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充?,F(xiàn)金鋪路規(guī)模擴張 2016年恒大完成3734億銷售額

2017年1月9日     來源:北京商報      編輯:HeDaoHui      繁體
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1月6日,根據(jù)恒大發(fā)布的公告,該公司2016年全年實現(xiàn)合約銷售額3733.7億元,完成3000億元年度目標的124.5%,居行業(yè)第一。在恒大公布的2016年業(yè)績數(shù)據(jù)中,有兩個數(shù)字十分值得關(guān)注,那就是2016年全年銷售回款3008.9億元;截至2016年末,現(xiàn)金余額為3043億元。這一數(shù)值已經(jīng)

恒大地產(chǎn)

  1月6日,根據(jù)恒大發(fā)布的公告,該公司2016年全年實現(xiàn)合約銷售額3733.7億元,完成3000億元年度目標的124.5%,居行業(yè)第一。在恒大公布的2016年業(yè)績數(shù)據(jù)中,有兩個數(shù)字十分值得關(guān)注,那就是2016年全年銷售回款3008.9億元;截至2016年末,現(xiàn)金余額為3043億元。這一數(shù)值已經(jīng)超過了其他同行企業(yè)。

  超額完成年度目標

  公告另顯示,2016年全年,恒大累計合約銷售面積4469萬平方米,全國第一,同比增75.2%;合約銷售均價為8355元/平方米,同比增5.9%。實際上,在恒大公告公布業(yè)績之前早有機構(gòu)對于2016年房地產(chǎn)企業(yè)的成績單做出了預(yù)告,恒大、萬科、碧桂園的排序最終也被各房企的業(yè)績所印證。1月5日晚間,萬科和碧桂園公布的公告顯示,兩家公司全年銷售額分別為3648億元和3088億元。這三家企業(yè)也成為首批跨入3000億元銷售門檻的房企。

  房地產(chǎn)行業(yè)人士分析認為,2016年10月之前信貸寬松、稅收優(yōu)惠等一系列政策落地,樓市環(huán)境轉(zhuǎn)暖,這為房企提供了走量的機會,再加上恒大實施了無理由退房政策,去年3月還拋出了8.7折優(yōu)惠購房的折扣,這也加速了恒大去庫存的速度,為該公司銷售額的提升做出了實質(zhì)性的貢獻。

  值得一提的是,在2016年恒大曾經(jīng)上調(diào)過一次年度銷售目標。相對于萬科去年初就提出的3000億元銷售目標,2016年恒大為自己定下了更為謹慎的2000億元全年目標,但從實際完成情況看,恒大在去年7月末就已經(jīng)完成了1847.9億元的銷售金額,于是該公司將全年目標上調(diào)至3000億元,并以接近125%的額度超額完成了目標。

  行業(yè)人士認為,恒大高速增長是可預(yù)期的,數(shù)據(jù)顯示,從2009年到2015年,恒大年銷售額保持了30%以上的增長。此外,超額完成銷售目標也已經(jīng)成為恒大多年來的規(guī)定動作。數(shù)據(jù)顯示,2009-2015年,目標完成率分別為101%、126%、115%、115%、100.4%、120%、111.9%。自2009年上市以來,恒大各核心指標也保持快速增長,總資產(chǎn)從2009年的631億元增至2015年的7570億元,凈利潤從11.2億元增至173.4億元,營業(yè)額從57億元增至1331.3億元。

  充?,F(xiàn)金帶來的擴張底氣

  在恒大公布的2016年業(yè)績數(shù)據(jù)中,有兩個數(shù)字十分值得關(guān)注,那就是2016年全年銷售回款3008.9億元;截至2016年末,現(xiàn)金余額為3043億元。這一數(shù)值已經(jīng)超過了其他同行企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示,截至2016年6月30日,萬科與碧桂園其他兩家第一梯隊的房企現(xiàn)金余額分別約為718億元和494億元。而同期恒大現(xiàn)金余額為2120億元,分別較萬科和碧桂園高出1402億元和1626億元。按行業(yè)正常的銷售額增速和銷售回款比例測算,即使下半年萬科和碧桂園現(xiàn)金余額大幅增長,也無法超過3000億元。

  對于該數(shù)值,行業(yè)分析認為對于房企而言,評判抗風險能力的標準不能單純看負債水平高低,而是要結(jié)合現(xiàn)金余額進行綜合分析,于恒大而言3000億元的現(xiàn)金可以做到覆蓋短期債務(wù),具備了較強的抗風險能力。

