稍稍沉寂一段時(shí)間之后，羅康瑞出售資產(chǎn)的消息又從港島傳來。

3月13日香港市場(chǎng)消息，瑞安房地產(chǎn)和一買家簽署諒解備忘錄，以約80億元人民幣出售其在上海的商住混合項(xiàng)目瑞虹新城50%的股份，而該潛在買家有可能為萬科。

對(duì)此，瑞房對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回復(fù)稱，關(guān)于市場(chǎng)傳言，不予置評(píng)。然而，據(jù)了解，早于2016年股東大會(huì)之后，關(guān)于瑞安想要再次出售上海商業(yè)資產(chǎn)的消息就已經(jīng)不脛而走。

而在2016年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，羅康瑞雖然沒有透露具體的項(xiàng)目信息，但也沒有否認(rèn)這一傳言，并且表示如若該項(xiàng)目成功引入合作伙伴，那么瑞房將有望達(dá)成負(fù)債率下降至50%的目標(biāo)。由此可見，上述消息并非空穴來風(fēng)。

若消息確切，那么在瑞安“適時(shí)出售資產(chǎn)”不變的發(fā)展基調(diào)的背后將牽引出關(guān)于萬科在資本市場(chǎng)捕金的更為動(dòng)人故事，“不排除這將是瑞安再度牽手萬丈資本的可能性”，一業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出。

據(jù)悉，萬丈資本是萬科集團(tuán)全資直屬的存量資產(chǎn)管理平臺(tái)，是萬科集團(tuán)白銀時(shí)代戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的核心環(huán)節(jié)之一，該平臺(tái)憑借金融與投資業(yè)務(wù)，盤活存量物業(yè)以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

在過去成立后的兩年里，萬丈資本相繼以57.9億元和23.75億元收購(gòu)了瑞安上海企業(yè)天地3號(hào)樓以及上海中區(qū)廣場(chǎng)，此次與瑞安再度攜手，這將是丁長(zhǎng)峰執(zhí)掌萬丈資本在存量市場(chǎng)“捕金”以來的第三個(gè)大宗并購(gòu)案。

瑞虹新城轉(zhuǎn)售傳言

瑞虹新城位于上海虹口區(qū)，毗鄰北外灘，是上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)最大商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目之一，也是上海最大的舊改項(xiàng)目之一。

該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)170萬平方米，涵括了高端住宅、酒店、瑞虹坊商業(yè)以及55萬方瑞虹天地商業(yè)綜合體等各種業(yè)態(tài)，在過去的長(zhǎng)達(dá)十幾年的開發(fā)中，瑞安已經(jīng)相繼推出了六期住宅、四個(gè)片區(qū)的瑞虹坊以及瑞虹天地三大商業(yè)板塊中的星星堂和月亮灣。

事實(shí)上，在瑞安近幾年顯得暗淡的業(yè)績(jī)中，瑞虹新城是其中難得的亮麗色彩。瑞安2016年半年報(bào)顯示，瑞虹新城最新推出的六期住宅(亦稱為“怡庭”)在2015年10月和2016年2月的兩次推盤中均大獲市場(chǎng)青睞，分別創(chuàng)收27億元 和35億元，其中27億元的金額超過了瑞安在2015年前5個(gè)月物業(yè)銷售的總和。

而截至2016年6月末，瑞虹坊四個(gè)片區(qū)合計(jì)4.5萬方的零售商業(yè)出租率為100%，星星堂1.9萬方的零售商業(yè)面積出租率也高達(dá)92%。

但在銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)的情況之下，羅康瑞此次依然將項(xiàng)目次核心資產(chǎn)80億元出售50%股權(quán)也并非那么難以理解。

受限于瑞安大體量舊城開發(fā)的模式，羅康瑞此前公開表態(tài)時(shí)就強(qiáng)調(diào)，公司資產(chǎn)總值1110億元，當(dāng)中52%資產(chǎn)均可供出售以此提供盈利貢獻(xiàn)或置換高回報(bào)項(xiàng)目。因?yàn)槿鸱坑?4%的資產(chǎn)集中在投資物業(yè)領(lǐng)域，用羅康瑞自己的話來說，“如果不賣商業(yè)地產(chǎn)，基本上不可能提升周轉(zhuǎn)率”，而瑞虹新城就涵蓋了大部分的商業(yè)部分。

此外，業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析表示：“瑞虹新城開發(fā)已經(jīng)十幾年了，隨著項(xiàng)目的推動(dòng)，拆遷成本將繼續(xù)走高，瑞安選擇出讓項(xiàng)目部分股權(quán)既可以獲得資金以緩解資金壓力，同時(shí)也可以做輕其龐大的資產(chǎn)”。

