REITs擴(kuò)容：基礎(chǔ)設(shè)施與長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化機(jī)遇

在2025年的中國(guó)資本市場(chǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施與長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化正迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。自2024年7月國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》以來(lái)，中國(guó)REITs市場(chǎng)步入“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)新周期，底層資產(chǎn)類型擴(kuò)展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、新能源等領(lǐng)域。截至2024年底，中國(guó)內(nèi)陸REITs市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1563.99億元，同比激增89.96%，2025年預(yù)計(jì)突破2000億元，2030年或達(dá)2萬(wàn)億元。其中，基建、物流園區(qū)、長(zhǎng)租公寓三大賽道因政策支持、資產(chǎn)質(zhì)量與市場(chǎng)潛力成為焦點(diǎn)。

一、行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

1. 市場(chǎng)規(guī)模與增長(zhǎng)動(dòng)能

總體規(guī)模擴(kuò)張：截至2024年底，中國(guó)內(nèi)陸REITs市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1563.99億元，同比增長(zhǎng)89.96%。2024年全年發(fā)行29單REITs，新上市項(xiàng)目貢獻(xiàn)45.60%總市值。2025年，隨著更多項(xiàng)目進(jìn)入審核與上市流程，市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)突破2000億元。

政策驅(qū)動(dòng)顯著：2024年，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)等部門發(fā)布多項(xiàng)政策，簡(jiǎn)化申報(bào)流程、明確REITs權(quán)益屬性，推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容。例如，滬深交易所修訂《REITs業(yè)務(wù)指引—審核關(guān)注事項(xiàng)》，完善審核體系，為市場(chǎng)擴(kuò)容奠定制度基礎(chǔ)。

擴(kuò)募成為新增長(zhǎng)點(diǎn)：2024年擴(kuò)募規(guī)模超1500億元，覆蓋消費(fèi)、水利等新領(lǐng)域。頭部REITs通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，例如華夏北京保障房REIT通過(guò)擴(kuò)募進(jìn)一步鞏固其長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。

2. 細(xì)分賽道表現(xiàn)

基建類REITs：高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、市政環(huán)保等項(xiàng)目占據(jù)主導(dǎo)地位。2024年，高速公路板塊收入和EBITDA分別上升2.38%和1.32%，抗周期性強(qiáng)。例如，中交高速REIT底層資產(chǎn)為高速公路項(xiàng)目，受益于財(cái)政政策發(fā)力，貨運(yùn)占比較高，估值低、盈利彈性大，2024年收入和EBITDA分別增長(zhǎng)5.2%和4.8%。

長(zhǎng)租公寓REITs：市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍。2024年，保租房REITs收入和EBITDA分別上升0.89%和1.45%，漲幅達(dá)30.09%，居細(xì)分板塊之首。例如，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為保障性租賃住房，受益于政策紅利與市場(chǎng)擴(kuò)容，2024年收入和EBITDA分別增長(zhǎng)4.5%和4.2%，漲幅居長(zhǎng)租公寓REITs前列，市場(chǎng)表現(xiàn)漲幅達(dá)35.09%。

3. 典型案例解析

中交高速REIT：底層資產(chǎn)為高速公路項(xiàng)目，貨運(yùn)占比較高，受益于財(cái)政政策發(fā)力，估值低、盈利彈性大。2024年，其收入和EBITDA分別增長(zhǎng)5.2%和4.8%，漲幅居基建類REITs前列。

華夏北京保障房REIT：底層資產(chǎn)為保障性租賃住房，受益于北京市保障性租賃住房政策，收入與EBITDA快速增長(zhǎng)。2024年，其收入和EBITDA分別增長(zhǎng)4.5%和4.2%，漲幅居長(zhǎng)租公寓REITs前列，市場(chǎng)表現(xiàn)漲幅達(dá)35.09%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《2025-2030年中國(guó)資產(chǎn)證券化行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及市場(chǎng)前景趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示分析

二、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1. 政策持續(xù)完善，市場(chǎng)擴(kuò)容加速

常態(tài)化發(fā)行機(jī)制：發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，簡(jiǎn)化申報(bào)流程，推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容。2025年，隨著更多項(xiàng)目進(jìn)入審核與上市流程，市場(chǎng)供給將進(jìn)一步增加。

權(quán)益屬性明確：證監(jiān)會(huì)印發(fā)《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》，明確REITs權(quán)益屬性，調(diào)動(dòng)投資者積極性。這一舉措有效弱化二級(jí)市場(chǎng)行情對(duì)持有者當(dāng)期利潤(rùn)的影響，提升市場(chǎng)吸引力。

