人民銀行 住建部 金融監(jiān)管總局 證監(jiān)會聯合召集數家房企座談 房地產金融行業(yè)深度發(fā)展研究

• 李波 2023年11月8日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 1406 93
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11月7日，人民銀行、住建部、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯合召集數家房企座談，了解行業(yè)資金狀況和企業(yè)融資需求。參會企業(yè)主要為央國企、混合所有制房企及部分民企，如保利、華潤、中海、萬科、金地、龍湖等，各家公司的CFO或資金負責人出席。會上，房企主要反映了預售資金監(jiān)

11月7日，人民銀行、住建部、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯合召集數家房企座談，了解行業(yè)資金狀況和企業(yè)融資需求。參會企業(yè)主要為央國企、混合所有制房企及部分民企，如保利、華潤、中海、萬科、金地、龍湖等，各家公司的CFO或資金負責人出席。會上，房企主要反映了預售資金監(jiān)管、持有型物業(yè)融資、發(fā)債等問題。

中央金融工作會議提出，促進金融與房地產良性循環(huán)，健全房地產企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產金融宏觀審慎管理。整體來看，中央金融工作會議對房地產行業(yè)的表述是積極的，特別是針對企業(yè)融資方面，明確表示“要完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求”。

“健全房地產企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”，也針對過去存在的資金缺乏監(jiān)管或者監(jiān)管保障措施不到位，導致新房樓盤爛尾、資金挪用、放大企業(yè)杠桿等引起社會預期不穩(wěn)、購房者利益受損等進行完善，后續(xù)將會進一步強化新房預售資金監(jiān)管和使用、存量房甚至租賃房領域出臺更加完善的資金監(jiān)管政策，這些措施的出臺都將有力保障購房者利益不受侵害，重塑全社會對房地產行業(yè)的信心，實現房地產行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

根據中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國房地產金融行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃》顯示：

2023房地產金融行業(yè)環(huán)境及投資方向

對于中央金融工作會議提出“完善房地產金融宏觀審慎管理”，劉水認為，預計這將對房地產企業(yè)融資規(guī)則“三道紅線”、銀行房地產貸款“兩道紅線”相關參數進行調整，修改完善相關規(guī)則。

房地產金融宏觀審慎管理主要目的是防風險，抑制房地產市場過熱是防風險，適度支持促進行業(yè)修復也是防風險，未來一段時間房地產金融審慎管理的方向應該是適度支持。

三季度末房地產貸款余額53.19萬億元增速下滑態(tài)勢有所企穩(wěn)

11月1日，央行發(fā)布2023年三季度金融機構貸款投向統計報告。截至三季度末，房地產貸款余額53.19萬億元，同比下降0.2%，與8月份持平，增速下滑態(tài)勢有所企穩(wěn)。房地產貸款增速比上年末低1.7個百分點，低于各項貸款增速11.1個百分點;前三季度減少333億元，同比少增8821億元。

此外，房地產開發(fā)貸款余額13.17萬億元，同比增長4%，增速比上年末高0.3個百分點。個人住房貸款余額38.42萬億元，同比下降1.2%，增速比上年末低2.4個百分點。

房地產金融依然面臨壓力，雖然房地產貸款增速有所企穩(wěn)，但依然處于下行趨勢，尤其是在個人住房貸款方面。

從數據看，前三季度國內金融機構貸款呈現兩方面特點：一是總量保持平穩(wěn)增長，對實體經濟支持力度明顯增大;二是貸款結構持續(xù)優(yōu)化。

而隨著各部門、各地方政策措施出臺落實，近期房地產市場出現了積極的變化，高頻數據顯示的重點城市交易活躍度上升，銷售和市場預期均出現邊際好轉。

房地產既是實體經濟的重要部分，又具有較強的金融屬性。近兩年，房地產市場發(fā)生深度調整，其引發(fā)的金融風險正受到越來越多的關注。因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發(fā)展新模式。

業(yè)內人士認為，隨著“穩(wěn)增長”力度的進一步增強，催化地產政策邊際改善，房地產行業(yè)產業(yè)鏈上的家居行業(yè)或將率先復蘇?！氨＝粯恰笔切袠I(yè)當下及未來一段時間重要推進的工作，而保持房企資金的適度流動性是引領行業(yè)走出低谷的重要措施。

鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求，要求銀行積極做好“保交樓”金融服務等，都釋放了寬松房企的信號，為房地產行業(yè)帶來了積極的發(fā)展預期。更長遠看，房地產政策主基調仍繼續(xù)堅持“房住不炒”，未來政策端還將繼續(xù)保障合理住房需求，嚴防房地產過度金融化、泡沫化等傾向。

房地產金融市場未來投資方向

房地產業(yè)告別“黃金時代”，已經成為公認的現實。近年來，房地產市場的發(fā)展動力明顯減弱，在2021年觸及18萬億的“天花板”后，市場體量開始縮水。同時，房價不再快速上漲，行業(yè)的整體利潤率也逐年下降。

在“房住不炒”深入人心的情況下，以往高漲又樂觀的市場預期很難再現，謹慎、理性成為市場的主旋律。2023年7月24日的中央政治局會議提出，“適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策?！逼渲嘘P于“供求關系發(fā)生重大變化”的表述，為首次出現。

在此情況下，調整在所難免。2021年下半年以來，房地產市場開始降溫，此后逐漸進入深度調整狀態(tài)，部分房企出現債務違約，并引發(fā)一定的金融風險。其間，雖然穩(wěn)樓市政策不斷推出，但市場至今仍未進入回溫通道。

房地產金融是在房地產開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，“三大工程”有望成為未來重要的投資方向。尤其在熱點城市，“三大工程”有較大的市場空間。

今年，中央作出規(guī)劃建設保障性住房、“城中村”改造、“平急兩用”公共基礎設施建設的重大決策部署，這是當前建設領域的“三大工程”，是改善民生、擴大內需、推動高質量發(fā)展的重大舉措。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。中研網撰寫的房地產金融行業(yè)報告對中國房地產金融行業(yè)的發(fā)展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。

同時揭示了房地產金融市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

想了解關于更多房地產金融行業(yè)專業(yè)分析，可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國房地產金融行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃》。同時本報告還包含大量的數據、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風險和機遇。

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