據(jù)瑞房2016年半年報(bào)顯示，截至2016年6月末，瑞虹新城除了已經(jīng)開發(fā)的部分，還正在進(jìn)行第10、第1及第7號(hào)地塊的拆遷工程，其中第1及第7號(hào)地塊將發(fā)展為高級(jí)公寓住宅，而第10號(hào)地塊則發(fā)展成包括兩幢甲級(jí)辦公樓及一個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)的商業(yè)綜合項(xiàng)目，三宗地塊的拆遷成本合計(jì)為115.3億元。除此以外，該項(xiàng)目還剩余23萬平方米的建筑面積待確定拆遷計(jì)劃和時(shí)間表。

不過值得注意的是，在2016年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，羅康瑞已透露，預(yù)計(jì)合作的項(xiàng)目“我們不是將項(xiàng)目全部出售，而是安排怎樣和其他企業(yè)合作開發(fā)?！?/p>

他更進(jìn)一步地指出：“如果上海項(xiàng)目成功引入合作伙伴，那么瑞安房地產(chǎn)的負(fù)債率將由當(dāng)前的75%下降至50%。這一負(fù)債水平也是羅康瑞先前希望瑞房在2017年能夠達(dá)成的目標(biāo)?！?/p>

萬丈資本“捕金”身影

“不排除這是瑞安再度牽手萬丈資本的可能性”，一業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出。

據(jù)悉，萬丈資本是萬科集團(tuán)全資直屬的存量資產(chǎn)管理平臺(tái)，是萬科集團(tuán)白銀時(shí)代戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的核心環(huán)節(jié)之一，該平臺(tái)憑借金融與投資業(yè)務(wù)，盤活存量物業(yè)以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

在具體的操作上，萬丈資本主要結(jié)合PE及地產(chǎn)公司的做法。其中前端通過基金式的主動(dòng)化管理，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng);后端通過資產(chǎn)管理，獲取資管費(fèi)用，在退出時(shí)獲得項(xiàng)目回報(bào)。

但丁長(zhǎng)峰此前對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，萬丈資本不只是PE，“它是基于原來萬科這個(gè)大平臺(tái)，而不是像黑石、光大安石等機(jī)構(gòu)立足在資本的角度，色彩上有很大區(qū)別?？梢岳斫鉃樗且粋€(gè)地產(chǎn)公司里面孕育出來的、類似于基金的、主要針對(duì)存量資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的平臺(tái)。”

事實(shí)上，萬丈資本的設(shè)立既是萬科在資本領(lǐng)域真正的開端，也是萬科在利潤(rùn)下滑中承載探索商業(yè)物業(yè)金融化的平臺(tái)。

“我們給萬丈資本設(shè)定的目標(biāo)是未來能夠成為像Blackstone這樣的全能型的選手，將來能夠管基金、管REITs，管很多東西。萬科認(rèn)為未來存量資產(chǎn)管理可能是一項(xiàng)更大的生意，所以愿意在這一塊提前做好安排。”

據(jù)了解，在萬丈資本成立的兩年里，2015年12月，萬丈資本聯(lián)手香港李錦記斥資57.9億收購(gòu)瑞安上海企業(yè)天地3號(hào)樓，于2016年2月順利完成資產(chǎn)交割，這是萬丈資本成立以來的首例大宗商業(yè)地產(chǎn)交易，也是首次與瑞安牽手。

此外，時(shí)隔幾個(gè)月，萬科于2016年10月28日披露，其透過萬丈資本間接全資子公司C Plaza Co., Ltd.，從凱雷集團(tuán)手中收購(gòu)位于上海黃陂北路中區(qū)廣場(chǎng)的100%權(quán)益，并為交易所涉及的港幣14.72億元、人民幣5850萬元貸款提供財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。

因而，如若此次與瑞安再度攜手，這將是丁長(zhǎng)峰著手萬丈資本在存量市場(chǎng)“捕金”以來的第三個(gè)大宗并購(gòu)案。

值得注意的是，疑似萬丈資本的此番收購(gòu)發(fā)生在大量國(guó)內(nèi)外資金涌入上海地產(chǎn)投資市場(chǎng)的背景下。實(shí)際上，商業(yè)物業(yè)作為上海市場(chǎng)的重要組成，歷來受到投資者追逐。早在2012年，上海寫字樓成交就占據(jù)各類物業(yè)73%份額。

2016年前三季度，包括光大安石、國(guó)華人壽、上海人壽、中融鼎新、崇邦、中國(guó)人壽等資本先后在上海買下商場(chǎng)或?qū)懽謽恰?/p>

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究總監(jiān)周志鋒此前在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)指，萬丈資本等公司熱衷于上海地產(chǎn)投資市場(chǎng)，首先是由于國(guó)內(nèi)貨幣政策相對(duì)寬松，引發(fā)資產(chǎn)配置荒，不動(dòng)產(chǎn)配置因而成為重要方向;其次，上海的商業(yè)物業(yè)較北京等城市流動(dòng)性高，可供交易機(jī)會(huì)也較多，因此受資本歡迎。