調(diào)控下的房企百態(tài)　房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營(yíng)商

• 2017年8月22日 FanTianQing來源：北京時(shí)間 952 59
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在“五限”時(shí)代，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)漸顯頹勢(shì)，大小型房企在融資、債務(wù)、利潤(rùn)等多重壓力下，紛紛拓寬領(lǐng)域，走上轉(zhuǎn)型之路，以此尋求突破。

　　隨著全國(guó)范圍的調(diào)控政策穩(wěn)中的推行，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行趨于平穩(wěn)。在“五限”時(shí)代，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)漸顯頹勢(shì)，大小型房企在融資、債務(wù)、利潤(rùn)等多重壓力下，紛紛拓寬領(lǐng)域，走上轉(zhuǎn)型之路，以此尋求突破。

　　龍頭房企的“大健康”之路

　　在涉足醫(yī)療健康三年后，萬(wàn)達(dá)近日正式成立大健康集團(tuán)，計(jì)劃以輕資產(chǎn)方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)。實(shí)際上，除萬(wàn)達(dá)集團(tuán)外，萬(wàn)科、恒大、綠地等大型地產(chǎn)集團(tuán)也已在大健康領(lǐng)域跑馬圈地。

　　其中，恒大成立了“恒大健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司”，著力發(fā)展高端國(guó)際醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)養(yǎng)、醫(yī)學(xué)美容及抗衰老等業(yè)務(wù)。

　　綠地與昆明市政府合作，擬投資306億元，開發(fā)建設(shè)集“醫(yī)康養(yǎng)”核心產(chǎn)業(yè)功能和“產(chǎn)學(xué)研”“文商旅居”輔助產(chǎn)業(yè)功能于一體的“大健康”產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

　　保利與安寧市政府合作，擬投資800億元，在安寧太平打造滇中經(jīng)濟(jì)圈集高端商務(wù)、特色商業(yè)、國(guó)際精品酒店、品質(zhì)住宅為一體的高水平大健康綜合小鎮(zhèn)標(biāo)桿和昆明市的大健康產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。

　　萬(wàn)達(dá)及其他地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型投資醫(yī)療行業(yè)，建設(shè)“大健康”項(xiàng)目，實(shí)際上是瞄準(zhǔn)了養(yǎng)老地產(chǎn)，作為業(yè)內(nèi)人士口中的“朝陽(yáng)行業(yè)”，養(yǎng)老地產(chǎn)大致可分為三種模式，一種是適老型，本身的建設(shè)和小區(qū)環(huán)境適合老人居??；第二是全托型，比如專門的養(yǎng)老公寓，配有先進(jìn)的醫(yī)療資源和醫(yī)護(hù)人員；第三，是在社區(qū)里面布局養(yǎng)老或醫(yī)療中心，服務(wù)老年人。

　　目前對(duì)于房企來說，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)最大的困境，就是醫(yī)療資源的獲取。很多房企并不缺地，缺的是先進(jìn)的醫(yī)療資源。所以，在未來，會(huì)有很多的房企參與與醫(yī)療機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，合作將成大勢(shì)所趨。

　　中小房企“減債務(wù)”尋求突破

　　在樓市調(diào)控日趨嚴(yán)厲、行業(yè)集中度大幅提升的背景下，一些中小房企正在面臨經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

　　繼去年出售資產(chǎn)予融創(chuàng)中國(guó)后，香港上市房企萊蒙國(guó)際最新又公告將出售8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、超過百億的資產(chǎn)予和昌集團(tuán)。至此，一年多時(shí)間萊蒙已拋售超過170億資產(chǎn)。

　　萊蒙并非個(gè)案。中小房企面臨的生存壓力和對(duì)未來的迷茫正在真實(shí)上演。即便在市場(chǎng)較好的深圳，近兩年也有不少中小房企變賣資產(chǎn)如蘭江地產(chǎn)，還有一些房企傳出破產(chǎn)，如奧宸集團(tuán)等。

　　這些只是大量中小房企在調(diào)控下求存的縮影。去年以來，多家中小房企加快出售資產(chǎn)，行業(yè)整合兼并劇烈；同時(shí)集中度提升非?？?，超級(jí)房企的市場(chǎng)占有率迅速提高。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年1-23名的房企銷售額加起來3.15萬(wàn)億、市場(chǎng)占有率約為26.8%；今年上半年市場(chǎng)份額提高到36.3%，預(yù)計(jì)2020年占比將達(dá)51%。

　　無(wú)論出于債務(wù)壓力還是調(diào)整業(yè)務(wù)策略，都凸顯了中小房企當(dāng)前面臨的壓力和對(duì)轉(zhuǎn)型的迷茫。未來，伴隨行業(yè)周期性調(diào)整和長(zhǎng)期持續(xù)的調(diào)控，以及大規(guī)模兼并收購(gòu)，更多中小型企業(yè)要邁入轉(zhuǎn)型突破之路。

　　物業(yè)管理或帶來巨大商機(jī)

　　近日香港媒體發(fā)表文章稱，面對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加大的管控力度，內(nèi)地的開發(fā)商正日益把注意力放到物業(yè)管理這種長(zhǎng)期投資上，盡管這些投資可能許多年后才能帶來成果。

　　據(jù)悉，為尋求加強(qiáng)自身金融實(shí)力，以便在一個(gè)預(yù)計(jì)五年內(nèi)將達(dá)到1.2萬(wàn)億元的迅速增長(zhǎng)的市場(chǎng)上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)之際，幾十個(gè)開發(fā)商已經(jīng)剝離了他們的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　開發(fā)商越來越把物業(yè)管理作為一個(gè)可以帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流并提升品牌認(rèn)知度的部分。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)前100家物業(yè)管理公司有大約17%的收入來自于副業(yè)。老年人護(hù)理和金融等非核心業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了物業(yè)公司總利潤(rùn)的大約40%。物業(yè)管理潛藏著巨大的商機(jī)。

