開發(fā)商便會大規(guī)模地齊頭并進。

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