長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容

今年上半年，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步擴(kuò)容趨勢(shì)。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2025年6月中國(guó)住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜》，截至6月底，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)(按長(zhǎng)租公寓6月底累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模排序，下同)累計(jì)開(kāi)業(yè)房源量達(dá)135.9萬(wàn)間，較5月底增加2.7萬(wàn)間。其中，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓和魔方生活位列前三，開(kāi)業(yè)規(guī)模分別達(dá)到19.82萬(wàn)間、12.3萬(wàn)間和8.4萬(wàn)間。頭部房企也通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模、提高出租率的方式持續(xù)為企業(yè)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流。

長(zhǎng)租公寓是指租客租賃期限在1個(gè)月以上的公寓，與短租公寓(如酒店、民宿等)相區(qū)別。長(zhǎng)租公寓在法律上并沒(méi)有一個(gè)確切的定義和確定的劃分標(biāo)準(zhǔn)，但通常指的是專(zhuān)業(yè)從事房屋租賃的企業(yè)，通過(guò)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、租賃等方式獲取的房源，并將其進(jìn)行裝修、配套設(shè)施完善后，出租給有長(zhǎng)期居住需求的租客。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析

1、需求尤為旺盛

近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和居民生活品質(zhì)的不斷提升，長(zhǎng)租公寓作為一種新興的租賃市場(chǎng)形式，逐漸成為解決城市住房問(wèn)題的重要途徑。長(zhǎng)租公寓通過(guò)將業(yè)主房屋進(jìn)行集中式或分散式的裝修改造，并提供標(biāo)準(zhǔn)化的家具家電配置，為租客提供穩(wěn)定、安全且舒適的居住體驗(yàn)。尤其在一線城市和部分二線城市，由于人口密度高、年輕人比例大，長(zhǎng)租公寓的需求尤為旺盛。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市租房人口規(guī)模近4000萬(wàn)，占常住人口總數(shù)近一半。

2、政策支持力度不斷加大

政策層面，政府對(duì)長(zhǎng)租公寓的支持力度不斷加大。自2017年以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，包括“租購(gòu)并舉”、“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”等，為長(zhǎng)租公寓行業(yè)提供了良好的政策環(huán)境。多地也積極響應(yīng)政策，出臺(tái)租賃住房用地政策，鼓勵(lì)租房市場(chǎng)發(fā)展。建立租購(gòu)并舉的住房制度，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。2025年7月21日，《住房租賃條例》正式公布，自今年9月15日起施行?！稐l例》提出鼓勵(lì)多渠道增加租賃住房供給，培育市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)狀分析

在行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。根據(jù)房源來(lái)源的不同，長(zhǎng)租公寓可以分為集中式和分散式兩種類(lèi)型。集中式長(zhǎng)租公寓通常由房企或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)自建或整棟獲取物業(yè)，進(jìn)行統(tǒng)一裝修和管理，具有較高的居住品質(zhì)和管理效率;而分散式長(zhǎng)租公寓則主要通過(guò)與個(gè)人房東合作，獲取零散房源，雖然房源獲取相對(duì)容易，但管理難度較大，成本也相對(duì)較高。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，長(zhǎng)租公寓企業(yè)不僅需要關(guān)注租金回報(bào)率，還需注重租戶的入住體驗(yàn)和服務(wù)質(zhì)量，如提供靈活的租賃條款、定制化的社區(qū)活動(dòng)、智能家居設(shè)施等，以滿足不同租客的需求。

與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也在不斷探索新的融資方式和商業(yè)模式。隨著房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等金融工具的引入，長(zhǎng)租公寓的融資渠道得到了拓展，有助于緩解企業(yè)資金壓力，提升運(yùn)營(yíng)效率。此外，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用也為長(zhǎng)租公寓的管理和服務(wù)帶來(lái)了變革，如智能門(mén)鎖、遠(yuǎn)程監(jiān)控、在線支付系統(tǒng)等，提升了運(yùn)營(yíng)效率和租戶滿意度。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度剖析研究與投資分析預(yù)測(cè)報(bào)告》分析：

從企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已進(jìn)入深耕細(xì)作階段，主流房企如萬(wàn)科、龍湖、旭輝等紛紛加快布局，通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方式提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其中，萬(wàn)科泊寓作為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的龍頭企業(yè)，憑借其資產(chǎn)收購(gòu)和持有經(jīng)營(yíng)的模式，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；瘮U(kuò)張，租賃營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，一些創(chuàng)業(yè)系品牌如魔方公寓、YOU+、樂(lè)乎等也在市場(chǎng)中占據(jù)一席之地，但盈利模式尚不清晰，行業(yè)生態(tài)仍需進(jìn)一步優(yōu)化。

未來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展將更加注重服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率。一方面，隨著消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)要求的提升，運(yùn)營(yíng)商將致力于提供更加個(gè)性化和多樣化的服務(wù)，如社區(qū)活動(dòng)組織、智能家居設(shè)施配備等，以滿足租戶的不同需求。另一方面，隨著技術(shù)的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓將更加依賴(lài)數(shù)字化工具進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，包括在線預(yù)約、無(wú)人值守入住、智能門(mén)鎖等，以提高運(yùn)營(yíng)效率和降低成本。此外，可持續(xù)性將成為重要考量因素，綠色建筑和節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用將減少運(yùn)營(yíng)成本，提升品牌形象?？缃绾献饕矊⒊蔀樾袠I(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，長(zhǎng)租公寓與健康、教育、娛樂(lè)等服務(wù)提供商的合作，將豐富其價(jià)值鏈，提升整體競(jìng)爭(zhēng)力。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)在政策支持和市場(chǎng)需求的雙重推動(dòng)下，正迎來(lái)高速發(fā)展期。然而，行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)也面臨諸多挑戰(zhàn)，如盈利模式單一、資金鏈緊張、政策監(jiān)管趨嚴(yán)等。未來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)需要在服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率上下功夫，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新、金融工具的引入以及政策支持，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。只有這樣，才能更好地滿足城市居民的居住需求，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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