　　近日，雅生活集團(tuán)與綠地集團(tuán)達(dá)成深層次戰(zhàn)略合作關(guān)系，綠地集團(tuán)以10億元戰(zhàn)略入股雅居樂物業(yè)公司20%股權(quán)，成為雅生活集團(tuán)長(zhǎng)期戰(zhàn)略性股東。

　　作為中國(guó)民生投資集團(tuán)的子公司，中民未來控股集團(tuán)有限公司打算通過其物業(yè)管理業(yè)務(wù)為大陸6000萬(wàn)居民提供服務(wù)。

　　此外，還有一些開發(fā)商還瞄準(zhǔn)了A股上市，目前至少有兩家物業(yè)管理公司與開發(fā)商分離——浙江南都物業(yè)服務(wù)股份有限公司和廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)有限公司，已經(jīng)在A股市場(chǎng)提交首次公開募股申請(qǐng)。

　　房企搶灘布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)

　　近期，有關(guān)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策正密集落地。九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》日前印發(fā)，而北京、南京、杭州等熱點(diǎn)城市也已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房。

　　面對(duì)政策利好和租賃市場(chǎng)的巨大潛力，房企視長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)為正處于風(fēng)口的藍(lán)海產(chǎn)業(yè)，多家房企紛紛開始搶灘布局。

　　萬(wàn)科是最早進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的房企之一，于2016年5月正式推出了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。2017年，萬(wàn)科加快了在北上廣深布局長(zhǎng)租公寓的步伐。萬(wàn)科計(jì)劃通過收購(gòu)、躉租、建設(shè)等方式，使得長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”的數(shù)量達(dá)到10萬(wàn)間。

　　2016年8月，龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍宣布推出“冠寓”，長(zhǎng)租公寓成為龍湖繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)后的“第四大主航道業(yè)務(wù)”，聚焦一線城市及像杭州這樣的領(lǐng)先二線城市，力爭(zhēng)用3年時(shí)間，達(dá)到10萬(wàn)間的規(guī)模。

　　2017年6月，佳兆業(yè)也宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓，布局全國(guó)所有一線及主要二線城市，預(yù)計(jì)三年內(nèi)打造長(zhǎng)租公寓10萬(wàn)間；另外，中駿置業(yè)透過美國(guó)睿星資本，加速在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的拓展速度。未來三年推出5萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。

　　招商、旭輝、遠(yuǎn)洋、陽(yáng)光城等多家房地產(chǎn)開發(fā)商也開始介入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，搶先構(gòu)筑起自己的房屋租賃服務(wù)市場(chǎng)。

　　長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)看似一個(gè)即將要被做大的蛋糕，對(duì)于未來前景，“藍(lán)?！睅缀醭蔀闃I(yè)內(nèi)人士共識(shí)。正因?yàn)槿绱?，面?duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)藍(lán)海，越來越多的房企會(huì)加入其中。

　　“去地產(chǎn)化”言之尚早 量力而行才能步步為營(yíng)

　　無(wú)論是發(fā)展“大健康”項(xiàng)目，規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)，還是轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”，進(jìn)軍物業(yè)和長(zhǎng)租市場(chǎng)，都是在房企凈利潤(rùn)下滑、融資成本增加、土地和調(diào)控政策趨緊的背景下，房企謀求“多元化”，尋找突破契機(jī)的方式。

　　在近期結(jié)束的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，“多元化”和“去地產(chǎn)化”成為關(guān)鍵詞。目前的“去地產(chǎn)化”更多的體現(xiàn)在“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”和地產(chǎn)多元化發(fā)展上。比如萬(wàn)達(dá)出售酒店和文旅項(xiàng)目，著力于自身品牌的運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)科試水養(yǎng)老、自持物業(yè)、特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域，籍此由房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營(yíng)商。

　　可以看出，多元化試水先期也都在圍繞“地產(chǎn)”、“土地”展開，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍難擺脫“地產(chǎn)”主業(yè)，因此，房企完全“去地產(chǎn)化”言之尚早。

　　雖然多元化為眾多房企提供了一種新思路，但不可否認(rèn)的是，很多多元化涉及的領(lǐng)域發(fā)展并不成熟。盡管人口老齡化和租賃市場(chǎng)為養(yǎng)老地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓提供了一片藍(lán)海，但我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜，跟風(fēng)式的搶奪市場(chǎng)，一味謀求轉(zhuǎn)型，可能會(huì)淘汰更多運(yùn)營(yíng)能力較弱的企業(yè)。

　　拿地就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去，量力而行才是最穩(wěn)妥的發(fā)展方式。龍頭房企擁有豐富的土地儲(chǔ)備，要做的就是提高自身運(yùn)營(yíng)力和服務(wù)能力，“賣的不是房子，而是一種服務(wù)”，創(chuàng)新服務(wù)理念，營(yíng)造良好的品牌形象。中小房企要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，注重宏觀的調(diào)控政策，警惕金融風(fēng)險(xiǎn)，多方面謀求合作。

　　所以，在轉(zhuǎn)型這條路上，盲目的“去地產(chǎn)化”、削減負(fù)債率、突破盈利瓶頸、跟風(fēng)創(chuàng)新的方式是行不通的。輕資產(chǎn)和多元化雖然可以在一定程度上分擔(dān)房企風(fēng)險(xiǎn)，但不是治本之策。當(dāng)下房企的重心，更多在應(yīng)放在提高自身的運(yùn)營(yíng)力上，在瞬息萬(wàn)變的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，保持睿智和冷靜的頭腦。

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