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房企:百億現(xiàn)金流成常態(tài) 萬(wàn)億債務(wù)將到期

  • 2017年9月1日 FanTianQing來(lái)源:騰訊網(wǎng) 1287 84
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房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫,融資渠道收緊,都將逐漸對(duì)企業(yè)的資金鏈帶來(lái)考驗(yàn)。而根據(jù)Wind的數(shù)據(jù),截至今年年中,128家房企的中短期負(fù)債比例達(dá)到7成,這也意味著,房企的償債高峰期將很快到來(lái),資金狀況也將受到考驗(yàn)。

房企,現(xiàn)金,債務(wù)

  據(jù)媒體綜合房企半年報(bào)發(fā)現(xiàn),截至今年上半年末,上市房企的現(xiàn)金狀況較為充裕,手握的現(xiàn)金規(guī)模普遍高于去年年末。其中,萬(wàn)科、恒大、碧桂園三家“第一梯隊(duì)”房企的現(xiàn)金(及等價(jià)物)均超過(guò)千億。

  考慮到上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)向好,大部分企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)錄得明顯增長(zhǎng),這種情況并不令人意外。與此同時(shí),房企在融資窗口期補(bǔ)充資金并進(jìn)行長(zhǎng)短債切換,也給現(xiàn)金流帶來(lái)一定的補(bǔ)充。

  按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)正迎來(lái)近幾年來(lái)的現(xiàn)金流高點(diǎn),手握數(shù)百億現(xiàn)金已成大中型房企的常態(tài)。

  但這種資金充裕的狀況恐怕很難持續(xù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫,融資渠道收緊,都將逐漸對(duì)企業(yè)的資金鏈帶來(lái)考驗(yàn)。而根據(jù)Wind的數(shù)據(jù),截至今年年中,128家房企的中短期負(fù)債比例達(dá)到7成,這也意味著,房企的償債高峰期將很快到來(lái),資金狀況也將受到考驗(yàn)。

  百億現(xiàn)金流成常態(tài)

  根據(jù)中報(bào),截至今年6月底,萬(wàn)科持有貨幣資金1075.6億元,遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和(501.4億元);凈負(fù)債率僅19.61%,繼續(xù)保持在行業(yè)低位。這一現(xiàn)金規(guī)模還高于去年年末870.3億元的水平。

  截至今年年中,港股上市的碧桂園現(xiàn)金余額為1201.3億元,較去年同期增長(zhǎng)143%。按照該公司的說(shuō)法,碧桂園另有2219.7億元銀行授信額度未用。

  恒大的公告則顯示,在年中節(jié)點(diǎn)上,“現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物”為1644億元。但低于去年年末1984億元的水平。有分析認(rèn)為,這是由于恒大在上半年償還了1129億元的永續(xù)債所致。

  這三家房企上半年的銷售規(guī)模均在2400億以上,且毛利率都有所提升?!霸鍪沼衷隼钡谋憩F(xiàn),使得半年報(bào)極為亮眼,也被認(rèn)為是造成現(xiàn)金流充裕的主因。

  “第一軍團(tuán)”的表現(xiàn),在某種意義上可視作大中型房企的縮影。由于銷售旺盛,且在融資市場(chǎng)表現(xiàn)積極,上半年大中型房企的現(xiàn)金流普遍充裕。即使部分企業(yè)在土地市場(chǎng)“一擲千金”,也并未給資金鏈帶來(lái)實(shí)質(zhì)性影響。

  就“銀行結(jié)余及現(xiàn)金”這一指標(biāo)而言,今年上半年,龍湖為226億元、旭輝為250億元、金茂181億元。而這三家企業(yè)的“應(yīng)收賬款”分別為149億、146億、28.9億。若再算上銀行授信的規(guī)模,這些大型房企幾乎沒(méi)有資金壓力。

  “房企迎來(lái)了現(xiàn)金流的高點(diǎn),今年年中的資金狀況甚至好于去年年末。”上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示。