2. 資產(chǎn)類型多元化，新興領(lǐng)域崛起

新能源、數(shù)據(jù)中心等新領(lǐng)域：隨著市場(chǎng)擴(kuò)容，REITs底層資產(chǎn)類型將進(jìn)一步豐富。例如，南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT于2025年3月21日獲深圳證券交易所受理，為首單以數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的公募REITs。未來(lái)，新型基礎(chǔ)設(shè)施、文化旅游、養(yǎng)老、港口等領(lǐng)域REITs有望成功發(fā)行上市。

綠色REITs興起：碳排放權(quán)ABS實(shí)現(xiàn)“從0到1”的突破，標(biāo)志著有更豐富的途徑助力產(chǎn)業(yè)推進(jìn)綠色轉(zhuǎn)型。未來(lái)，綠色REITs將成為市場(chǎng)重要組成部分，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。

3. 市場(chǎng)流動(dòng)性提升，投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化

做市商制度完善：為提升市場(chǎng)流動(dòng)性，滬深交易所將進(jìn)一步完善做市商制度，引入更多專業(yè)機(jī)構(gòu)參與做市，提高市場(chǎng)活躍度。

長(zhǎng)期資金入場(chǎng)：社保、年金等“長(zhǎng)錢”將逐步進(jìn)入REITs市場(chǎng)，優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)。例如，試點(diǎn)REITs納入養(yǎng)老理財(cái)配置，為市場(chǎng)提供穩(wěn)定資金來(lái)源。

三、行業(yè)重點(diǎn)分析

1. 基礎(chǔ)設(shè)施REITs：抗周期性強(qiáng)，現(xiàn)金流穩(wěn)定

高速公路板塊：作為基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要組成部分，高速公路項(xiàng)目具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期性強(qiáng)的特點(diǎn)。例如，中交高速REIT底層資產(chǎn)為高速公路項(xiàng)目，受益于財(cái)政政策發(fā)力，貨運(yùn)占比較高，估值低、盈利彈性大。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)與市政環(huán)保：隨著城市化進(jìn)程加速，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與市政環(huán)保項(xiàng)目需求持續(xù)增長(zhǎng)。這類項(xiàng)目通常具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，適合作為REITs底層資產(chǎn)。

2. 長(zhǎng)租公寓REITs：政策紅利驅(qū)動(dòng)，市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大

保障性租賃住房：受益于政策紅利與市場(chǎng)擴(kuò)容，保障性租賃住房REITs成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。例如，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為保障性租賃住房，受益于北京市保障性租賃住房政策，收入與EBITDA快速增長(zhǎng)。

市場(chǎng)化長(zhǎng)租房：隨著住房租賃金融支持政策全面實(shí)施，市場(chǎng)化長(zhǎng)租房逐步納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍。這將進(jìn)一步推動(dòng)長(zhǎng)租公寓REITs市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大。

四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析

1. 基建類REITs：頭部企業(yè)主導(dǎo)，差異化競(jìng)爭(zhēng)顯現(xiàn)

頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)：基建類REITs市場(chǎng)由頭部企業(yè)主導(dǎo)，如中國(guó)鐵建、華夏越秀、中國(guó)交建等。這些企業(yè)憑借優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與穩(wěn)定現(xiàn)金流，占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。

差異化競(jìng)爭(zhēng)：部分企業(yè)通過(guò)拓展新領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。例如，工銀河北REIT聚焦新能源基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。

2. 長(zhǎng)租公寓REITs：央國(guó)企優(yōu)勢(shì)凸顯，政策紅利助力

央國(guó)企主導(dǎo)：長(zhǎng)租公寓REITs市場(chǎng)央國(guó)企優(yōu)勢(shì)凸顯，如華潤(rùn)有巢、廈門安居等。這些企業(yè)憑借金融支持與房源籌集優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張。

政策紅利競(jìng)爭(zhēng)：部分企業(yè)通過(guò)政策紅利實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。例如，華夏北京保障房REIT受益于北京市保障性租賃住房政策，收入與EBITDA快速增長(zhǎng)。

五、行業(yè)市場(chǎng)影響因素分析

1. 政策因素

政策支持力度：政策支持力度直接影響REITs市場(chǎng)發(fā)展。例如，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)等部門發(fā)布的政策簡(jiǎn)化了申報(bào)流程、明確了REITs權(quán)益屬性，推動(dòng)了市場(chǎng)擴(kuò)容。

稅收優(yōu)惠：稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái)將降低REITs運(yùn)營(yíng)成本，提升市場(chǎng)吸引力。例如，針對(duì)增值稅、土地增值稅、契稅等稅種出臺(tái)專項(xiàng)稅收支持政策，將提升市場(chǎng)參與主體的積極性。

