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2017年杭州樓市猜想:近20個(gè)單價(jià)4萬+新盤將齊現(xiàn)

2017年1月5日     來源:錢江晚報(bào)      編輯:HeDaoHui      繁體
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2016年剛剛過,對(duì)于2017年杭州樓市的猜想就已經(jīng)接踵而至。綠城、萬科、濱江長久以來形成的三駕馬車格局是否會(huì)被打破?大量新盤將在2017年集中入市,庫存去化周期會(huì)不會(huì)反彈?2016年杭州土地市場屢創(chuàng)各板塊新高,2017年土地市場還會(huì)延續(xù)高熱嗎?這些高價(jià)地,大量將在2017年4
  猜想三:

  庫存去化周期

  會(huì)不會(huì)反彈

  錢江晚報(bào)購房寶數(shù)據(jù)顯示,截止到2016年12月31日,杭州市(不含富陽)的新建商品房庫存為108523套。按2016年平均月成交套數(shù)計(jì)算,去化周期為6.7個(gè)月,住宅的去化周期更短,為4.2個(gè)月。

  不過,去化周期是一個(gè)相對(duì)動(dòng)態(tài)的概念,庫存量增加的同時(shí),每個(gè)月的銷售量也在變。

  2016年,杭州市區(qū)涉宅用地(宅地、商住用地)共成交80宗,總可建面積985.4萬平方米,如果按照每套120平方米測(cè)算,這些項(xiàng)目全部入市,將有8萬套左右的供應(yīng)量。

  潛在庫存+顯性庫存,大致為18萬套左右(中間有部分重疊),還有2017年一季度拿地的項(xiàng)目也有可能轉(zhuǎn)化為當(dāng)年庫存。

  而新政后,杭州新建商品房成交量明顯下滑,住宅尤其明顯。以2016年11月為例,商品房成交量為9734套,住宅成交3583套,下滑幅度驚人。

  如果按照這個(gè)成交套數(shù)來測(cè)算2017年的消化周期,即使是庫存量沒有大幅的增長,但由于單月銷售量明顯減少,消化周期很有可能會(huì)被拉長。

  猜想四:

  2017年土地市場

  還會(huì)那么熱嗎

  2016年,杭州樓市成交量呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的狀態(tài),不過,土地市場卻一直高歌猛進(jìn)。有不少人提出疑問,2017年還有這么多房企會(huì)來拿高價(jià)地嗎?土地市場還會(huì)繼續(xù)瘋狂嗎?

  1月19日,杭州市區(qū)將迎來2017年首場土拍,集中掛牌19宗共784畝地塊,總起價(jià)達(dá)114.35億元,其中有11宗為涉宅用地。其中翠苑、留下以及塘北單元的涉宅用地樓面起價(jià)已經(jīng)超過2萬元/m2,而余杭良渚街道三宗涉宅用地樓面起價(jià)超過16000元/m2。

  可以看出,樓面起價(jià)做高、位置較好是現(xiàn)階段土地出讓貫徹的一個(gè)主要思路。為配合杭州樓市調(diào)控政策,2017年杭州將很有可能繼續(xù)增加土地供應(yīng),來抑制房價(jià)過快上漲。

  高地價(jià)已經(jīng)將一些板塊的想象空間預(yù)支,但仍不排除嚴(yán)重缺糧或新進(jìn)入杭州的外來房企火中取栗。而一些資金實(shí)力雄厚的央企,可以通過長周期運(yùn)作來規(guī)避項(xiàng)目短期風(fēng)險(xiǎn)。

  而有的房企,如萬科、融創(chuàng)等,由于土地儲(chǔ)備豐厚,正等著逆周期操作,當(dāng)土地市場降溫之后再行進(jìn)入抄底。這樣的博弈,誰將笑到最后?

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