住房消費大軍需求加速切換 房地產(chǎn)“勢能”加速轉(zhuǎn)換

• 2017年8月21日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 341 15
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新存量時代的來臨，會對市場各方產(chǎn)生什么樣的影響呢？

　　去年，全國商品房成交額和成交量遠超2013年那個小高峰，創(chuàng)下歷史新高。一線房企去年下半年喊著要“補庫存”，今年上半年在三四線占比較高的房企也高頻補倉，這意味著始于2015的全國房地產(chǎn)“去庫存”趨于尾聲。而權(quán)威數(shù)據(jù)表明，國內(nèi)部分典型的一二線城市已進入或正在進入存量房市場，意思就是二手房成交已超過或正在接近新房交易，未來租房將成為潮流。新存量時代的來臨，會對市場各方產(chǎn)生什么樣的影響呢？

　　從增量到存量的時空大挪移

　　從國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)來看，2016年無疑是一個重要的樓市節(jié)點，當年全國商品房累計銷售面積15.7億平方米，同比增長22.5%，實現(xiàn)商品房銷售額11.8萬億元，同比增長34.8%。

　　全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，房地產(chǎn)市場都有一個周期性，尤其是中國房地產(chǎn)市場。大周期可能就是三年，小周期可能就是一年半。2013年是一個高峰，2016年又是一個高峰。兩個高峰相比，后一個峰要高于前一個峰。

　　與新房市場的增量成交數(shù)據(jù)相比，3月24日，鏈家研究院披露的《租賃市場系列研究報告》稱2016年我國二手房交易量占比首次超40%，同比大幅提高。

　　鏈家董事長左暉此前曾表示，按2016年的市值估算，中國存量住房共有2.2億套左右，保守估計，市值超過200萬億元。

　　記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，世聯(lián)行董事長陳勁松在公司2015年年報《致股東信》中明確表示，“如果說過去十年存量市場只集中在二手房交易上的話，那么規(guī)模高達200萬億元以上的存量資產(chǎn)的運營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房產(chǎn)下半場最值得關(guān)注的大市場”。

　　左暉指出，今天存量物業(yè)流通率大概只有2%。他認為，中國房地產(chǎn)發(fā)展前景應(yīng)更多依賴于盤活存量。這一指向似乎與陳勁松說的“存量資產(chǎn)運營、買賣、租賃和金融化”形成了共鳴。

　　保利投顧研究院今年2月下旬對外披露了一份《2016年全國存量房白皮書》，稱當前我國典型城市存量房交易量已超新房，且仍有較多城市存量房交易增速快于新房，流量規(guī)模超越只是時間問題，意味著存量房市場的動能和勢能已然凸顯。

　　從具體數(shù)據(jù)來看，記者注意到，北京、上海、深圳與廈門已進入存量時代，去年二手交易量已是新房的2~3倍，南京、蘇州、廣州和成都等地新房和存量房規(guī)模相當，發(fā)展空間巨大。

　　住房消費大軍需求加速切換

　　保利投顧研究院表示：“我國商品房市場起步相對較晚，房改至今發(fā)展時間并不長，然而我們幾乎是用了不到20年，就完成了發(fā)達國家曾經(jīng)50年甚至更長時間的積累。”

　　伴隨中國房地產(chǎn)市場快速崛起及發(fā)育趨于成熟，市場消費主力人群及需求結(jié)構(gòu)也悄然生變。記者觀察到，新房市場快速成為改善型需求市場，原來的剛需型住房也快速進入二手房交易。一個擺在面前的現(xiàn)實問題是更多住房需要提升潛在價值。

　　相對而言，當前有改善動力和支付能力的更多是具備一定經(jīng)濟條件的“70后”、“80后”住房消費群體。對于“90后”而言，有相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，他們從學校畢業(yè)后并不急于購房而成為房奴，一段時期內(nèi)更喜歡租房消費，形成屬于自己圈層文化的社群空間。

