2024工業(yè)地產產業(yè)現(xiàn)狀及未來趨勢分析

• 黃文玉 2023年12月19日 來源：互聯(lián)網 538 29
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與國際成熟的工業(yè)地產市場相比，我國工業(yè)地產發(fā)展仍處于初級階段。過去很長一段時間內，工業(yè)地產行業(yè)都不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。

工業(yè)地產是指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。

工業(yè)地產產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

與國際成熟的工業(yè)地產市場相比，我國工業(yè)地產發(fā)展仍處于初級階段。過去很長一段時間內，工業(yè)地產行業(yè)都不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著這兩年工業(yè)投資的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的資金逐步向工業(yè)地產轉移，使得工業(yè)園區(qū)、產業(yè)地產逐步興起。

工業(yè)地產作為推進我國改革開放和經濟發(fā)展的重要載體，一直被視為經濟建設的主戰(zhàn)場。工業(yè)地產是指一個國家或一個區(qū)域的政府，根據(jù)經濟發(fā)展階段和自身經濟發(fā)展要求，通過行政的、市場的多種手段，集聚各種生產要素，并在一定的空間范圍內進行科學整合，使之成為功能布局優(yōu)化、結構層次合理、產業(yè)特色鮮明的工業(yè)企業(yè)聚集發(fā)展區(qū)或者稱產業(yè)群集。工業(yè)地產作為城市眾多產業(yè)的空間物質載體，自我國改革開放以來，它的發(fā)展經歷了數(shù)量上的快速增長至膨脹和質量上的起步到整合升級等不同發(fā)展階段。

在我國，工業(yè)房地產的土地批租年限為50年。工業(yè)地產的贏利性主要是為工業(yè)生產提供了場所，能夠維持工業(yè)領域的正常發(fā)展。工業(yè)地產的盈利主要涉及到開發(fā)商和運營商的利益。一般情況下，開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤，而運營商則以其專業(yè)的素質和優(yōu)質服務賺取租金收入和管理費;小業(yè)主則是自己生產賺取利潤，是出租獲取租金回報。

在產業(yè)轉移、中國產業(yè)技術的升級、國家推動重點工業(yè)地產建設以及住宅地產受到宏觀政策調控等諸多因素的影響下，工業(yè)地產建設需求穩(wěn)步上升，投資價值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚。近年來，工業(yè)地產行業(yè)的市場規(guī)模增速較快，平均增速在7%以上。

工業(yè)地產策劃是對工業(yè)園區(qū)或倉儲物流、廠房進行前期考察立項，園區(qū)規(guī)劃、建設、招商推廣、進駐后物業(yè)管理的統(tǒng)籌。工業(yè)地產策劃是區(qū)別于房地產、商業(yè)地產策劃等的另一新興地產策劃。目前我國的工業(yè)地產策劃市場不太成熟，需要不斷完善。工業(yè)地產策劃覆蓋我國西南地區(qū)、珠三角地區(qū)以及長三角地區(qū)的多個工業(yè)重地。工業(yè)地產策劃，包括戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)運營、投資融資、招商推廣和管理咨詢服務。

根據(jù)中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年工業(yè)地產產業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》顯示：

工業(yè)地產作為一門產業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產開發(fā)商籌措資金、建設基礎設施、開發(fā)經營項目并提供工業(yè)地產產業(yè)與服務等一系列活動。工業(yè)地產業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業(yè)地產的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。

與住宅地產不同的是，工業(yè)地產面向的客群主要是企業(yè)，尤其是實體企業(yè)。因我國實體經濟發(fā)展不濟，沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導致了企業(yè)對工業(yè)地產產品的需求度降低，同時工業(yè)地產行業(yè)產品同質化嚴重，出現(xiàn)了供給產品與需求產品不匹配的結構性失衡，行業(yè)有一定的風險性。工業(yè)地產行業(yè)的盈利能力較強，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。

據(jù)統(tǒng)計，2019年全國300城工業(yè)用地推出建筑面積8.7億平米，成交建筑面積7.5億平米。截至到2020年1-4月，全國300城工業(yè)用地推出建筑面積2.4億平米，成交建筑面積2.1億平米。從各線城市成交規(guī)劃建筑面積結構來看，2019年一線城市占比4%，二線城市占比36%，三四線城市占比60%。從成交規(guī)劃建筑面積增速來看，據(jù)統(tǒng)計，2019年一線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長43%，二線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長21%，三線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降7%。

數(shù)據(jù)顯示，2019年中國工業(yè)用地成交樓面均價增長至287元/平方米，截至到2020年1-4月，中國工業(yè)用地成交樓面均價為254.7元/平方米。從各線城市工業(yè)用地成交樓面均價來看，據(jù)統(tǒng)計，2019年中國一線城市工業(yè)用地成交樓面均價為916元/平方米，同比增長21.6%，二線城市工業(yè)用地成交樓面均價為296元/平方米，同比增長5.1%，三四線城市工業(yè)用地成交樓面均價為238元/平方米，同比增長0.8%。

隨著推動經濟持續(xù)回升向好的一系列政策措施落地顯效，工業(yè)生產加快回升，裝備制造業(yè)實現(xiàn)高速增長，高技術制造業(yè)明顯加快，新動能不斷成長壯大，工業(yè)高質量發(fā)展扎實推進。工業(yè)生產加快回升，延續(xù)向好態(tài)勢。2023年11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長6.6%，增速較上月加快2.0個百分點;環(huán)比增長0.87%，較上月加快0.48個百分點。三大門類均較上月回升，其中，采礦業(yè)增加值同比增長3.9%，較上月加快1.0個百分點;制造業(yè)增長6.7%，加快1.6個百分點;電力、熱力、燃氣及水生產和供應業(yè)增長9.9%，加快8.4個百分點。1—11月份，規(guī)上工業(yè)增加值同比增長4.3%，較1-10月份加快0.2個百分點，延續(xù)2023年以來逐月回升態(tài)勢。從各分組類型看，當月和累計增速均較上月有所回升。

國內各個城市經營發(fā)展角度：各個城市之間的發(fā)展、競爭，促使各個地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經濟技術開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產業(yè)為核心，相關鏈條產業(yè)跟進聚集的產業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動工業(yè)地產的持續(xù)性需求;政策層面：出于城市經營的戰(zhàn)略性需求，基于城市產業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產投資者在政策、稅收、低價等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。

中研普華通過對市場海量的數(shù)據(jù)進行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務，最大限度地幫助客戶降低投資風險與經營成本，把握投資機遇，提高企業(yè)競爭力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請點擊中研普華產業(yè)研究院的《2024-2029年工業(yè)地產產業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》。

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