首付比例幾乎降至歷史下限 首套住房商業(yè)性房貸最低20%

• 黃江 2023年9月1日 來源：東方財富 1178 76
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第一條是對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

8月31日下午8時許，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布最新通知，調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策，其中，首套住房商貸最低首付款不低于20%，二套住房商貸最低首付款不低于30%。本次降低首付的力度可謂多年未有;此外，房貸利率也將進(jìn)行較大力度的優(yōu)化調(diào)整，包括降低存量房貸利率。

首付比例幾乎降至歷史下限

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，其中主要有四條內(nèi)容。

第一條是對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

這一新政即為首套房首付20%、二套房首付30%，近十年前，這一政策曾出臺過，其后多年，首套房首付最低30%、二套房首付最低40%的房貸政策在全國層面長期執(zhí)行，部分城市有所加碼，二套房首付比例要求更高。

以一套總價200萬元的房子為例，此前首套房首付需要60萬元，而按照最新政策，首付只需要40萬元，首付資金低了很多；而如果是二套房，此前首付需要80萬，部分城市需要120萬元，而如今只需要60萬，購房門檻大為降低。

對此，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，從首付比例來看，不論是首套房還是二套房，其最低首付比例幾乎已經(jīng)降至歷史下限，這將能顯著降低購房門檻，凸顯了政策面保剛需、促改善、穩(wěn)市場的用意。

第二條是首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點(diǎn)。

即首套房利率政策不變，目前五年期以上LPR為4.2%，部分城市執(zhí)行的是下調(diào)20個基點(diǎn)、再優(yōu)惠15個左右基點(diǎn)的政策，其房貸利率為3.85%甚至更低，比如鄭州、福州的首套房貸利率已調(diào)至3.7%左右。

而對于二套房貸款利率，此前多個城市執(zhí)行的是上調(diào)50—90個基點(diǎn)，實(shí)際二套房貸利率為4.7—5.1%，根據(jù)此次最新政策，二套房上浮基點(diǎn)不低于20個基點(diǎn)即可，這無疑賦予了下調(diào)二套房貸利率上浮基點(diǎn)的空間。

2023房企預(yù)判樓市趨勢性回暖

在經(jīng)歷了行業(yè)大洗牌之后，上市地產(chǎn)公司陸續(xù)交出了自己的“成績單”。過去的“三高”(高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債)發(fā)展模式已成為過去式，行業(yè)正處于轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時期，對于未來地產(chǎn)行業(yè)的走勢，多家開發(fā)商給出了自己的預(yù)判。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

保利發(fā)展董事長劉平認(rèn)為，市場處于趨勢性回暖中，今年年初以來市場回暖，3月份熱度小幅回落?？紤]購房者對購買力及收入預(yù)期的改善、對行業(yè)信心修復(fù)需要時間，市場的復(fù)蘇仍需觀望。中長期來看，支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒有改變。房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時期，總體將表現(xiàn)出“趨勢修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換”的新特征。房企將從規(guī)模高速增長向經(jīng)營規(guī)模合理增長、經(jīng)營質(zhì)量有效提升轉(zhuǎn)變。

萬科企業(yè)股份有限公司(000002.SZ)董事會主席郁亮則認(rèn)為，目前對市場的分析有各種各樣的看法，但其認(rèn)為市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，對于現(xiàn)階段的市場，從萬科的視角，結(jié)論與去年類似，市場仍然處于溫和恢復(fù)的階段。郁亮認(rèn)為，新房需求“上有天花板，下有保底線”。國內(nèi)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平方米，再加上近幾年大規(guī)模建設(shè)的住房也在陸續(xù)交付，在大量的供應(yīng)下，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。同時，在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時間內(nèi)市場仍能保持12億平方米左右的需求。

華潤置地(01109.HK)董事會主席李欣表示，春節(jié)以來房地產(chǎn)市場回暖明顯，從案場明顯能感受到顧客購房意愿提升。華潤置地前兩個月的簽約額同比上漲兩倍以上，雖然3月份略有下滑，但市場依然保持回暖的趨勢。從城市分化來看，主要表現(xiàn)在一二線熱點(diǎn)城市比較穩(wěn)定，其他二線城市還處在止跌平緩復(fù)蘇的階段，三四線城市反彈跡象還不明顯。張大為認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場仍然面臨不小的壓力，未來可能還會出現(xiàn)波動，整體出現(xiàn)分化和平穩(wěn)復(fù)蘇的趨勢。

在招商蛇口(001979.SZ)2022年業(yè)績會上，招商蛇口董事長許永軍稱，“地產(chǎn)行業(yè)的四個紅利在逐漸消失或者減弱，過去這三十多年來推動地產(chǎn)發(fā)展的紅利，包括經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、城鎮(zhèn)化、人口的增長和房地產(chǎn)金融屬性，這些加起來形成了房地產(chǎn)的高速發(fā)展，但是這四個推動因素在減弱，未來地產(chǎn)的發(fā)展趨勢就是要綜合發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

中國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)供大于求的特點(diǎn)

在人口下降、城鎮(zhèn)化率放緩等因素疊加的背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)可能經(jīng)歷一個漫長的下行周期。目前，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的特點(diǎn)，雖然在局部地區(qū)和部分一、二線城市還存在供給不足的情況，但大部分中西部地區(qū)和三、四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了過剩的情況。同時，2022年中國人口總數(shù)已經(jīng)開始下降，這大大早于人們過去的預(yù)期。

中國城鎮(zhèn)化率已達(dá)65.22%，接近中等發(fā)達(dá)國家水平，已進(jìn)入緩慢發(fā)展的階段。缺乏人口、城鎮(zhèn)化等基本面的支持，房地產(chǎn)市場調(diào)整和恢復(fù)的時間會更長。

報告指出，盡管中國經(jīng)濟(jì)“去地產(chǎn)化”是中長期趨勢，但短期來看，房地產(chǎn)仍是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)“軟著陸”很有必要。

報告進(jìn)一步指出，當(dāng)前，中國面臨的需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力仍然較大，內(nèi)部經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)還不牢固，外部環(huán)境動蕩不安，全球經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險持續(xù)上升，出口存在諸多不確定性，進(jìn)而對我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)疫后恢復(fù)性增長造成掣肘?；诖?，內(nèi)循環(huán)為主是發(fā)展的主基調(diào)，恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)將擺在優(yōu)先位置。在這種情況下，房地產(chǎn)已經(jīng)成為穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、保民生的關(guān)鍵。

展望2023年，報告預(yù)計，房地產(chǎn)調(diào)控政策將邊際放松，小規(guī)模刺激會繼續(xù)推進(jìn)、小步快走。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，整體需求有望從二季度開始觸底反彈，然后逐步趨穩(wěn)，不過，改善幅度還需觀察后續(xù)政策力度。

一線及核心二線城市存在較強(qiáng)恢復(fù)預(yù)期，房價有望穩(wěn)中略漲，弱二線、三四線城市房價或延續(xù)下行態(tài)勢。全年房企債務(wù)風(fēng)險有所緩釋，但還要繼續(xù)關(guān)注房企銷售及流動性風(fēng)險情況。經(jīng)歷本輪調(diào)整之后，房地產(chǎn)行業(yè)格局將逐步重塑，民營房企市占率可能會下降，部分缺乏核心競爭力的房企將被重組整合。

《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告

  中研普華通過對房地產(chǎn)投資行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析房地產(chǎn)投資行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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