四川：調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策 加大首套房和改善性住房政策支持力度 保障房建設(shè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

• 李波 2024年1月15日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1068 68
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15日，四川全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在成都召開(kāi)。會(huì)上，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書(shū)記、廳長(zhǎng)田文作工作報(bào)告時(shí)指出，2024年四川省將著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，支持各地調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，進(jìn)一步加大首套房和改善性住房政策支持力度。

15日，四川全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在成都召開(kāi)。會(huì)上，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書(shū)記、廳長(zhǎng)田文作工作報(bào)告時(shí)指出，2024年四川省將著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，支持各地調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，進(jìn)一步加大首套房和改善性住房政策支持力度。

近期，多個(gè)地區(qū)出臺(tái)保障性租賃住房建設(shè)相關(guān)政策，涉及房源籌集、特殊人群申請(qǐng)優(yōu)惠等方面內(nèi)容。業(yè)內(nèi)人士表示，多地加快保障性租賃住房建設(shè)，行業(yè)迎來(lái)量與質(zhì)的雙進(jìn)階。

保障性租賃住房領(lǐng)域新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，并引發(fā)金融機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注，以保租房公募REITs為代表的金融產(chǎn)品規(guī)模不斷壯大，有望為行業(yè)發(fā)展注入新的活力。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)到3.76億人，10年間增長(zhǎng)了將近70%，租住房屋成為剛需。北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已達(dá)到40%以上。同時(shí)，在一些城市，青年人及進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民面臨租房成本高、可選房源少、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等住房壓力。

如果你想了解保障性住房行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫(xiě)的《2023年版保障房建設(shè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專(zhuān)項(xiàng)研究報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)保障性住房行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)保障性住房行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

在穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的背景下，房地產(chǎn)“救市潮”在全國(guó)鋪開(kāi)，過(guò)去一段時(shí)間，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)用財(cái)政、貨幣等政策工具，但主要城市商品房成交情況仍然有待回暖。

我國(guó)政府不斷加大對(duì)租賃住房市場(chǎng)的培育和發(fā)展，工作重心逐漸從商品房轉(zhuǎn)向保障房，對(duì)租賃市場(chǎng)的扶持力度不斷加大，扶持政策頻出。

經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，隨著客群對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，住房租賃產(chǎn)品逐漸開(kāi)始細(xì)分，住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)也開(kāi)始探索多產(chǎn)品線發(fā)展戰(zhàn)略。未來(lái)青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類(lèi)以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品將成為企業(yè)在產(chǎn)品線規(guī)劃方面的主要發(fā)力點(diǎn)。

全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比負(fù)增11 個(gè)月，最大降幅達(dá)到-36.59%。2008 年調(diào)整大周期 自 2008 年 1-2 月起銷(xiāo)售面積同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，持續(xù)至 2008 年 12 月，期間銷(xiāo)售面積負(fù)增長(zhǎng)共 計(jì) 11個(gè)月，平均同比增速-18.59%，單月最大降幅為 2008 年 8 月的-36.59%。

2009 年 1- 2 月開(kāi)始銷(xiāo)售面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，2009 年 11月到達(dá)同比增速最高點(diǎn) 97.97%，銷(xiāo)售加 速上行 10 個(gè)月，平均同比增速 56.21%。、

以成都為例，為著力解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等4部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持各類(lèi)市場(chǎng)主體積極建設(shè)保障性租賃住房的實(shí)施方案》。實(shí)施方案自2023年11月1日起施行，有效期5年。

成都在鼓勵(lì)市、區(qū)(市、縣)兩級(jí)國(guó)有企業(yè)參與保障性租賃住房建設(shè)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步支持各級(jí)國(guó)有企業(yè)、大中專(zhuān)院校、科研院所、事業(yè)單位、民營(yíng)企業(yè)等各類(lèi)主體(不含自然人)積極參與保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)，多渠道增加保障性租賃住房供給，積極解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。房源籌集方式主要包括存量住房改造、存量土地建設(shè)、非居住存量房屋改建等。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%;其中，住宅銷(xiāo)售面積下降26.6%;商品房銷(xiāo)售額66072億元，下降28.9%;其中，住宅銷(xiāo)售額下降31.8%。

面對(duì)當(dāng)前行業(yè)大變局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽(yáng)光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華在會(huì)上坦言，眼下房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)進(jìn)入了一個(gè)寒冬季節(jié)。

