“購(gòu)租同權(quán)”成趨勢(shì) 多方搶灘長(zhǎng)租市場(chǎng)

• 2017年8月21日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 723 43
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“在購(gòu)租同權(quán)時(shí)代，長(zhǎng)租公寓無(wú)疑站在了風(fēng)口之上?！币幻〗ㄏ到y(tǒng)的專家表示。

　　政策：多地出臺(tái)租房新政劍指“購(gòu)租同權(quán)”

　　從《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》公開(kāi)征求意見(jiàn)，到7月20日，住建部等九部委發(fā)文要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并把深圳、廣州、南京等12個(gè)城市列為首批試點(diǎn)。作為第一個(gè)出臺(tái)新政的廣州一鳴驚人，其提出的“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”在全國(guó)范圍引發(fā)了熱議。

　　8月17日，北京出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》，其中規(guī)定北京戶籍承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)備案信息申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)。京籍無(wú)房家庭子女滿足相應(yīng)條件可租房上學(xué)。

　　在北京市住建委召開(kāi)的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》座談會(huì)上，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，雖然北京的方案沒(méi)有像廣州一樣把“購(gòu)租同權(quán)”作為一個(gè)主要的宣傳點(diǎn)。但實(shí)際上，北京的方案一點(diǎn)不比廣州的方案弱。北京的方案無(wú)處不體現(xiàn)著把“購(gòu)租同權(quán)”作為改革的一個(gè)方向，但這是一個(gè)過(guò)程，不可能一蹴而就。

　　8月18日，南京發(fā)布《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，提出適時(shí)研究出臺(tái)符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立承租人權(quán)利清單，逐步實(shí)現(xiàn)購(gòu)租同權(quán)。

　　伴隨著廣州、成都、鄭州、北京、南京等多地試點(diǎn)方案的陸續(xù)出臺(tái)，一時(shí)間，關(guān)于租賃住房的政策在七八月份密集出臺(tái)。短短不到兩個(gè)月的時(shí)間，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在悄然發(fā)生根本性的變化，“購(gòu)租同權(quán)”成為一個(gè)新的方向，一個(gè)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，全新的租賃住房時(shí)代悄然到來(lái)。

　　關(guān)注：國(guó)企“組團(tuán)”殺入租房市場(chǎng)

　　南京的試點(diǎn)方案明確提出，扶持國(guó)有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U。2017年國(guó)有規(guī)?；赓U企業(yè)不少于14家。安居集團(tuán)和東南集團(tuán)作為市級(jí)平臺(tái)參與試點(diǎn)。各區(qū)政府、江北新區(qū)管委會(huì)各明確一家國(guó)有平臺(tái)參與試點(diǎn)，充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的引領(lǐng)作用。

　　此前，住建部等9個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，也要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。

　　2017年7月14日，哈爾濱住房集團(tuán)出資成立的國(guó)有控股專業(yè)住房租賃平臺(tái)——悅居網(wǎng)正式上線運(yùn)營(yíng)。7月17日，廣州在《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》中提出，擬成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司。8月4日，成都也提出，到2017年年底，將組建或改建3至4家國(guó)有住房租賃公司。更多的地方租賃平臺(tái)在搭建。

　　沈陽(yáng)市日前也明確提出今年12月底前將出臺(tái)城市房屋租賃管理辦法，并組建兩家國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司，通過(guò)建設(shè)、改建、收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃等方式取得房源并負(fù)責(zé)房源的租賃運(yùn)營(yíng)和管理。預(yù)計(jì)到2020年，沈陽(yáng)市國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司形成一定的市場(chǎng)規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。

　　而北京，則早在2011年，就由北京市委、市政府一次性注資100億元，成立北京市保障性住房建設(shè)投資中心。6年以來(lái)，該中心建設(shè)收購(gòu)平臺(tái)累計(jì)持有保障房項(xiàng)目120個(gè)共計(jì)10.35萬(wàn)套，住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目45個(gè)共計(jì)6.6萬(wàn)套。運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)持公租房項(xiàng)目77個(gè)共計(jì)9.14萬(wàn)套，已配租公租房項(xiàng)目53個(gè)，實(shí)現(xiàn)公租房配租6.2萬(wàn)套。公租房持有量已經(jīng)占到全市的半數(shù)以上，成為全國(guó)同類最大的住房保障企業(yè)。

