2025年購物中心運營行業(yè)：主題化與IP聯(lián)名推動流量增長

前言

中國購物中心運營行業(yè)正經(jīng)歷深刻變革。隨著消費升級、技術(shù)迭代和政策導向的疊加影響，行業(yè)從傳統(tǒng)零售載體向綜合體驗空間轉(zhuǎn)型，形成“商業(yè)+文化+科技”的多元生態(tài)。

一、行業(yè)運營現(xiàn)狀分析

(一)消費需求驅(qū)動下的業(yè)態(tài)重構(gòu)

根據(jù)中研普華研究院《2025-2030年中國購物中心運營行業(yè)市場深度調(diào)研與趨勢預測研究報告》顯示：新一代消費者對社交化、場景化體驗的需求推動購物中心業(yè)態(tài)升級。傳統(tǒng)零售占比持續(xù)收縮，餐飲、娛樂、親子等體驗業(yè)態(tài)成為流量引擎。例如，上海前灘太古里通過“天空跑道”“屋頂花園”等場景設計，將客單價提升25%;深圳萬象天地引入“超級猩猩”健身艙與“銀發(fā)社交咖啡館”，滿足全年齡段客群需求。

健康經(jīng)濟與寵物友好型業(yè)態(tài)成為新增長點。運動康復中心、銀發(fā)社交空間、寵物洗護專區(qū)等細分領域加速布局，推動購物中心從“購物場所”向“生活方式中心”轉(zhuǎn)型。

(二)區(qū)域市場的結(jié)構(gòu)性分化

一線城市購物中心市場趨于飽和，競爭焦點轉(zhuǎn)向存量改造與精細化運營。上海、杭州等核心城市通過主題市集、快閃店等彈性業(yè)態(tài)，將閑置空間利用率提升15%。三四線城市成為新增項目主戰(zhàn)場，縣域市場崛起顯著。重慶龍湖時代天街通過“社區(qū)商業(yè)+夜經(jīng)濟”模式，將服務半徑縮短至1.5公里，實現(xiàn)單項目年客流量超5000萬人次。

區(qū)域政策差異進一步加劇市場分化。長三角、珠三角城市群通過會員體系互通、品牌資源共享實現(xiàn)跨區(qū)域協(xié)同，而東北、西北地區(qū)則面臨人口流出與消費能力不足的雙重挑戰(zhàn)。

(三)技術(shù)賦能下的運營效率提升

智能化技術(shù)滲透至購物中心全鏈條。AI客流分析、智能停車系統(tǒng)、無人零售終端等應用普及率超70%，運營成本降低15%。例如，華潤萬象生活通過“一點萬象”APP實現(xiàn)會員積分互通，會員消費占比提升至65%;萬達商管“慧云系統(tǒng)”使能耗成本降低22%。

元宇宙與虛擬場景技術(shù)加速落地。K11 MUSEA已落地虛擬試衣間和NFT會員體系，預計2030年ARPU值可提升150元。

二、細分市場分析

(一)高端購物中心：品質(zhì)化與國際化

高端購物中心聚焦奢侈品、新能源汽車、國潮品牌等細分領域。北京SKP-S通過“火星主題”藝術(shù)裝置，帶動奢侈品銷售額同比增長40%;成都SKP通過“地下森林+藝術(shù)館”設計，日均客流超10萬人次。

跨境消費回流推動高端業(yè)態(tài)擴容。2023年海南離島免稅銷售額突破1200億元，帶動全國高端購物中心奢侈品牌入駐率提升至68%。

(二)社區(qū)型購物中心：便利化與本土化

社區(qū)型購物中心以“最后一公里”需求為核心，構(gòu)建“社區(qū)共享廚房”“親子研學基地”等場景化服務。永輝生活超市通過“店倉一體”模式，實現(xiàn)30分鐘配送到家;成都萬象城挖掘川蜀文化，推出“蜀繡工坊”“火鍋博物館”等特色場景，本地客群占比提升至70%。

政策支持加速社區(qū)商業(yè)發(fā)展。全國已有42個城市開展城市一刻鐘便民生活圈試點，帶動社區(qū)型購物中心出租率提高至93%。

(三)主題型購物中心：差異化與IP化

主題型購物中心通過IP聯(lián)名、策展型商業(yè)等模式打造差異化競爭力。上海北外灘來福士的“城市集市·里弄”主題街區(qū)，開業(yè)首月客流量突破200萬人次;西安大悅城的“十三朝”主題街區(qū)通過唐風建筑、非遺展示，客單價同比提升25%。