  統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,全國(guó)商品房銷售額59152億元,同比增長(zhǎng)21.5%。業(yè)界普遍認(rèn)為,雖然有樓市調(diào)控影響,但全年的銷售規(guī)模仍有可能超過(guò)去年,再創(chuàng)歷史新高。在銷售的帶動(dòng)下,上半年房企到位資金增速為11.2%,繼續(xù)維持兩位數(shù)增長(zhǎng)。

  但隨著行業(yè)分化的加劇,有部分房企的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑,其資金狀況也不容樂(lè)觀。

  在統(tǒng)計(jì)的143家A股上市房企中,上半年有78家房企的“經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”為負(fù),這被認(rèn)為是銷售不暢、融資低迷、拿地支出過(guò)大等因素所致。這其中以中小企業(yè)為主,部分企業(yè)已深陷盈利泥潭。

  萬(wàn)億債務(wù)將到期

  就整個(gè)行業(yè)而言,資金狀況處于階段性高點(diǎn)已成為業(yè)界共識(shí)。盡管尚不會(huì)危及資金鏈,但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,由于銷售、融資的環(huán)境雙雙不佳,不排除資金狀況惡化的可能。

  根據(jù)統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù),7月單月,全國(guó)商品住宅銷售面積10085萬(wàn)平方米,環(huán)比6月的16834萬(wàn)平方米,下滑40.1%;當(dāng)月商品住宅銷售額7789億元,環(huán)比下滑38.4%。這兩組數(shù)據(jù)均創(chuàng)下今年3月以來(lái)的新低。

  這種下滑有傳統(tǒng)淡季的因素,也有企業(yè)做高6月業(yè)績(jī)(為半年報(bào)增彩)的影響,但從最近幾個(gè)月的走勢(shì)來(lái)看,月銷售規(guī)模呈現(xiàn)出總體下滑的趨勢(shì)。因此,雖然大型房企的貨值普遍充裕,但這些存貨能否變成現(xiàn)金,仍要取決于市場(chǎng)狀況。

  北京某房企人士向記者表示,政策層面沒(méi)有松動(dòng)的跡象,市場(chǎng)也處于高點(diǎn)后的下行趨勢(shì)。下半年的業(yè)績(jī)主要取決于“金九銀十”的市場(chǎng)表現(xiàn),年末翹尾的可能性不大。

  事實(shí)上,在年初制定銷售目標(biāo)時(shí),大部分房企將業(yè)績(jī)重心放在了上半年,說(shuō)明對(duì)下半年的市場(chǎng)下行已有心理準(zhǔn)備。

  融資層面的環(huán)境也不容樂(lè)觀。根據(jù)公開(kāi)消息,今年以來(lái),房企的發(fā)債融資規(guī)模比去年同期下滑超過(guò)7成。從資金成本上看,國(guó)內(nèi)發(fā)債的成本從去年的5%左右,提升到6%-7%的水平。海外融資成本更高,部分房企的發(fā)債利率甚至超過(guò)10%。且近一段時(shí)間以來(lái),海外融資已經(jīng)成為房企的主要渠道。

  中原地產(chǎn)認(rèn)為,在最近半年多的調(diào)控期內(nèi),全國(guó)已經(jīng)有五十多個(gè)城市出臺(tái)了超過(guò)160多次調(diào)控政策,并逐漸影響到銷售。巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張,如果調(diào)控持續(xù),甚至有可能出現(xiàn)違約。

  據(jù)悉,上半年雖有部分企業(yè)將短期債務(wù)置換為長(zhǎng)債,但就整個(gè)行業(yè)而言,債務(wù)壓力仍會(huì)很快到來(lái)。根據(jù)wind的統(tǒng)計(jì),截至今年年中,128家房企的長(zhǎng)期債務(wù)比例為30.85%,中短期負(fù)債比例則接近7成,這也意味著,房企的償債高峰期即將到來(lái)。

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