工地產(chǎn)業(yè)市場到底多大?工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析2023

• 方蔓桃 2023年7月8日 來源：百度 915 57
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從我國目前來看，在勞動力、工業(yè)配套能力、國內(nèi)市場規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢，使我國成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉移最重要的區(qū)位之一。伴隨著工業(yè)的成長，我國的工業(yè)廠房工程也將高速成長。目前我國部分行業(yè)面臨轉型升級的戰(zhàn)略機遇，國家也出臺了相關政策促進產(chǎn)

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前景怎么樣?近些年來，隨著線上經(jīng)濟和物流行業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)也如一匹黑馬一樣沖入了投資者的視線。

由于工業(yè)地產(chǎn)的地理位置通常在城市副中心或郊區(qū)，對交通與人流量沒有太多硬性需求;因商業(yè)項目的價值首要是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿θ丝诩星胰肆髁慷嗟募猩虡I(yè)地段。而且工業(yè)地產(chǎn)的設計，主要是側重于辦公與生產(chǎn)的內(nèi)、外部的空間環(huán)境的營造，商業(yè)地產(chǎn)的設計需要依據(jù)市場的需求，主要是為了滿足終端客戶群體所滿意的空間環(huán)境營造。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及投資風險預測報告》分析：

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析

伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對于新興工業(yè)的高度關注，工業(yè)地產(chǎn)的升級、細分化趨勢明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務等垂直領域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導載體。

在產(chǎn)業(yè)轉移、中國產(chǎn)業(yè)技術的升級、國家推動重點工業(yè)地產(chǎn)建設以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調控等諸多因素的影響下，工業(yè)地產(chǎn)建設需求穩(wěn)步上升，投資價值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚。近年來，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模增速較快，平均增速在7%以上。

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。

工業(yè)地產(chǎn)不同于商業(yè)地產(chǎn)。它是指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。

工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場所，能夠維持工業(yè)領域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運營商的利益。一般情況下，開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤，而運營商則以其專業(yè)的素質和優(yōu)質服務賺取租金收入和管理費;小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤，是出租獲取租金回報。

與住宅地產(chǎn)不同的是，工業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè)，尤其是實體企業(yè)。因我國實體經(jīng)濟發(fā)展不濟，沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導致了企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低，同時工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質化嚴重，出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結構性失衡，行業(yè)有一定的風險性。

此外，隨著基礎設施公募REITs的持續(xù)擴容，除了倉儲物流外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房等資產(chǎn)類別進一步受到外資關注。

根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設基礎設施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。

工業(yè)項目的地理位置通常在城市副中心或郊區(qū)，對交通與人流量沒有太多硬性需求;因商業(yè)項目的價值首要是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿θ丝诩星伊髁看蟮募猩虡I(yè)地段;工業(yè)項目就可以不臨界面，不需要形象的展示，但商業(yè)地產(chǎn)項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高。

據(jù)了解，近幾年，物流倉儲逐漸成為極具韌性的地產(chǎn)板塊。世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報率在6%~8%，遠高于商業(yè)地產(chǎn)的4%~5%和住宅地產(chǎn)的2%~3%。并在疫情影響下展現(xiàn)出較強韌性及抗風險能力。

工業(yè)地產(chǎn)的土地投入相對較低，基準地價只是商業(yè)地產(chǎn)用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工業(yè)地產(chǎn)的進入門檻與其他的地產(chǎn)門類相比要低很多，未來工業(yè)地產(chǎn)的投資主體必將多元化。

隨著中國進入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求逐年呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)正迎來全新發(fā)展浪潮。

各地工業(yè)地產(chǎn)建設風生水起，中國工業(yè)地產(chǎn)建設已經(jīng)在地域分布及建設模式上取得了一定的特色、從區(qū)域分布來看，環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)，依托其雄厚的工業(yè)基礎，成為全國工業(yè)地產(chǎn)建設的聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動發(fā)展勢頭，大力開展工業(yè)地產(chǎn)建設，目前基本形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動、西部特色發(fā)展”的空間格局。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。過去很長一段時間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。與國際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場相比，我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段。

因此，在過去工業(yè)地產(chǎn)因為投資金額大，開發(fā)難度高，管理專業(yè)度需求嚴格等，在以前經(jīng)常被人忽略，持有形式也多是業(yè)主自持。工業(yè)地產(chǎn)的目標客戶要么是生產(chǎn)型企業(yè)購買廠房辦公樓或是技術、科技型上市公司或預備上市的公司購置獨立辦公樓;商業(yè)地產(chǎn)的目標顧客以個人或公司為單位的經(jīng)營戶或投資者。

從我國目前來看，在勞動力、工業(yè)配套能力、國內(nèi)市場規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢，使我國成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉移最重要的區(qū)位之一。伴隨著工業(yè)的成長，我國的工業(yè)廠房工程也將高速成長。目前我國部分行業(yè)面臨轉型升級的戰(zhàn)略機遇，國家也出臺了相關政策促進產(chǎn)業(yè)結構調整和完善，工業(yè)地產(chǎn)迎來全新發(fā)展新浪潮，成為未來幾年地產(chǎn)投資黑馬。

在“新基建”浪潮的推動下，5G、大數(shù)據(jù)、AI等技術將更一步地發(fā)展和深入應用，工業(yè)地產(chǎn)作為新基建時代，工業(yè)轉型升級的重要載體，也將迎來一場新的發(fā)展機遇。智慧工業(yè)地產(chǎn)建設正向著智慧化、創(chuàng)新化、生態(tài)化的方向進行轉變。

想要了解更多工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及投資風險預測報告》。報告在總結中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較。如果企業(yè)想抓住機遇，并在合適的時間和地點發(fā)揮最佳作用，那么我們推薦您閱讀我們的報告。我們的報告包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風險和機遇。在未來的競爭中擁有正確的洞察力，就有可能在適當?shù)臅r間和地點獲得領先優(yōu)勢。

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