征收補(bǔ)償規(guī)定僅適用于“兩規(guī)一決定”中符合確權(quán)條件類的歷史遺留違法建筑。而大部分選擇小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者心理或許都一樣：并不是為了“轉(zhuǎn)正”賺錢，只是面對(duì)高房?jī)r(jià)，為求一個(gè)家，甘愿冒這種風(fēng)險(xiǎn)。

在高房?jī)r(jià)的深圳，小產(chǎn)權(quán)房一直是許多人豪賭的“安居夢(mèng)”。

一石激起千層浪。深圳規(guī)土委近日公布了一份《深圳市房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格》，一時(shí)之間有人直接以“小產(chǎn)權(quán)房有了“官方征收價(jià)”為噱頭，過度解讀該份指導(dǎo)文件，還有人認(rèn)為這是小產(chǎn)權(quán)房邁向“合法化”的重要一步。

“剛剛過去的周末我趕緊去了南嶺村、沙井和觀瀾看小產(chǎn)權(quán)房。”市民陳先生對(duì)記者表示，“現(xiàn)在連觀瀾的房?jī)r(jià)都要每平方米4萬元，買正常的商品房基本不太可能，買小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)一直在我的考慮范圍之內(nèi)，房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格的消息一出我自己一開始也有點(diǎn)誤解，當(dāng)然也有點(diǎn)坐不住了。”

記者在觀瀾章閣社區(qū)看到，與一般人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的印象停留在低矮、握手樓不同，這里的房子都是幾十層帶電梯的高層建筑，甚至還帶“花園社區(qū)”，地產(chǎn)中介店鋪也遍地開花且生意也不錯(cuò)。只是這些中介店鋪所出售的房源并非正規(guī)商品房，而是周圍的小產(chǎn)權(quán)房，且多數(shù)已經(jīng)是二手房。

“關(guān)注微信就可以手機(jī)預(yù)約看房?！敝薪槲盒〗愀嬖V記者，可見這里的小產(chǎn)權(quán)房交易已經(jīng)很“高端化”。“這里生意挺火的，房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格的消息一出的確讓許多人在剛剛過去的周末過來看房?！奔词乖谥芤簧习鄷r(shí)間，還有一些市民前來看房。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里的小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)已經(jīng)接近每平方米8000元至9000元，朝向和光線好的房子甚至已經(jīng)過萬。與此同時(shí)，中介還打著“有村委集資證明和律師證明的招牌來吸引購(gòu)房者。從租售比來看，這里的小產(chǎn)權(quán)房的確有吸引力，例如一間32平方米的單間，月租可以達(dá)到800元至900元，而且出租率頗高。“我是回來簽租約的，我的房子空了一個(gè)星期就又租出去了，這里附近有很多工廠，租住需要還是很旺的?！眱赡昵皝磉@購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的黃先生如是說。

“如果沒有什么政策方面的變化，我是不會(huì)賣掉的，我對(duì)小產(chǎn)權(quán)房還是會(huì)抱著一絲轉(zhuǎn)正的希望，但即使不能轉(zhuǎn)正，我也會(huì)選擇繼續(xù)拿來出租?！闭f到如何處理這套小產(chǎn)權(quán)房，黃先生顯得很堅(jiān)定。

在高房?jī)r(jià)和限購(gòu)政策的刺激下，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)繁榮多年的地下市場(chǎng)，就像一場(chǎng)賭局，愿賭服輸。

眾所周知，在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權(quán)房，只有“違法建筑”?，F(xiàn)在民間約定俗成的小產(chǎn)權(quán)房，政府統(tǒng)一的官方口徑皆稱之為“違法建筑”，政府之所以如此處理，實(shí)因?yàn)檫@些小產(chǎn)權(quán)房存在違反合法建設(shè)申報(bào)流程，未進(jìn)行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設(shè)施工許可申報(bào)等情況，甚至有的小產(chǎn)權(quán)房存在違規(guī)占用建筑紅線等現(xiàn)象，該類建筑包括原村集體土地上所建的統(tǒng)建樓或集資樓、企業(yè)拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房。雖然深圳早在2004年就實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國(guó)有化轉(zhuǎn)換，但深圳卻是全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問題最突出的城市之一。

每一次政策的風(fēng)吹草動(dòng)，都有可能促成投資者的實(shí)際行動(dòng)。近日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布的《深圳市房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格》又一次讓小產(chǎn)權(quán)房成為了公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。其中，最高價(jià)格為香蜜湖街道的每平方米41200元，最低價(jià)格為南澳街道的每平方米8400元。

對(duì)此，廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮認(rèn)為，文件明文規(guī)定僅適用于深圳市根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及其配套政策處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書的住宅房屋，或符合上述規(guī)定處理范圍但尚未進(jìn)行處理的住宅類歷史遺留違法建筑。簡(jiǎn)單地說，就是僅適用于上述“兩規(guī)一決定”中符合確權(quán)條件類的歷史遺留違法建筑，除此之外的其他違法建筑、小產(chǎn)權(quán)房均不適用，與深圳小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正沒有絲毫關(guān)系，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)并沒有任何降低。

此外，小產(chǎn)權(quán)房交易的違法性并不會(huì)因?yàn)橛新蓭熞娮C而合法化。深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴(yán)厲禁止律師為違法建筑銷售行為提供見證服務(wù)，2016年再次發(fā)文禁止，雖然只是針對(duì)違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房，但是有合法報(bào)建手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無效，見證同樣無效。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，《深圳市房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格》作為《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行)》的操作細(xì)則性文件，并不會(huì)改變政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處理態(tài)度，即源頭增量嚴(yán)格遏制，尊重歷史現(xiàn)狀，存量合理疏導(dǎo)的解決策略，也并不能從本質(zhì)上消除購(gòu)房者購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

最新數(shù)據(jù)顯示，盡管深圳住房總量約5.2億平方米，約1035萬套，但由于占存量住房79%的未確定產(chǎn)權(quán)的原農(nóng)村私房(小產(chǎn)權(quán)房)和企業(yè)集體宿舍不能合法上市流轉(zhuǎn)，制約了深圳二手住房的供應(yīng)規(guī)模。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，深圳未來可供持續(xù)開發(fā)新增建設(shè)用地幾近枯竭，而從存量用地入手，如何盤活存量用地，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效再利用已然成為了深圳破解土地資源瓶頸的唯一有效途徑。

明知有風(fēng)險(xiǎn)卻“偏向虎山行”。大部分選擇小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者心理或許都一樣：也許并不是為了“轉(zhuǎn)正”賺錢，只是面對(duì)高房?jī)r(jià)，為求一個(gè)家，甘愿冒這種風(fēng)險(xiǎn)。