高端住宅行業(yè)深度調(diào)研報告 高端住宅行業(yè)未來發(fā)展如何?

• 方蔓桃 2023年2月22日 來源：百度 1212 78
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在合理利用土地的前提下，進(jìn)行適度的超前產(chǎn)品設(shè)計，戶型面積卻是有節(jié)制的，注重經(jīng)濟(jì)性和舒適性，不是“攤大餅”，越大越好。這就是市場上能夠存在和發(fā)展的高端產(chǎn)品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才會在市場上長期存在。

高端住宅行業(yè)未來如何?目前有不少月租金超10萬元的高端住宅房源正在租賃中，包括上海湯臣一品和北京緣溪堂、使館壹號院、萬城華府等小區(qū)的房源。

為何這些處于“塔尖”的高端住宅會出現(xiàn)在租賃市場?事實上，近年來在“房住不炒”大背景下，高端住宅市場越來越向租賃“靠齊”，高端住宅長租化成為行業(yè)發(fā)展的一大趨勢。在業(yè)內(nèi)人士看來，高端住宅租賃市場上半年雖然受疫情影響波動較大，但目前市場正逐步恢復(fù)，看好行業(yè)未來的發(fā)展。

高端住宅，是指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。

高檔公寓是指其單位建筑面積銷售價格高于當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌N售價格一倍以上的高檔次住宅，通常為復(fù)式住宅、頂層有花園或多層住宅配有電梯，并擁有較好的綠化、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理等配套設(shè)施。高端住宅也就是一般說的非普通住宅，一般來說包括別墅和公寓，具體來說面積一般都大于144平米，容積率都小于1.0。

別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的園林式住宅，一般擁有獨自的私家車庫、花園、草坪、院落等。高端不等于高價格，高端住宅不等于大面積豪宅。在產(chǎn)品開發(fā)中，開發(fā)商要努力成為產(chǎn)品創(chuàng)新的領(lǐng)先者，成為舒適人居的建設(shè)者。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年高端住宅行業(yè)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略咨詢報告》分析：

高端住宅行業(yè)市場深度分析

在合理利用土地的前提下，進(jìn)行適度的超前產(chǎn)品設(shè)計，戶型面積卻是有節(jié)制的，注重經(jīng)濟(jì)性和舒適性，不是“攤大餅”，越大越好。這就是市場上能夠存在和發(fā)展的高端產(chǎn)品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才會在市場上長期存在。

近十年，是我國高端住宅市場蓬勃發(fā)展的10年，尤其是近5年高端住宅市場新概念不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品、服務(wù)也在不斷升級，以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標(biāo)的高端住宅體系價值的理念已經(jīng)深入人心，被越來越多的人認(rèn)同與追崇。高端住宅是一種生活方式，是人類對高品質(zhì)生活的一種追求，而這種追求永無止盡。綠城、融創(chuàng)、星河灣、龍湖、遠(yuǎn)洋、泰禾、萬科、保利、招商、金地、世茂、金茂、華潤、旭輝、金力、天潤等房企在高端開發(fā)方面都有所作為，綠城就是這個領(lǐng)域里的標(biāo)桿企業(yè)。

近期的租賃行業(yè)頗為熱鬧，繼首批三只保租房REITs上市一個月后，9月22日，上交所網(wǎng)站披露，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金向上交所提交申報并獲受理?？梢哉f，在保租房建設(shè)提速的同時，公募REITs佳訊頻傳，拉開了行業(yè)金融化的大幕。而在市場化租賃方面，也有一大趨勢越發(fā)明顯——“房住不炒”大背景下，高端住宅市場越來越向租賃靠齊。

以高端住宅代表湯臣一品為例，根據(jù)湯臣集團(tuán)的業(yè)務(wù)策略，兩棟住宅大樓劃作銷售，而另外兩棟住宅大樓則保留作租賃用途。湯臣一品官網(wǎng)顯示，B棟雙面御景出租戶型為431-434平方米;D棟為一層一戶，出租戶型約597平方米平層。

一線城市，尤其是北、上、深，高端住宅市場占比高居九成以上，北京高端住宅均價最高;上海成交最多;深圳量價漲幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二線城市高端住宅市場，尤其是具有資源優(yōu)勢的別墅高端住宅有后發(fā)優(yōu)勢。蘇州、成都、廈門、青島等一些城市優(yōu)秀高端住宅項目品質(zhì)已經(jīng)超越一線城市。

近年來在“房住不炒”大背景下，高端住宅市場越來越向租賃“靠齊”，高端住宅長租化成為行業(yè)發(fā)展的一大趨勢。在業(yè)內(nèi)人士看來，高端住宅租賃市場上半年雖然受疫情影響波動較大，但目前市場正逐步恢復(fù)，看好行業(yè)未來的發(fā)展。