  2016年對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,整體環(huán)境寬松,房企普遍表現(xiàn)出了快速增長的勢頭。然而2016年10月以來各地趨緊的調(diào)控,也為2017年的房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)帶來了諸多不確定性。不過,行業(yè)人士有個普遍的共識是,行業(yè)集中度的提升將成為不可扭轉(zhuǎn)的方向,融創(chuàng)中國控股有限公司董事長孫宏斌曾判斷,預(yù)計地產(chǎn)行業(yè)在未來五年內(nèi),前100名會占市場份額70%-80%,前10名會占到35%-40%。這樣的集中度未來更多的會靠規(guī)模兼并整合來完成。孫宏斌認為,對于賬面現(xiàn)金充裕的房企,這將是一次難得的機會。由此,分析人士也認為,即便跨過了3000億元的門檻,但是對于恒大為代表的龍頭企業(yè)而言,依然有可觀的市場增長空間,只要銷售回款良好,有足夠的現(xiàn)金余額,就能夠?qū)崿F(xiàn)并購行業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來繼續(xù)擴張。

  實際上,恒大也善于通過收購來擴大公司的市場份額并抄底優(yōu)質(zhì)土地資源。在上一輪的樓市調(diào)整期,恒大就通過香港 新世界 和華人置地,抄底上海、成都等多地優(yōu)質(zhì)土地資源,并在這些項目中獲得了非常不錯的銷售利潤率。

  值得一提的是,恒大集團董事局主席許家印在恒大集團20周年慶典上曾透露,到2020年恒大總資產(chǎn)將超過3萬億元,地產(chǎn)年銷售規(guī)模超過6000億元。近日,萬科集團董事局主席王石也表示未來五六年,萬科要實現(xiàn)營業(yè)額萬億元的目標,市值也將達到萬億水平。對此,中國指數(shù)研究院認為,2016年房企超級陣營外延擴張與內(nèi)生增長并舉,為“萬億級”增長前景全面鋪路。

  預(yù)期兩年達成利潤承諾

  除了銷售業(yè)績登頂全行業(yè)榜首外,圍繞恒大的又一件熱點事件是,引入300億元的戰(zhàn)略投資者。1月2日,恒大發(fā)布公告稱,公司全資附屬公司凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)已于2016年12月30日與投資者訂立投資協(xié)議,投資者將出資300億元獲恒大地產(chǎn)經(jīng)擴大后股權(quán)的13.16%。增資完成后,恒大地產(chǎn)將由凱隆置業(yè)持有約86.84%權(quán)益。這也是恒大重組深深房計劃的一部分,引300億元戰(zhàn)投成功也意味著恒大回歸A股的進程又邁出了關(guān)鍵一步。

  在引入戰(zhàn)略投資者時,就有分析認為恒大2016年的市場表現(xiàn)給投資者們帶來了信心,此外按照恒大目前的發(fā)展增速預(yù)判,恒大完成預(yù)定銷售目標也非??善?。與深深房簽訂的重組上市協(xié)議中,恒大對2017-2019年度預(yù)期的銷售額分別約為4500億元、5000億元、5500億元,營業(yè)額分別約為2800億元、3480億元、3800億元,凈利潤分別約為243億元、308億元、337億元,并承諾未來三年的凈利潤總額不低于888億元。

  有機構(gòu)據(jù)恒大年報近三年數(shù)據(jù)測算,平均交樓率為78%,按2016年3733.7億元的銷售額可推算出,該公司2017年營業(yè)額將達2912億元,已超2800億元的承諾目標。而要實現(xiàn)2018年、2019年承諾的營業(yè)額目標,增幅只需要分別達到19.5%和9.2%。

  另外克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2016年恒大的權(quán)益銷售額為3551億元,對應(yīng)的權(quán)益比約為95%。從恒大歷年的年報分析,2009年上市至2015年,恒大的核心業(yè)務(wù)利潤率為10.45%,若按照2016年3551億元的權(quán)益銷售測算,歸屬母公司的凈利潤將超過371億元。這也意味著,恒大在尚未回歸A股上市之前,就已鎖定該公司承諾888億元凈利潤的四成。假設(shè)在2017年,恒大仍能保持上市以來43.2%的年均銷售增長幅度,銷售額將達5347億元,對應(yīng)權(quán)益銷售額為5079億元,凈利潤可達到530億元。這意味著恒大兩年時間即可鎖定888億元的利潤承諾。

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