中國房地產投資行業(yè)市場分析 1—9月份全國房地產開發(fā)投資下降8.0%

• 2022年10月24日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網 879 54
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1—9月份全國房地產開發(fā)投資下降8.0%！?1—9月份，全國房地產開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%;其中，住宅投資78556億元，下降7.5%。1—9月份，商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元，下降26.3%，2

1—9月份全國房地產開發(fā)投資下降8.0%！1—9月份，全國房地產開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%;其中，住宅投資78556億元，下降7.5%。1—9月份，商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。

前三季度，全國居民人均可支配收入27650元，同比名義增長5.3%;扣除價格因素實際增長3.2%，比上半年加快0.2個百分點。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37482元，同比名義增長4.3%，實際增長2.3%;農村居民人均可支配收入14600元，同比名義增長6.4%，實際增長4.3%。全國居民人均可支配收入中位數(shù)23277元，同比名義增長5.1%。

房地產市場向存量時代加速轉變，房住不炒將更加堅定

從市場的基本面來看，我國的房地產市場將在未來加速進入存量市場，那么與 存量市場相適應的政策調控也將成為未來政策轉變的方向： 第一，房地產市場向存量時代轉變之前，房住不炒將更堅定貫徹。根本原因在于房 產是居民財富的重要組成部分，房地產價格的穩(wěn)定，對于穩(wěn)定居民的資產負債表有 重要意義。在未來房地產需求顯著下行的背景下，如果當前房地產市場的泡沫顯著 增長，人口動能的衰減將使其難以長期維持，一旦泡沫破滅，將沖擊家庭的資產負 債表，對經濟的健康發(fā)展產生十分不利的影響。

第二，從完善財稅制度的視角，房地產存量市場時代，土地出讓收入將加速下滑， 房地產稅或將隨著市場結構轉變擇時推出，并成為政府重要的財源之一。存量市場 的典型特征在于城市擴張基本結束，建設用地的增量部分將維持在較低水平，過去 長期以來依賴土地出讓進行融資的地方政府，將失去重要的財源支撐。因此從擴張 稅源的角度，房地產稅將適時推出，并成為打壓投機性需求，調節(jié)收入分配的重要 手段。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國房地產投資行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

三季度，121省市累計出臺148次放松政策，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、放松公積金貸款、稅費減免、購房補貼、調降土拍門檻。9月以來，新一輪政策救市潮來襲，以寧波、濟南、青島、天津為代表的強二線城市政策松綁力度進一步加大，其中，寧波更是在執(zhí)行層面全面取消限購。不過，蘇州、南京、青島等松綁政策“一日游”，反映強二線需求端的強力刺激政策落地仍然面臨一定阻力。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1-8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%;商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。三季度來看，7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。其外從規(guī)模上來看，三季度7月和8月銷售規(guī)模在年內也僅高于4月。

2022年三季度全國銷售和投資仍在“二次探底”的過程中。7-8月全國銷售和投資規(guī)模分別同比下降26%和13%，房屋新開工面積和土地購置面積上雙雙雙縮量至歷史新低。另一方面房地產市場出現(xiàn)一定向好表現(xiàn)，東部地區(qū)商品房銷售面積同比降幅逐漸收窄，“保交樓”政策下續(xù)建項目加快交付工期促進房屋竣工規(guī)?？焖偕仙?/p>

從我國商品房改革以來，房地產市場的波動與政策調控一直緊密相關。影響房地產 政策調控的因素主要有兩個方面。

一是經濟周期的波動。當經濟形勢較好，房地產 價格上漲較快的時候，政策調控偏緊，當經濟形勢低迷，房價增長明顯放緩的時候， 政策調控則轉向寬松。

二是，房地產本身的發(fā)展階段。隨著城市化的推進，房地產 市場規(guī)模不斷擴大，投機性需求也隨之增加，為穩(wěn)定房價增長而實施的政策調控手 段也不斷豐富，房住不炒的政策基調逐步確立。

2022 年 9 月 29 和 30 日，央行和財政部先后推出階段性寬松政策，首 套房貸款利率下限進一步放松或取消，換購住房個稅減免。如果說之前的降息降準 更多是為了提振經濟考慮，那么這次中央層面的政策救市信號十分顯著。

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