　　近日，有媒體援引《2017年高校畢業(yè)生就業(yè)及租房趨勢報告》中的數(shù)據(jù)稱，“90后”租房人群已經(jīng)占比39.9%，首次超過“80后”，成為租房主力。

　　面對新的消費需求，房企的產(chǎn)品創(chuàng)新挑戰(zhàn)并不小。萬科集團(萬科藍山 萬科幸福匯)董事局主席、首席執(zhí)行官郁亮早先就敏銳地觀察到了這一重要現(xiàn)象，并表示：“對于企業(yè)來說，必須相信‘90后’，根據(jù)他們的選擇來做，產(chǎn)品的創(chuàng)新、房子的創(chuàng)新應(yīng)該是有客戶共同參與的，小米手機就是這樣一個例子?！?/p>

　　各路資本涌進“賽道”

　　從鏈家、世聯(lián)等中介大鱷明確發(fā)出存量房市場切換信號，并悶聲進入存量房市場斥重金布局。

　　如圍繞二手房交易中的小貸與理財?shù)冉鹑诜?wù)需求，讓各路資本垂涎欲滴。

　　2016年以來，從國家鼓勵培育租房市場到支持發(fā)展租房市場，特別是近期，廣州“租購?fù)瑱?quán)”、無錫“租房落戶”、北京“共有產(chǎn)權(quán)房”等新政先后出爐，早些年進入分布式或集中式長租市場的專業(yè)機構(gòu)開始嶄露頭角。其中如魔方、you+、優(yōu)客逸家、蛋殼、樂乎等企業(yè)較為活躍，個別已啟多輪資本融資，甚至開始了橫向并購整合。

　　急于從重資產(chǎn)脫身的開發(fā)商們也不甘落后，從間接入股到直接參與投資，甚至從拿地環(huán)節(jié)就介入高自持地塊。從地域來看，北上廣深及南京、杭州、成都等重點城市高自持地塊的競拍明顯增多。

　　記者注意到，以鏈家為例，從融創(chuàng)斥巨資戰(zhàn)略入股，再到萬科參與戰(zhàn)投，遠洋集團也緊隨其后。以深圳為例，郁亮說在深圳16%是新房，84%是二手房。如果萬科只盯住16%，未來會失去很多機會。目前存量房市場在核心城市都遠遠超過新房市場，這種轉(zhuǎn)型會帶來一定的機會。對萬科形成一個挑戰(zhàn)，萬科要提前布局。

　　從萬科泊寓，到龍湖冠寓，再到更多銷售排名TOP50強的房企紛紛殺入租房市場。龍湖集團副總裁袁春公開透露，今年龍湖大概開業(yè)1.5萬間公寓，預(yù)計到2019年公寓帶來的收入能到10億元。

　　對于資本押注長租市場，排名國內(nèi)前三的某大型私募股權(quán)投資機構(gòu)西南一位負責人告訴記者，目前由地價、建筑成本、裝修及運營等主要成本構(gòu)成的資產(chǎn)價格偏高，而租金遞增率有限，投資回報率很較低，很多靠羊毛出在羊身上的思路難以行得通。

　　除住宅之外，商業(yè)、酒店、物流與文旅、醫(yī)養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也成為資本掘金的重點目標。以物流為例，前不久，萬科領(lǐng)銜的中國財團擬斥790億元收購號稱物流地產(chǎn)巨無霸的普洛斯。

　　多種跡象表明，當前中國房地產(chǎn)市場已進入新存量時代，以往粗放的“開發(fā)+銷售”并快速獲取豐厚的資產(chǎn)增值收益的舊模式將逐漸被另一種以客戶服務(wù)為核心導(dǎo)向，以投資與運營為鏈接紐帶的收取租金+資本增值的新模式所取代。圍繞房地產(chǎn)價值鏈，開發(fā)商、投資商和運營商等各環(huán)節(jié)需要有效協(xié)作，分享收益，而非吃獨食。

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