2. 經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與商業(yè)活動(dòng)水平影響商業(yè)房地產(chǎn)需求，進(jìn)而影響REITs租金收入與資產(chǎn)價(jià)值。2025年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期增強(qiáng)，REITs市場(chǎng)有望受益。

利率水平：REITs對(duì)利率變化敏感，利率上升可能增加融資成本，影響分紅與股價(jià)。2025年，隨著利率下行，REITs融資成本降低，市場(chǎng)吸引力提升。

3. 市場(chǎng)因素

投資者需求：投資者對(duì)穩(wěn)定收益與資產(chǎn)多元化的需求推動(dòng)REITs市場(chǎng)發(fā)展。2024年，C-REITs綜合收益漲幅為11.44%，介于股債之間，吸引大量投資者關(guān)注。

市場(chǎng)流動(dòng)性：市場(chǎng)流動(dòng)性是影響REITs市場(chǎng)表現(xiàn)的重要因素。未來(lái)，隨著市場(chǎng)擴(kuò)容與投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化，流動(dòng)性有望提升。

六、行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與機(jī)遇

1. 核心挑戰(zhàn)

制度不完善：與全球成熟市場(chǎng)相比，中國(guó)REITs市場(chǎng)仍面臨相關(guān)制度不完善的問(wèn)題。例如，稅收優(yōu)惠覆蓋不全面，稅收政策的協(xié)同性不足;法律制度方面，REITs相關(guān)的專項(xiàng)立法缺失，法律責(zé)任界定還可以進(jìn)一步清晰和完善。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足：盡管市場(chǎng)擴(kuò)容加速，但優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)供給仍不充分。部分行業(yè)/項(xiàng)目基本面經(jīng)營(yíng)壓力較大，影響市場(chǎng)供給質(zhì)量。

市場(chǎng)流動(dòng)性不足：中國(guó)REITs二級(jí)市場(chǎng)交易不活躍，做市商制度有待進(jìn)一步完善。這導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性不足，影響投資者參與積極性。

2. 發(fā)展機(jī)遇

政策紅利持續(xù)釋放：隨著政策的持續(xù)完善與優(yōu)化，REITs市場(chǎng)將迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇。例如，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs擴(kuò)圍擴(kuò)容、支持新能源汽車骨干企業(yè)優(yōu)化布局等政策將為市場(chǎng)注入新活力。

高息資產(chǎn)需求增加：在全球經(jīng)濟(jì)不確定性增加的背景下，投資者對(duì)高息資產(chǎn)的需求增加。REITs作為一種穩(wěn)健收益的資產(chǎn)，將受到更多投資者的關(guān)注。

資產(chǎn)證券化創(chuàng)新：隨著金融科技的發(fā)展與市場(chǎng)需求的多樣化，資產(chǎn)證券化創(chuàng)新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。例如，碳排放權(quán)ABS、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等創(chuàng)新產(chǎn)品為市場(chǎng)注入了新活力。

七、中研普華產(chǎn)業(yè)研究院建議

1. 政策建議

完善稅收優(yōu)惠政策：針對(duì)REITs運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的增值稅、土地增值稅、契稅等稅種出臺(tái)專項(xiàng)稅收支持政策，降低運(yùn)營(yíng)成本，提升市場(chǎng)吸引力。

加快專項(xiàng)立法進(jìn)程：推動(dòng)國(guó)務(wù)院出臺(tái)《REITs管理?xiàng)l例》，明確REITs的法律地位、運(yùn)營(yíng)規(guī)范與監(jiān)管要求，為市場(chǎng)健康發(fā)展提供法律保障。

優(yōu)化擴(kuò)募流程：簡(jiǎn)化擴(kuò)募審批流程，縮短擴(kuò)募周期，提升常態(tài)化發(fā)行的質(zhì)效。鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)重組、資產(chǎn)置換等方式將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入REITs平臺(tái)。

2. 市場(chǎng)建議

提升市場(chǎng)流動(dòng)性：完善做市商制度，引入更多專業(yè)機(jī)構(gòu)參與做市;推動(dòng)REITs納入主流指數(shù)，發(fā)展衍生品工具，提升市場(chǎng)活躍度。

加強(qiáng)投資者教育：通過(guò)新媒體矩陣開設(shè)REITs專項(xiàng)信息平臺(tái)，建立常態(tài)化答疑機(jī)制;定期舉辦面向所有投資者的線下與線上投資者交流活動(dòng)，提升投資者對(duì)REITs的認(rèn)知水平。

推動(dòng)資產(chǎn)類型多元化：鼓勵(lì)企業(yè)探索數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老、港口等新興領(lǐng)域REITs的發(fā)行;支持綠色REITs的發(fā)展，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。

