國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議聽(tīng)取關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和下一步工作考慮的匯報(bào)。會(huì)議指出，“繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施”，強(qiáng)調(diào)“對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”。

2024年1季度樣本房企融資現(xiàn)金流改善。我們選取A股上市的正常房企作為樣本，2024Q1，正常房企的籌資性現(xiàn)金流近8個(gè)季度首次轉(zhuǎn)正，同期銀行開(kāi)發(fā)貸余額環(huán)比+6%，同步印證融資底形成;

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

國(guó)常會(huì)此次針對(duì)收儲(chǔ)的政策表態(tài)，說(shuō)明未來(lái)通過(guò)供給側(cè)調(diào)節(jié)適應(yīng)供求關(guān)系變化或?qū)⒕邆漭^強(qiáng)的政策連貫性，繼續(xù)看好收儲(chǔ)政策對(duì)基本面筑底進(jìn)程的加速作用。

該機(jī)構(gòu)表示，需求側(cè)，中央層面政策調(diào)整后，預(yù)計(jì)各地未來(lái)將有更多需求刺激舉措落地，同時(shí)市場(chǎng)或?qū)⒌却山涣窟呺H變化以檢驗(yàn)政策效力，在此期間博弈行情或有望延續(xù)。供給側(cè)，政府收儲(chǔ)模式的開(kāi)啟將推動(dòng)房企的資產(chǎn)修復(fù)，融資協(xié)調(diào)機(jī)制也將繼續(xù)發(fā)力，行業(yè)供給側(cè)改革或接近尾聲，信用修復(fù)利好行業(yè)信心穩(wěn)固。伴隨24下半年高基數(shù)效應(yīng)消退，銷(xiāo)售同比降幅有望進(jìn)一步收窄，發(fā)生二次下滑概率或較低?；久嬷沟蠓€(wěn)前需求不穩(wěn)、政策不止，短期繼續(xù)看好供需政策雙向發(fā)力對(duì)板塊行情的持續(xù)驅(qū)動(dòng)。

上海、廣州、深圳新政出臺(tái)后，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為北京跟進(jìn)的可能性較大。不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，不同城市調(diào)控力度不同，北京樓市政策大概率力度會(huì)弱一些。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在近期降成本、降低購(gòu)房門(mén)檻等政策綜合作用下，市場(chǎng)預(yù)期將得到提振，疊加近幾年房?jī)r(jià)已有所調(diào)整，未來(lái)一段時(shí)間，核心城市樓市銷(xiāo)售活躍度有望提升。不過(guò)目前，樓市仍存在市場(chǎng)供應(yīng)較大、預(yù)期偏弱、居民支付能力相對(duì)不足等問(wèn)題，后續(xù)仍需稅收、保障性住房建設(shè)等發(fā)力共同發(fā)揮作用。

值得注意的是，上海和深圳均明確支持多子女家庭合理住房需求，給兩孩及以上家庭增加了一張“房票”。

如深圳明確，有兩個(gè)及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在部分區(qū)域再購(gòu)買(mǎi)1套住房。上海則允許二孩及以上多子女家庭在全域內(nèi)增購(gòu)1套住房，并優(yōu)化了多子女家庭在個(gè)人住房貸款中的首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少其購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2024-2029年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》分析

我們估算，目前房?jī)r(jià)敏感型貸款(2020-2022年期間投放的按揭信貸以及部分涉及住房抵押的普惠小微貸款)合計(jì)規(guī)模約25.4萬(wàn)億。考慮不同層級(jí)城市的信貸分布，以及參考香港地區(qū)的歷史經(jīng)驗(yàn)，極端情形下，我們測(cè)算上市銀行凈資產(chǎn)損失7557億元，對(duì)于銀行凈資產(chǎn)的影響幅度約為3%。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景趨勢(shì)分析

預(yù)計(jì)后續(xù)季度房企融資格局延續(xù)改善，短期內(nèi)房企公開(kāi)債出險(xiǎn)導(dǎo)致的銀行不良提升概率較小。以某大型房企為例，二季度以來(lái)累計(jì)獲得銀行信貸及多元資金約370億元，足以覆蓋1年內(nèi)到期公開(kāi)債務(wù);我們推測(cè)二季度開(kāi)發(fā)貸等各類(lèi)房企融資支持工具有望延續(xù)提升勢(shì)頭。

我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量已超過(guò)300億平方米。中長(zhǎng)期來(lái)看，每年即使按照存量1.5%的折舊率，也需新建4.5億至5億平方米住房。目前，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為66.16%，隨著新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，住房需求在量上仍有較大發(fā)展空間。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，尤其是百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售和一線城市成交明顯回升，釋放出市場(chǎng)信心正在修復(fù)的信號(hào)。不過(guò)，從累計(jì)銷(xiāo)售看，大多數(shù)房企仍面臨較大壓力。后續(xù)還需關(guān)注其他重點(diǎn)城市政策落地情況，以及市場(chǎng)需求能否持續(xù)向好。"房住不炒"的主基調(diào)不會(huì)改變，但合理的住房需求有望得到更好滿足。

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