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公積金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制首現(xiàn) 市場(chǎng)升溫端倪隱現(xiàn)

2017年3月14日     來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道      編輯:WangWanZhen      繁體
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按照安徽省于本月10日發(fā)布的新規(guī),根據(jù)資金運(yùn)行情況,對(duì)城市公積金設(shè)定三個(gè)預(yù)警等級(jí)。

始于去年末的這輪樓市調(diào)控?zé)岢保嗖ㄈ晕雌较ⅰ?/p>

公積金風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)安徽省住建廳消息,安徽近日出臺(tái)《住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制實(shí)施辦法》,通過(guò)設(shè)置預(yù)警等級(jí),控制住房公積金資金流出速度。據(jù)介紹,此舉的目的在于防范和控制住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),適度約束資產(chǎn)負(fù)債。這種公積金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的出臺(tái),屬全國(guó)首例。

鑒于安徽曾是樓市交易熱點(diǎn)區(qū)域的現(xiàn)實(shí),這項(xiàng)舉措的用意不難理解。而在抑制樓市過(guò)熱方面,安徽的做法絕非孤例。

春節(jié)過(guò)后,北京、天津、南京、杭州、南昌、重慶等熱點(diǎn)城市,以及三亞、涿州、滁州、崇禮等非核心城市,均推出調(diào)控措施,對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行管理。政策手段涉及土地、信貸、限購(gòu)、商改住等多個(gè)層面,可謂頻率密集、方式多樣。

有業(yè)內(nèi)人士指出,這種大范圍樓市調(diào)控政策的出臺(tái),承接了去年第三季度以來(lái)地方政府的普遍做法,可視為對(duì)此前調(diào)控政策的修補(bǔ)與完善。但考慮到傳統(tǒng)旺季將至,市場(chǎng)升溫跡象明顯,調(diào)控的步伐恐不會(huì)停歇。

樓市調(diào)控的安徽樣本

按照安徽省于本月10日發(fā)布的新規(guī),根據(jù)資金運(yùn)行情況,對(duì)城市公積金設(shè)定三個(gè)預(yù)警等級(jí)。

其中,一級(jí)預(yù)警的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)為:住房公積金個(gè)人住房貸款率在85%至90%之間,且資金凈流量連續(xù)三個(gè)月為負(fù)數(shù)。二級(jí)預(yù)警的標(biāo)準(zhǔn)為:住房公積金貸款率在90%至95%之間,資金凈流量繼續(xù)為負(fù)數(shù)。三級(jí)預(yù)警的標(biāo)準(zhǔn)為:住房公積金貸款率在95%以上,資金凈流量繼續(xù)為負(fù)數(shù)。

這種預(yù)警狀態(tài)將被及時(shí)匯報(bào)至公積金管理部門,并用于實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)防控。其中,當(dāng)啟動(dòng)二級(jí)預(yù)警時(shí),可采用暫停商貸轉(zhuǎn)公積金貸款、適度收緊公積金貸款發(fā)放等方式,緩解資金壓力;當(dāng)啟動(dòng)三級(jí)預(yù)警時(shí),可實(shí)行公積金貸款輪候發(fā)放政策。

這是全國(guó)首個(gè)公積金貸款預(yù)警機(jī)制。根據(jù)這一機(jī)制,若市場(chǎng)交易升至高位,監(jiān)管層將通過(guò)收緊公積金貸款的方式進(jìn)行遏制。

安徽省住建廳公布了這一政策發(fā)布的背景:“近年來(lái),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,我省住房公積金使用率快速增長(zhǎng),對(duì)住房消費(fèi)的支持作用凸顯。但是,住房公積金流動(dòng)性不足的矛盾也逐步顯現(xiàn),部分城市住房公積金運(yùn)行已不能自求平衡。2016年10月國(guó)務(wù)院第三次督查指出我省住房公積金管理存在風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>

合肥當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)界人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,2016年安徽樓市火爆,合肥、安慶、蕪湖、滁州、銅陵等地的成交量都上漲了50%以上。這不僅推動(dòng)了房?jī)r(jià)抬升,也導(dǎo)致這些城市的公積金貸款額度不足。

樓市調(diào)控也隨即降臨。去年10月2日,與很多熱點(diǎn)城市一樣,合肥出臺(tái)調(diào)控樓市的“房十條”,在土地供應(yīng)、限購(gòu)、限價(jià)、信貸、住房保障、市場(chǎng)監(jiān)管等方面進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)控。今年2月,合肥市房管局在部署2017年工作時(shí)也表示,“從嚴(yán)落實(shí)”十條新政,進(jìn)一步加大對(duì)“返租銷售”、“辦公改公寓”、“捆綁銷售”、“捂盤惜售”等違法違規(guī)行為的處罰。

3月9日,滁州市也發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,推出以限價(jià)、差別化信貸為主的一系列調(diào)控政策。成為為數(shù)不多的非核心城市調(diào)控案例。