　　近期，上海兩宗“只租不售”用地出讓也引起了廣泛關(guān)注，這兩宗地均由區(qū)屬國(guó)企以超低價(jià)獲得。同時(shí)，深圳新組建的國(guó)有租賃企業(yè)人才安居集團(tuán)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，未來(lái)將籌建40萬(wàn)套人才住房，70%為公租房。可見(jiàn)，從國(guó)企入局到籌建國(guó)有住房租賃公司，國(guó)企帶頭和引領(lǐng)已成為培育規(guī)?；赓U的突破口。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉表示，假如由國(guó)企發(fā)揮引領(lǐng)作用，輔之以降低用地成本、稅收補(bǔ)貼和優(yōu)惠、融資便利等政策優(yōu)惠，能培育全社會(huì)機(jī)構(gòu)規(guī)?；赓U，穩(wěn)定租賃關(guān)系和市場(chǎng)秩序；國(guó)企有很多區(qū)位優(yōu)越但閑置低效的存量土地和房屋，國(guó)企引領(lǐng)和帶頭，能增加租賃產(chǎn)品有效供應(yīng)，豐富租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系，不僅能穩(wěn)定或降低租金水平，還能發(fā)揮國(guó)企配建教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施的優(yōu)勢(shì)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相較于民營(yíng)機(jī)構(gòu)，國(guó)有企業(yè)在獲得地方政府支持的同時(shí)，也可憑借自身的國(guó)有背景更好地獲取融資。同時(shí)，國(guó)有企業(yè)做租賃，有利于盤活存量房屋。

　　一名地產(chǎn)觀察人士對(duì)北京青年報(bào)記者表示，未來(lái)，住房租賃市場(chǎng)可能成為部分國(guó)企轉(zhuǎn)型的新方向，成為一個(gè)新的蛋糕。但未來(lái)國(guó)企如何參與？什么樣的國(guó)企可以參與進(jìn)來(lái)，還需要每個(gè)試點(diǎn)城市更多的細(xì)則出來(lái)。

　　聚焦：開(kāi)發(fā)商、中介搶灘“長(zhǎng)租公寓”

　　盯上住房租賃市場(chǎng)這塊蛋糕的不只是國(guó)企。在房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商謀求轉(zhuǎn)型，其中，以“長(zhǎng)租公寓”為代表的租賃市場(chǎng)成為地產(chǎn)巨頭們爭(zhēng)相布局的一個(gè)領(lǐng)域。實(shí)際上，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)中介、酒店集團(tuán)甚至擁有一兩棟房源的城中村房東們都紛紛“殺入”了長(zhǎng)租公寓。

　　在南京出臺(tái)的方案中，除了提出打造國(guó)有規(guī)模化住房租賃企業(yè)之外，也提出鼓勵(lì)混合所有制和民營(yíng)企業(yè)開(kāi)展規(guī)模化租賃服務(wù)。2017年試點(diǎn)企業(yè)不少于4家，到2020年年底不少于10家。

　　最先在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域試水的地產(chǎn)商當(dāng)屬萬(wàn)科。去年5月，萬(wàn)科正式推出長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的統(tǒng)一品牌“泊寓”。泊寓，是萬(wàn)科旗下的長(zhǎng)租公寓品牌，取自英文PORT，致力于為城市青年提供一個(gè)漂泊中的港灣,搭建年輕人的共享社區(qū)。作為開(kāi)發(fā)商試水長(zhǎng)租領(lǐng)域的先行者,萬(wàn)科泊寓已初具規(guī)模。據(jù)海通證券數(shù)據(jù)，截至7月26日,萬(wàn)科泊寓已在全國(guó)22個(gè)城市擁有16000間公寓。

　　除了萬(wàn)科以外，世聯(lián)行也推出了旗下的長(zhǎng)租公寓品牌——紅璞公寓。龍湖也于去年正式開(kāi)始試水長(zhǎng)租公寓，并推出“冠寓”品牌。今年年初，龍湖將冠寓品牌升級(jí)為集團(tuán)戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，成為繼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)之后的又一個(gè)主渠道業(yè)務(wù)。目前冠寓已在成都、重慶、杭州、蘇州、廈門、西安、南京等城市成功運(yùn)營(yíng)，房間數(shù)達(dá)到4746間。央企招商蛇口也在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域推出了兩條產(chǎn)品線，分別是“精品公寓”和“服務(wù)式公寓”。