以高端住宅代表湯臣一品為例，根據(jù)湯臣集團(tuán)的業(yè)務(wù)策略，兩棟住宅大樓劃作銷售，而另外兩棟住宅大樓則保留作租賃用途。湯臣一品官網(wǎng)顯示，B棟雙面御景出租戶型為431-434平方米;D棟為一層一戶，出租戶型約597平方米平層。

其他項目也同樣有不少高端住宅房源正在租賃中。貝殼找房平臺顯示，目前上海月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共44套;北京月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共56套，涉及小區(qū)包括緣溪堂、使館壹號院、萬城華府等;深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共72套。而在麗茲行平臺上，目前上海、北京、深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源分別為8套、23套、28套。

上海作為全國活躍的租賃市場，有著龐大的租賃人群且追求高質(zhì)量的生活及居住品質(zhì)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上海市場上中高端租賃住宅的存量套數(shù)占比已由2018年的2%上升到2021年上半年的8%。數(shù)據(jù)顯示即使在疫情持續(xù)影響下，高端公寓市場需求仍然韌性十足。市場需求的加速上升促進(jìn)了公寓市場及高端市場的內(nèi)容增長。隨著房屋租賃市場的政策推動以及中國租賃住宅行業(yè)的洗牌沉淀，租賃住宅發(fā)展的腳步走得更加扎實。

雖然高端租賃住房產(chǎn)品在整體租賃住房市場的份額不足7%，但確實存在市場需求。相比普通租賃住房產(chǎn)品而言，從運(yùn)營層面來看，雖然租金水平處于高位，但運(yùn)營成本也相對較高，因此，毛利潤率在65%左右，低于普通租賃住房產(chǎn)品。

貝殼找房平臺顯示，目前上海月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共44套;北京月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共56套，涉及小區(qū)包括緣溪堂、使館壹號院、萬城華府等;深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共72套。而在麗茲行平臺上，目前上海、北京、深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源分別為8套、23套、28套。

中國豪宅研究院院長朱曉紅表示，高端住宅市場冷暖不像剛需市場那么敏感，漲價、降價都“不會坐電梯，只是走樓梯”，價格相對穩(wěn)定，不抗跌的基本都是偽高端住宅，“高端住宅租金相對較高，對一些業(yè)主或投資客來說，出租也是一種收入，比空置要好，而且也不影響其房產(chǎn)保值?！?/p>

中國豪宅研究院院長朱曉紅表示，高端住宅市場冷暖不像剛需市場那么敏感，漲價、降價都“不會坐電梯，只是走樓梯”，價格相對穩(wěn)定，不抗跌的基本都是偽高端住宅，“高端住宅租金相對較高，對一些業(yè)主或投資客來說，出租也是一種收入，比空置要好，而且也不影響其房產(chǎn)保值?！?/p>

高端住宅行業(yè)未來發(fā)展

高端租賃住房產(chǎn)品可分為分散式的高端住宅和集中式的服務(wù)式公寓，兩者的客源結(jié)構(gòu)頗為類似，基本以在國內(nèi)工作的外籍高管、國內(nèi)私營企業(yè)主以及年輕新富人群為主，疫情影響下，國內(nèi)客源占比正在不斷提高。

貝殼研究院高級分析師黃卉指出，從租客特征來看，今年高端服務(wù)式公寓租客群體呈現(xiàn)出外籍租客占比減少、90后租客占比增加的趨勢。

而從租金方面來看，根據(jù)ICCRA對一線城市的服務(wù)式公寓的租金監(jiān)測，今年上半年高端租賃住房產(chǎn)品的平均租金，較2021年同期上漲約8.6%，平均出租率變化不大。

針對行業(yè)未來發(fā)展，業(yè)內(nèi)專家表示，高端住宅租賃是個朝陽行業(yè)，朝陽行業(yè)不代表是暴利行業(yè)，而是一個比較辛苦、瑣碎、對綜合能力要求較高的服務(wù)性行業(yè)，需要通過時間沉淀才能打磨出品牌價值、服務(wù)溢價。對行業(yè)從業(yè)者而言，短期內(nèi)有挑戰(zhàn)，但長期而言發(fā)展機(jī)會較大。

不同于藍(lán)領(lǐng)或白領(lǐng)的租賃住房，高端租賃住房更多的是服務(wù)于金領(lǐng)、短期商務(wù)出差人群等細(xì)分群體，該群體注重居住體驗與服務(wù)品質(zhì)，隨著未來消費升級與品質(zhì)需求的提升，高端住宅租賃的市場空間也將更大。對于機(jī)構(gòu)來說，需要提升服務(wù)運(yùn)營能力與品質(zhì)管控能力，從滿足租客居住體驗角度出發(fā)來延展租后服務(wù)范圍，以提升客戶的信任程度。

想要了解更多高端住宅行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年高端住宅行業(yè)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略咨詢報告》。報告在總結(jié)中國高端住宅行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時期的各方面因素，對中國高端住宅的發(fā)展趨勢給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測論證。報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為高端住宅行業(yè)企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機(jī)，能準(zhǔn)確及時的針對自身環(huán)境調(diào)整經(jīng)營策略。

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