3. 企業(yè)建議

提升資產(chǎn)管理能力：加強(qiáng)底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率管理，通過(guò)智慧園區(qū)管理系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)與AI預(yù)測(cè)模型等技術(shù)手段提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率與租戶續(xù)約率。

拓展融資渠道：積極利用REITs平臺(tái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活與融資升級(jí);探索與金融機(jī)構(gòu)合作開發(fā)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，滿足多元化融資需求。

關(guān)注政策動(dòng)態(tài)：密切關(guān)注國(guó)家政策導(dǎo)向與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略布局與業(yè)務(wù)模式;積極參與政策制定過(guò)程，為行業(yè)發(fā)展建言獻(xiàn)策。

八、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析

1. 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)

短期(2025-2027年)：中國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2025年預(yù)計(jì)突破2000億元，2027年有望達(dá)到3000億元。

長(zhǎng)期(2028-2030年)：隨著政策的進(jìn)一步完善與市場(chǎng)的不斷成熟，中國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，2030年或達(dá)2萬(wàn)億元。

2. 技術(shù)趨勢(shì)

金融科技應(yīng)用深化：區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)在REITs領(lǐng)域的應(yīng)用將不斷深化，提升市場(chǎng)透明度與運(yùn)營(yíng)效率。例如，通過(guò)區(qū)塊鏈技術(shù)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化全流程追溯與監(jiān)管;利用大數(shù)據(jù)與AI技術(shù)優(yōu)化資產(chǎn)估值與風(fēng)險(xiǎn)管理。

綠色金融發(fā)展：隨著全球?qū)沙掷m(xù)發(fā)展的重視度提升，綠色REITs將成為市場(chǎng)重要發(fā)展方向。未來(lái)，碳排放權(quán)ABS、綠色建筑REITs等創(chuàng)新產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)，推動(dòng)綠色金融發(fā)展。

3. 投資趨勢(shì)

長(zhǎng)期資金占比提升：隨著社保、年金等“長(zhǎng)錢”逐步進(jìn)入REITs市場(chǎng)，長(zhǎng)期資金占比將顯著提升。這將優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)，提升市場(chǎng)穩(wěn)定性。

跨境投資增加：隨著中國(guó)資本市場(chǎng)對(duì)外開放程度的提升，跨境投資REITs的案例將逐漸增多。未來(lái)，中國(guó)REITs市場(chǎng)將與國(guó)際市場(chǎng)更加緊密地聯(lián)系在一起，推動(dòng)國(guó)際化進(jìn)程。

在2025年的中國(guó)資本市場(chǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施與長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化正迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著政策的持續(xù)完善與市場(chǎng)的不斷成熟，REITs市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，資產(chǎn)類型將更加多元化?；怰EITs憑借其抗周期性強(qiáng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特點(diǎn)成為市場(chǎng)重要組成部分;長(zhǎng)租公寓REITs則受益于政策紅利與市場(chǎng)擴(kuò)容，成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。

然而，中國(guó)REITs市場(chǎng)仍面臨制度不完善、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足、市場(chǎng)流動(dòng)性不足等挑戰(zhàn)。為應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)并抓住發(fā)展機(jī)遇，政策制定者需完善稅收優(yōu)惠政策、加快專項(xiàng)立法進(jìn)程、優(yōu)化擴(kuò)募流程;市場(chǎng)參與者需提升市場(chǎng)流動(dòng)性、加強(qiáng)投資者教育、推動(dòng)資產(chǎn)類型多元化;企業(yè)需提升資產(chǎn)管理能力、拓展融資渠道、關(guān)注政策動(dòng)態(tài)。

展望未來(lái)，中國(guó)REITs市場(chǎng)有望在政策紅利、技術(shù)創(chuàng)新與市場(chǎng)需求的共同推動(dòng)下實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。投資者應(yīng)密切關(guān)注政策動(dòng)態(tài)與市場(chǎng)表現(xiàn)，把握REITs市場(chǎng)帶來(lái)的投資機(jī)會(huì);企業(yè)應(yīng)積極適應(yīng)市場(chǎng)變化與政策導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。中研普華產(chǎn)業(yè)研究院將持續(xù)跟蹤行業(yè)動(dòng)態(tài)與市場(chǎng)趨勢(shì)，為市場(chǎng)參與者提供深度洞察與戰(zhàn)略支持。

如需獲取完整版報(bào)告及定制化戰(zhàn)略規(guī)劃方案請(qǐng)查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年中國(guó)資產(chǎn)證券化行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及市場(chǎng)前景趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》。