相較去年，近期我國(guó)貨幣政策刺激力度明顯增加。此外，在8月24日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)對(duì)剛改需求的支持力度，提出允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

處于中前期階段的城市中，西寧、?？?、鄭州、武漢、福州、南京、杭州、青島、濟(jì)南 這 8 個(gè)城市本輪周期當(dāng)月銷(xiāo)售面積處于歷史高位，后續(xù)仍需一定時(shí)間繼續(xù)調(diào)整后銷(xiāo)售才會(huì) 出現(xiàn)回暖跡象。

武漢為例，2022 年 1-4月住宅銷(xiāo)售面積均值達(dá)到 100.5 萬(wàn)平米。而青島市 2022 年前 4 月銷(xiāo)售面積均值為 90 萬(wàn)平米，也處于歷史高位。較高的銷(xiāo)售面積并未反映今年疫情沖擊的影響，樓市未來(lái)可能面臨一定的調(diào)整。

近年來(lái)，保障房建設(shè)步入加速階段，各地大力發(fā)展保障房，以加快解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。不過(guò)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者的采訪中，很多新市民、青年人表示，保障房規(guī)劃布局仍有待改善，大多數(shù)保障房項(xiàng)目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，交通等外部配套設(shè)施的建設(shè)相對(duì)滯后，生活并不方便。

“目前，大城市保障房的供給區(qū)位普遍比較偏遠(yuǎn)，而保障房的主要需求人群又是年輕工薪階層。為解決這一問(wèn)題，需要各級(jí)政府在城市新區(qū)規(guī)劃布局時(shí)，就要考慮到保障房的長(zhǎng)遠(yuǎn)供給問(wèn)題，從而對(duì)于土地規(guī)劃進(jìn)行更合理安排。

保障性住房建設(shè)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

當(dāng)前，我國(guó)居民住房條件顯著改善，已建成世界上最大住房保障體系。累計(jì)建設(shè)各類(lèi)保障性住房6000多萬(wàn)套，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，1.5億多群眾喜圓安居夢(mèng)。

我國(guó)已明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，即以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為重點(diǎn)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。“十四五”時(shí)期，保障性住房建設(shè)仍將加快推進(jìn)，還將有更多居民受益于保障性住房建設(shè)。

保障性住房，應(yīng)讓住房困難群眾既住得進(jìn)、也住得好。對(duì)于規(guī)劃、建設(shè)保障房的相關(guān)單位、規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師、建設(shè)單位等，不應(yīng)因規(guī)劃、建設(shè)的是保障性住房就降低標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)嚴(yán)格依照規(guī)劃，以普通商品住宅同等標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)保障性住房。

《2023中國(guó)住房租賃市場(chǎng)資產(chǎn)管理洞察報(bào)告》顯示，“十四五”期間，我國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套(間)。隨著金融市場(chǎng)的日趨成熟和多樣化，住房租賃行業(yè)開(kāi)始發(fā)生深刻轉(zhuǎn)型，逐步傾向于不動(dòng)產(chǎn)金融邏輯。以金融機(jī)構(gòu)為代表的機(jī)構(gòu)投資者紛紛入局，或新建，或收購(gòu)并改造存量物業(yè)，進(jìn)而提供專(zhuān)業(yè)化的租賃服務(wù)。

上述報(bào)告顯示，2023年8月，華潤(rùn)有巢等首批四只保障性租賃住房公募REITs集中上市。目前擬申報(bào)發(fā)行的保障性租賃住房公募REITs達(dá)7只，保租房公募REITs規(guī)模將超百億元

保障房行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)保障房行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來(lái)幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)的預(yù)判。

近期，隨著《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》的下發(fā)，保障性住房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保障房”)的建設(shè)與供給引發(fā)熱議，并被業(yè)界解讀為“新房改”。其中，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買(mǎi)不起商品住房的焦慮，放開(kāi)手腳為美好生活?yuàn)^斗”成為“新房改”的目標(biāo)之一。

未來(lái)，保障房行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專(zhuān)業(yè)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊《2023年版保障房建設(shè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專(zhuān)項(xiàng)研究報(bào)告》。

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  2023年版保障房建設(shè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專(zhuān)項(xiàng)研究報(bào)告

  產(chǎn)業(yè)規(guī)劃一般包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)特征分析、產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)方向、產(chǎn)業(yè)空間引導(dǎo)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。隨著中國(guó)對(duì)外開(kāi)放程度的深化，經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域化對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響顯...

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