　　這些長(zhǎng)租公寓的房間有頗為精致的統(tǒng)一裝修，設(shè)施較為完備，面積一般不大，20多平方米為主流戶型，但大堂有供休閑、娛樂(lè)的公共活動(dòng)區(qū)域，并且提供標(biāo)準(zhǔn)化管理。而公寓的租住者，大多從事IT、金融、設(shè)計(jì)等行業(yè)，普遍30歲以下，大學(xué)以上學(xué)歷。

　　案例：“長(zhǎng)租公寓”不會(huì)無(wú)故叫你“搬家”

　　記者在采訪中了解到，這些“長(zhǎng)租公寓”在大學(xué)畢業(yè)生、白領(lǐng)階層中頗受歡迎。30歲出頭的劉先生是騰訊公司的一名產(chǎn)品經(jīng)理，3個(gè)月前剛剛在鏈家旗下的長(zhǎng)租公寓品牌“自如”上租了一個(gè)兩居室，租金在5000元左右，這個(gè)租金價(jià)格要比一般房東出租的價(jià)格高500元到1000元左右，但劉先生在對(duì)比了一系列房源之后，還是選擇了自如?！爸饕窍矚g自如的裝修風(fēng)格。不算豪華裝修，但是簡(jiǎn)潔干凈，給人很溫馨的感覺(jué)。”

　　劉先生對(duì)記者表示，“長(zhǎng)租公寓”受房東的干擾因素較小，機(jī)構(gòu)應(yīng)該不會(huì)平白無(wú)故地叫你搬家，一切都按合同來(lái)，相對(duì)有保障。所以現(xiàn)在身邊很多同事都傾向于多花一點(diǎn)房租租這種房子。

　　去年年初，鐘女士以230萬(wàn)元左右的價(jià)格在亦莊買了一套兩居室。隨即將房子租給了“自如”，按照合同，“自如”每個(gè)月14日向鐘女士支付4800元房租，一次簽5年，租金從第二年開(kāi)始每年上漲3%。房子由鏈家“自如”負(fù)責(zé)裝修，“自如”提供幾種標(biāo)準(zhǔn)化裝修的模式，可以由鐘女士自己選擇其中的一種裝修，使用的家具都是宜家的。如果在合同期滿前收回房子的話，則需要向“自如”支付折舊費(fèi)和相關(guān)的違約金。

　　鐘女士稱，他們兩口子在華為上班，經(jīng)常在海外出差，平時(shí)沒(méi)有時(shí)間打理房子?！白约貉b修太費(fèi)時(shí)間和精力，也不省錢，租金也差不了多少。自己租還比較容易出現(xiàn)空置，還得隔三岔五去幫房客修東西?！?/p>

　　發(fā)現(xiàn)：“長(zhǎng)租公寓”已站上資本市場(chǎng)“風(fēng)口”

　　記者在調(diào)查中了解到，像鐘女士這樣直接將房子租給“長(zhǎng)租公寓”平臺(tái)的人士已經(jīng)越來(lái)越多。

　　自如長(zhǎng)租公寓收入來(lái)自三個(gè)方面：一、租金收益。即自如友家和自如整租兩大產(chǎn)品，從物業(yè)所有人手中承租下來(lái)進(jìn)行部分必要裝修和家具家電配置后，對(duì)外出租獲取的收益。二、自如服務(wù)費(fèi)用。與普通租賃產(chǎn)品不同，自如在對(duì)外租賃過(guò)程中，除了向租戶收取租金外，還收取服務(wù)費(fèi)用，每月服務(wù)費(fèi)相當(dāng)于租金的8%左右。三、自如衍生服務(wù)費(fèi)用。自如在提供裝修、家居、家電配置等保證用戶拎包入住的同時(shí)，還提供維修、保潔、搬家等一系列衍生服務(wù)。

　　8月15日，鏈家“自如”發(fā)行了“中信證券—自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，該項(xiàng)ABS發(fā)行規(guī)模為5億元，其中4.5億元優(yōu)先級(jí)票面利率為5.39%，將于近期在上海證券交易所正式掛牌。這標(biāo)志著“長(zhǎng)租公寓” 在資產(chǎn)證券化道路上邁出了較大的一步。

　　記者注意到，在北京出臺(tái)的租賃住房改革方案中，提出了加大住房租賃的金融支持。提出引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)。

　　繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開(kāi)發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量。主動(dòng)向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)推薦住房租賃企業(yè)或項(xiàng)目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

　　“在購(gòu)租同權(quán)時(shí)代，長(zhǎng)租公寓無(wú)疑站在了風(fēng)口之上。”一名住建系統(tǒng)的專家表示。

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