上海：中核房地產(chǎn)以29.5億競得商住辦綜合體地塊

• 2017年9月6日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1107 71
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9月5日，青浦區(qū)西虹橋徐民路南側(cè)19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地塊正式進(jìn)行出讓，最終中核房地產(chǎn)競得該地塊，總價(jià)29.5億元。

　　上海青浦區(qū)西虹橋徐民路南側(cè)的大量地塊正式進(jìn)行出讓，該地塊最終競價(jià)為29.5億元，屬性為商住辦綜合體。

　　9月5日，青浦區(qū)西虹橋徐民路南側(cè)19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地塊正式進(jìn)行出讓，最終中核房地產(chǎn)競得該地塊，總價(jià)29.5億元。根據(jù)地塊公告顯示，此次地塊出讓屬性為商住辦綜合體，共分為6個子地塊。開發(fā)面積137405.4㎡，總建筑面積約30萬方。其中，住宅建筑面積合計(jì)為101295.2平米！此次地塊的起始總起價(jià)為28.9973億，樓板價(jià)約為9584元/㎡。

　　出讓條件嚴(yán)苛

　　除了對地塊提出諸如住宅建筑面積等常規(guī)類限制性條件外，此次地塊出讓條件也對開發(fā)商提出了較高的門檻：

　　1、技術(shù)資質(zhì)中要求核電行業(yè)。

　　2、要求開發(fā)商近三年在境內(nèi)“一線城市”及“港澳臺”有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

　　3、要求競標(biāo)的開發(fā)商，承諾總部落戶，引入核電行業(yè)企業(yè)，還要建設(shè)并運(yùn)營科創(chuàng)園，竣工后三年內(nèi)要舉辦國際核能會議。

　　4、項(xiàng)目定位為核產(chǎn)業(yè)國際合作科創(chuàng)園。

　　5、需要配合西虹橋地區(qū)商務(wù)會展需要，提供滿足園區(qū)及周邊商務(wù)發(fā)展的完善的高品質(zhì)配套設(shè)施。

　　6、最好要有核文化主題公園，利用地上空間進(jìn)行主要地塊之間的連通。形成具有門戶特色的總部集群。

　　7、還要考慮節(jié)約建筑能耗，優(yōu)化能源利用，充分考慮雨水收集等高科技智能化技術(shù)，考慮海綿城市和雨洪管理在本項(xiàng)目中的應(yīng)用。

　　這些條件幾乎都是以“核電”技術(shù)為導(dǎo)向，在房地產(chǎn)行業(yè)，又有多少企業(yè)擁有核電資質(zhì)要求呢？所以，這些條件似乎在為某個企業(yè)“私人訂制”。

　　此外，該地塊總建面30萬㎡，涵蓋住宅、辦公、商業(yè)三種常規(guī)業(yè)態(tài)；自帶10萬方能快速回籠資金，產(chǎn)生利潤的住宅，14萬方辦公，近6萬方商業(yè)，如果不是限制條件的特殊規(guī)定，沒有人會相信非開發(fā)出生的房企能打磨好這么一塊絕版好地。

　　板塊房價(jià)趨于理性？

　　今年7月25日，徐涇鎮(zhèn)同樣拍出一幅商辦用地，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)盈港東路北側(cè)42-03地塊，由正榮房地產(chǎn)公司、杉杉控股、上海宏臻農(nóng)業(yè)科技、上海世紀(jì)新晨投資、上海蚪三實(shí)業(yè)五家聯(lián)合體競得，總價(jià)為14.3億元，溢價(jià)率0.93%，樓板價(jià)8075元/平米，最終價(jià)格可見偏向理性。

　　同為青浦徐涇鎮(zhèn)，去年青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)08-04地塊當(dāng)時拍出的價(jià)格超過45000元/平米。當(dāng)時被中駿以6億元價(jià)格競得，為普通商品房用地。

　　由于今年的土拍機(jī)制限定，本次地塊的價(jià)格也趨向理性。

　　而根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前該板塊內(nèi)的新房均價(jià)已經(jīng)接近5萬/㎡，而在去年同期，新房均價(jià)在48000元/㎡左右，一年間房價(jià)僅出現(xiàn)微漲，板塊總體房價(jià)較為穩(wěn)定。

　　徐涇板塊是青浦區(qū)距離市區(qū)最近的一個板塊，也是大虹橋商務(wù)區(qū)輻射的第一梯隊(duì)，關(guān)注度頗高，目前部分新房的房價(jià)也已漲至6萬/平。

　　作為西上海高端住宅區(qū)，目前板塊自身的生活氛圍還需要進(jìn)一步提高。今年某品牌房企樓盤以6萬/平的單價(jià)開盤也獲得了市場的認(rèn)可，購房者對于未來徐涇的發(fā)展?jié)摿τ泻芨咂诖Ｈ欢诖蠛鐦蛞?guī)劃紅利的刺激下，徐涇的價(jià)格已經(jīng)處于高位，未來的上漲空間有限。

　　徐涇板塊將成后起之秀？

　　自“大虹橋”概念被提出，對于徐涇板塊可謂是喜從天降，最大的利好莫過于虹橋交通樞紐的建設(shè)和軌交17號線的開通，對接軌交2號線成為連接上海東西交通的大動脈,可換乘多條線路直達(dá)市區(qū)任意地方。

　　徐涇在行政區(qū)域上屬于青浦區(qū),但從實(shí)際距離上離長寧區(qū)更近。板塊東面緊鄰虹橋交通樞紐,不僅所屬西虹橋商務(wù)成長區(qū),也是最靠近大虹橋樞紐中心的區(qū)域之一。定位為商務(wù)成長區(qū)的徐涇規(guī)劃利好顯著,發(fā)展?jié)摿薮?但是在虹橋核心商務(wù)區(qū)域發(fā)展未成熟的背景下,作為輻射區(qū)域的板塊真正發(fā)展完善還需耐心等待。

　　徐涇板塊目前已經(jīng)聚集了寶龍，中駿，萬科，仁恒，綠地等全國主流房企，從已知的項(xiàng)目看，未來這片區(qū)域?qū)ㄔO(shè)有奧林匹克商場，寶龍廣場，金鷹商城等商業(yè)配套，并已經(jīng)形成有中國北斗產(chǎn)業(yè)西虹橋創(chuàng)新基地。

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