土地市場(chǎng)持續(xù)分化 土地轉(zhuǎn)讓行業(yè)市場(chǎng)前瞻2023

• 吳澳燕 2023年3月1日 來源：新浪 1164 75
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土地轉(zhuǎn)讓是土地所有權(quán)或使用權(quán)有償或無償?shù)赜杉邹D(zhuǎn)給乙的行為。在土地私有制條件下，土地買賣、土地出租等屬于有償轉(zhuǎn)讓;土地贈(zèng)與、土地遺贈(zèng)等屬于無償轉(zhuǎn)讓。實(shí)行永佃制時(shí)，土地所有權(quán)屬于地主，農(nóng)民依約獲得永久的土地使用權(quán)，包括可以通過繼承、出租、出賣的方式轉(zhuǎn)讓給

土地轉(zhuǎn)讓是土地所有權(quán)或使用權(quán)有償或無償?shù)赜杉邹D(zhuǎn)給乙的行為。在土地私有制條件下，土地買賣、土地出租等屬于有償轉(zhuǎn)讓;土地贈(zèng)與、土地遺贈(zèng)等屬于無償轉(zhuǎn)讓。實(shí)行永佃制時(shí)，土地所有權(quán)屬于地主，農(nóng)民依約獲得永久的土地使用權(quán)，包括可以通過繼承、出租、出賣的方式轉(zhuǎn)讓給他人。我國實(shí)行社會(huì)主義土地公有制后，國家禁止非法租賃、轉(zhuǎn)讓、買賣或變相買賣土地。

土地市場(chǎng)持續(xù)分化

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%;成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%，全年供應(yīng)與成交規(guī)模均處近十年同期最低水平。

多方數(shù)據(jù)顯示，2022年全國主要城市住宅用地供應(yīng)與成交規(guī)模較上一年均有明顯下降，均創(chuàng)下近十年同期最低水平;同時(shí)各能級(jí)城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)分化，各能級(jí)城市中，二線城市土地出讓金占比創(chuàng)下近五年最低水平。

集中供地市場(chǎng)方面也出現(xiàn)類似現(xiàn)象，集中供地批次增加的同時(shí)，供求規(guī)模、土地出讓金以及溢價(jià)成交地塊占比等數(shù)據(jù)同比上一年下降明顯，多地未完成全年供地計(jì)劃，各城市間市場(chǎng)熱度也持續(xù)分化。

2022年截至12月7日，全國300城土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建筑面積11.8億平方米，較2021年同期下降了37%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國土地轉(zhuǎn)讓行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》顯示：

2022年，全國300城住宅用地成交平均溢價(jià)率為3.12%，較上一年下降7.8個(gè)百分點(diǎn);住宅用地出讓金為33730.34億元，同比下降31.03%;成交樓面均價(jià)則為5440元/平方米，同比上漲0.08%。

土地轉(zhuǎn)讓行業(yè)2月發(fā)展態(tài)勢(shì)

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，全國主要地級(jí)市2023年2月供應(yīng)土地254宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為1692.8萬㎡，同比下降48.24%，環(huán)比下降10.07%;推出樓面均價(jià)為5444元/㎡，同比下跌14.88%，環(huán)比上漲28.67%。進(jìn)入2023年，前兩月土地市場(chǎng)供地活動(dòng)較少，短期內(nèi)供應(yīng)規(guī)模維持在較低水平。與此同時(shí)，在部分城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的帶動(dòng)下，本月推出樓面價(jià)持續(xù)上漲，這是時(shí)隔5個(gè)月價(jià)格再次突破5000元/㎡。預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，各地推地力度將會(huì)有所加大，3月份土地供應(yīng)或?qū)⒂瓉磔^為明顯的回升態(tài)勢(shì)。

從地塊性質(zhì)來看，2月純住宅用地供應(yīng)規(guī)劃建設(shè)面積775.74萬㎡，同比下降40.6%，環(huán)比上升10.83%;綜合用地(含住宅)供應(yīng)規(guī)劃建設(shè)面積462.52萬㎡，同比下降68.12%，環(huán)比下降32.34%;商辦用地供應(yīng)規(guī)劃建設(shè)面積454.55萬㎡，同比下降11.58%，環(huán)比下降8.89%。與此同時(shí)，各類用地推出樓面價(jià)環(huán)比上月均有所上漲，且綜合用地漲幅居首，為51.66%。

分各能級(jí)城市來看，2023年2月，一線城市供地量大幅上漲，二線、三四線城市仍然呈現(xiàn)下滑下滑態(tài)勢(shì)。其中，一線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積240.67萬㎡，同比下跌45.05%，環(huán)比上漲668.36%，主要是由于在上月一線城市供地量規(guī)模較小的基礎(chǔ)上，本月北上廣深4城一齊公布了2023年首批擬供地塊清單，在一定程度上促使供應(yīng)量激增;二線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積576.91萬㎡，同比下降50.2%，環(huán)比下跌15.58%;三四線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積875.22萬㎡，同比下跌47.73%，環(huán)比下跌25.04%。從推出樓面價(jià)上看，一二線城市推出樓面價(jià)環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)跌，三四線城市推出樓面價(jià)止跌轉(zhuǎn)升。

土地轉(zhuǎn)讓行業(yè)市場(chǎng)前瞻2023

2021 年之前的土地出讓制度，大多數(shù)城市都是常態(tài)化供地，一年內(nèi)多次少量 零散供地，各個(gè)城市供地頻率如何由各地的自然資源部決定。在原有的常態(tài)化供地 模式下，一些地區(qū)采用“先次后好”的順序供地，逐步抬高地價(jià)，從而增加土地出 讓金總收入，土地財(cái)政依賴程度愈發(fā)提高。

同時(shí)部分企業(yè)在土地拍賣過程中聯(lián)合圍標(biāo)壓低地價(jià)、違規(guī)制造“馬甲”參與競(jìng) 買，究其根源在于開發(fā)商努力控制成本、提高利潤。多年土拍唯一沒有變化的就是 價(jià)高者得地，按照市場(chǎng)化手段操作，但是銷售端卻進(jìn)行行政干預(yù)：限價(jià)、限購。在 常態(tài)化供地的模式下，房企保證土儲(chǔ)競(jìng)相拿地，地價(jià)不斷上漲。房企成本不斷提高， 利潤空間被壓縮。

樓市銷售是房企拿地的重要影響因素，目前樓市利好政策頻頻，銷售限制不斷 松綁，但需求端恢復(fù)仍需時(shí)日，2023 年樓市政策將在“房住不炒”的基調(diào)下繼續(xù) 放寬，地方政府或因城施策，全面刺激內(nèi)需增長，土地市場(chǎng)回暖或慢于住宅市場(chǎng)。 房企短期拿地意愿仍難恢復(fù)，但隨著融資環(huán)境轉(zhuǎn)好、資金壓力減輕，規(guī)?；?企在 2023年可能出手拿地，但不復(fù)之前的熱衷搶地，而是精選地理區(qū)位，審慎拿地，保持土地利潤率。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國土地轉(zhuǎn)讓行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》。報(bào)告對(duì)我國土地轉(zhuǎn)讓的行業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)各類經(jīng)營指標(biāo)的情況、重點(diǎn)企業(yè)狀況、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的闡述和深入的分析，著重對(duì)土地轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的發(fā)展進(jìn)行詳盡深入的分析，并根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓行業(yè)的政策經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境對(duì)土地轉(zhuǎn)讓行業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)和防范建議進(jìn)行分析。最后提出研究者對(duì)土地轉(zhuǎn)讓行業(yè)的研究觀點(diǎn)，以供投資決策者參考。

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