電競、文化藝術(shù)等主題業(yè)態(tài)快速崛起。電競主題購物中心客流量較傳統(tǒng)項目高40%，文化藝術(shù)主題項目租金溢價達25%。

三、重點案例分析

(一)華潤萬象生活：輕資產(chǎn)輸出與數(shù)字化整合

華潤萬象生活通過輕資產(chǎn)模式快速擴張，2024年新增15個輕資產(chǎn)項目，重點布局二線城市。其“萬象星”會員體系實現(xiàn)跨業(yè)態(tài)積分互通，會員復購率提升至35%。

數(shù)字化能力成為核心競爭力。華潤萬象生活通過大數(shù)據(jù)分析優(yōu)化品牌組合，目標坪效提升20%以上。

(二)萬達商管：全渠道融合與生態(tài)構(gòu)建

萬達商管通過“萬達優(yōu)選”小程序?qū)崿F(xiàn)線上線下流量互通，單項目數(shù)字化投入超500萬元。2024年線上會員消費占比達40%，租金溢價率提升8%-12%。

輕資產(chǎn)模式與REITs試點結(jié)合，降低資本壓力。萬達商管“輕資產(chǎn)模式”已覆蓋120個城市，單項目管理費收入超2000萬元。

(三)龍湖天街：TOD模式與社區(qū)化運營

龍湖天街通過TOD(以公共交通為導向的開發(fā))模式導入軌道交通客群，消費占比提升至41%。重慶龍湖時代天街通過“社區(qū)商業(yè)+夜經(jīng)濟”模式，將服務半徑從3公里縮短至1.5公里。

社區(qū)化運營提升客流黏性。龍湖天街推出“主理人孵化計劃”，培育本土設計師品牌占比達17%。

四、行業(yè)發(fā)展趨勢分析

(一)體驗化與場景化深度融合

購物中心將進一步打破物理空間限制，通過主題街區(qū)、藝術(shù)展覽、沉浸式娛樂等業(yè)態(tài)組合，構(gòu)建“五感”消費體驗。例如，引入全息投影、氣味營銷等技術(shù)，打造“商業(yè)+文旅”復合空間。

(二)綠色化與可持續(xù)發(fā)展

綠色建筑標準與節(jié)能技術(shù)成為行業(yè)標配。2025年新建購物中心100%滿足綠色建筑標準，存量項目改造投資將超2000億元。購物中心通過光伏發(fā)電、儲能系統(tǒng)實現(xiàn)碳減排量交易，預計2025年行業(yè)碳交易收益將達10億元。

(三)線上線下全渠道協(xié)同

購物中心將構(gòu)建“線上商城+線下體驗”閉環(huán)，通過自有電商平臺實現(xiàn)“即時零售+預售自提”模式。例如，大悅城通過“悅界”小程序?qū)崿F(xiàn)30分鐘達服務，線上訂單占比提升至25%。

(四)全球化與本土化并行

頭部企業(yè)加速出海布局，輸出輕資產(chǎn)管理模式。同時，本土化運營成為關(guān)鍵。購物中心通過挖掘在地文化特色，打造“一店一策”主題街區(qū)，吸引本地客流。

五、運營策略分析

(一)差異化定位與品牌創(chuàng)新

運營商需聚焦細分市場，通過主題化、IP化、策展型商業(yè)等模式打造差異化競爭力。例如，引入國潮品牌、小眾設計、沉浸式娛樂業(yè)態(tài)，滿足Z世代消費者需求。

(二)全鏈路數(shù)字化與數(shù)據(jù)驅(qū)動

構(gòu)建全域數(shù)據(jù)中臺，整合客流、銷售、會員數(shù)據(jù)，通過AI算法實現(xiàn)動態(tài)租金定價、品牌組合優(yōu)化。例如，利用用戶畫像實現(xiàn)“千人千券”精準推送，轉(zhuǎn)化率提升20%。

(三)輕重資產(chǎn)協(xié)同與資本運作

通過CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)、REITs等金融工具優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本。例如，參與華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT等項目，分享穩(wěn)定現(xiàn)金流。

(四)綠色運營與成本控制

采用可再生能源、優(yōu)化能源使用效率，降低運營成本。例如，通過光伏幕墻、地源熱泵等技術(shù)實現(xiàn)“零碳運營”，運營成本較傳統(tǒng)模式降低15%-20%。

如需了解更多購物中心運營行業(yè)報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年中國購物中心運營行業(yè)市場深度調(diào)研與趨勢預測研究報告》。