安徽的樓市調(diào)控歷程,是本輪全國(guó)性樓市調(diào)控的縮影。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,去年9月末10月初,共有超過(guò)20個(gè)熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)系統(tǒng)性的調(diào)控政策,此后各地又不斷有零星調(diào)控措施推出,并延續(xù)至今。這些政策可分為兩類:一是熱點(diǎn)城市出臺(tái)針對(duì)性措施,可視為對(duì)既有調(diào)控政策的修補(bǔ)和完善,二是非熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼,可視為調(diào)控政策向最新的熱點(diǎn)區(qū)域蔓延。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì),春節(jié)過(guò)后,北京、天津、南京、杭州、南昌、重慶、合肥等熱點(diǎn)城市,以及三亞、涿州、崇禮、滁州等非核心城市,均出臺(tái)了調(diào)控政策。

在熱點(diǎn)城市中,北京強(qiáng)化申購(gòu)自住房的限制條件;杭州、南昌聚焦限購(gòu)升級(jí);南京強(qiáng)調(diào)在規(guī)劃階段禁止“商改住”;天津發(fā)布土地交易的“限價(jià)令”;重慶則嚴(yán)控首付貸、假按揭等行為。

非核心城市中,三亞、涿州和崇禮都將焦點(diǎn)集中在“限購(gòu)”上,其力度堪稱前所未有。滁州的一攬子調(diào)控政策的出臺(tái),也是該市的史上首例。

市場(chǎng)升溫端倪隱現(xiàn)

上述政策的密集出臺(tái)并非毫無(wú)來(lái)由。今年以來(lái),無(wú)論熱點(diǎn)城市還是非熱點(diǎn)城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)都未出現(xiàn)明顯降溫。且隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái),部分區(qū)域有升溫跡象。

在中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中,今年1月有6個(gè)城市的商品住宅成交面積出現(xiàn)環(huán)比上漲,到2月,環(huán)比上漲的城市已經(jīng)增加到12個(gè),但多為中小城市。3月首周(2月27日到3月5日),杭州、重慶、東莞等熱點(diǎn)城市的成交量大幅上升,廣州、南京、蘇州、濟(jì)南的成交量也出現(xiàn)上漲。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的調(diào)查,在北京、廣州、深圳等一線城市,近期二手房市場(chǎng)交易十分活躍。這部分成交將可能體現(xiàn)到3月的數(shù)據(jù)上。

根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì),今年1-2月,住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款(通常理解為“住房按揭貸款”)10097億元,創(chuàng)歷史同期新高。該規(guī)模比去年同期上漲53.0%,比2015年同期上漲95.8%。

央行行長(zhǎng)周小川在3月10日表示,去年房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)比較快主要是個(gè)人購(gòu)房貸款?!白》抠J款在中國(guó)還會(huì)以相對(duì)較快的速度發(fā)展,但隨著政策調(diào)整,估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢?!?/p>

這句話被一些業(yè)內(nèi)人士理解為,房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)在政策調(diào)整下有所降溫,但就現(xiàn)階段而言,降溫幅度不會(huì)太大。

另一個(gè)值得關(guān)注的趨勢(shì)是,樓市資金正在從熱點(diǎn)城市流向非熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)wind的統(tǒng)計(jì),今年以來(lái),柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚(yáng)州、湘潭、汕頭、三亞等城市的住宅成交量均大幅上漲,成為近期成交最為旺盛的區(qū)域。

華泰證券表示,這些區(qū)域樓市升溫的邏輯在于,隨著一二線城市人口飽和,以及房?jī)r(jià)梯度不斷拉大,一二線城市的低端產(chǎn)業(yè)人口不斷外流,并成為三四線樓市的新增需求。從區(qū)域分布來(lái)看,熱點(diǎn)城市周邊區(qū)域,以及中西部核心城市成為主要受益者。包括投資資金在內(nèi)的樓市資本,都涌向這一區(qū)域。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于熱點(diǎn)城市調(diào)控政策沒有松綁的可能,因此就這些市場(chǎng)而言,短期內(nèi)并不會(huì)有資金回流的風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)熱度也很難下降。

這也決定了,樓市調(diào)控的范圍可能繼續(xù)擴(kuò)大,力度也會(huì)有所加強(qiáng)。

張大偉指出,由于部分區(qū)域內(nèi)的投資需求旺盛,未來(lái)全國(guó)限購(gòu)范圍可能繼續(xù)擴(kuò)大,部分二三線城市將會(huì)增加限購(gòu)約束。從3月開始,一二線城市將在限購(gòu)的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)限價(jià)等其他政策力度。預(yù)計(jì)市場(chǎng)有望在今年一季度趨于平穩(wěn)。

他還表示,從兩會(huì)期間傳遞的信號(hào)來(lái)看,加快住房、土地供應(yīng),加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收制度建設(shè),推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制等,也將是未來(lái)的政策重點(diǎn)。

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