中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)全景調(diào)研2022 物業(yè)服務(wù)行業(yè)分析

• 2022年10月8日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1356 89
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近年來，隨著快速城鎮(zhèn)化及人均可支配收入的不斷增長，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數(shù)目迅速增加。物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的在管總建筑面積平均數(shù)由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復(fù)合年增長率約為15.63%。物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)在管物業(yè)平均數(shù)由201

近年來，隨著快速城鎮(zhèn)化及人均可支配收入的不斷增長，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數(shù)目迅速增加。物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的在管總建筑面積平均數(shù)由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復(fù)合年增長率約為15.63%。物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)在管物業(yè)平均數(shù)由2015年的154個增至2020年的244個，復(fù)合年增長率約為9.64%。由于在管物業(yè)的建筑面積及數(shù)目增長，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的平均收益由2015年的540.8百萬元增至2020年的1173百萬元，復(fù)合年增長率約為16.7%。

中國城鎮(zhèn)化水平大幅提高及人均可支配收入顯著增長，成為物業(yè)管理行業(yè)的主要增長驅(qū)動因素。隨著中高收入階層的涌現(xiàn)及其消費力不斷提升帶動對更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求，將對中國中高端物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。在客戶需求及激烈競爭的推動下，物業(yè)管理公司已進行投資以提高服務(wù)質(zhì)量，且更加注重客戶的需求。物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)順應(yīng)這一趨勢，采取多項措施，優(yōu)化其傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，并運用技術(shù)解決方案提升服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)中指院的資料，服務(wù)質(zhì)量得到提升的物業(yè)管理公司可收取較高的服務(wù)費。

現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理行業(yè)正處于政策紅利釋放、管理規(guī)模擴張、管理業(yè)態(tài)豐富、增值服務(wù)迸發(fā)的快速發(fā)展期，頭部企業(yè)集中度提升趨勢凸顯。2020年，500強企業(yè)營業(yè)收入4070.3億元，均值8.14億元，同比增長19.45%，業(yè)績維持持續(xù)增長態(tài)勢。2020年500強企業(yè)營業(yè)收入占行業(yè)總營收的比例為34.49%，較上年增加2.08個百分點。2018年至2020年500強企業(yè)營業(yè)收入所占市場份額增加3.26個百分點，頭部企業(yè)的創(chuàng)收能力進一步增強。2020年，百強企業(yè)營業(yè)收入達2775.04億元，均值27.75億元，同比增長28.45%，較上年增加7.20個百分點，行業(yè)邁入高質(zhì)量增長階段。2020年，500強企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)達3046.85億元，均值6.09億元，同比增長14.52%，占總營業(yè)收入的74.86%，占比持續(xù)下降，但仍是物企營收貢獻的主力。多種經(jīng)營服務(wù)收入1023.46億元，均值2.05億元，同比增長37.02%，在總營業(yè)收入中的占比持續(xù)提升至25.14%，多種經(jīng)營服務(wù)的逐漸成為企業(yè)新的價值增長點。

2021年伊始，住建部、國家發(fā)改委、銀保監(jiān)會等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，政策利好推動資本市場物業(yè)板塊第一周迎來開門紅，已經(jīng)持續(xù)走低5個多月的物業(yè)板塊重新升溫?！笆濉逼陂g，我國物業(yè)行業(yè)產(chǎn)值持續(xù)提升，市場規(guī)模增勢強勁，行業(yè)呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢，2020年預(yù)計行業(yè)產(chǎn)值突破11800億元，管理面積超過330億平方米。專家預(yù)計，“十四五”末全行業(yè)收入將達2萬億元規(guī)模。2020年對于物業(yè)管理行業(yè)是意義非凡的一年，新冠肺炎疫情激發(fā)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。2020年初，上市公司僅有24家，截止到2020年12月底，共有42家物企已經(jīng)上市。

近年來，各省市陸續(xù)頒發(fā)相關(guān)法律及法規(guī)，從而建立當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)監(jiān)管框架。在多項政策的鼓勵下，將助力中國物業(yè)管理行業(yè)繼續(xù)在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)增長。2021年1月，住房部及其他部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》。為響應(yīng)有關(guān)政策，物業(yè)管理公司有策略地擴展及多元化非物業(yè)開發(fā)商及社區(qū)增值服務(wù)。

通過利用云應(yīng)用、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及人工智能等資訊科技，多數(shù)物業(yè)管理公司得以發(fā)展出多元化業(yè)務(wù)、削減勞工成本并提升盈利能力。此外，通過采用新技術(shù)并使用電子服務(wù)平臺，物業(yè)管理公司能夠有效整合及分配資源，以提供更加多元化的社區(qū)增值服務(wù)并進一步將彼等的服務(wù)擴展至公共空間管理、社區(qū)金融、房地產(chǎn)代理及家政服務(wù)。

此外，物業(yè)養(yǎng)老的服務(wù)模式也已逐漸啟動，發(fā)揮本身優(yōu)勢或?qū)⒊蔀槲锲笃凭稚鐓^(qū)增值服務(wù)的抓手。收并購市場的熱潮則仍在延續(xù)，2022年上半年，主流物企發(fā)起收購案20余起，涉及金額超80億元。值得注意的是，有多家物企在上市進程中被收購，亦有多筆收購公告后又告吹案例。看似波詭云譎的收并購市場，實質(zhì)是地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的傳導(dǎo)，但客觀上加速了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的集中整合。

資本市場層面，大量物業(yè)企業(yè)的上市進程在上半年發(fā)生了暫?；蚪K止，無論遞表還是上市的企業(yè)數(shù)量和規(guī)模都較往期大幅降低。二級市場上，物業(yè)與地產(chǎn)股在上半年相比大盤都錄得了較大幅的下跌，當(dāng)前物企在資本市場上的估值水平仍很大程度取決于關(guān)聯(lián)方的財務(wù)穩(wěn)健程度，但目前行業(yè)估值已行至低點，修復(fù)仍然可期?；仡?022年上半年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)由地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方裹挾前行，雖然近年來對地產(chǎn)方的依賴度正逐漸降低，但地產(chǎn)仍對物業(yè)存在大量隱性托舉，二者一榮俱榮，一損均損。

隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模的不斷擴大、經(jīng)營業(yè)態(tài)的不斷豐富，物業(yè)管理行業(yè)的營業(yè)收入同步增加。但物業(yè)企業(yè)仍面臨諸多痛點需要解決，如經(jīng)營成本持續(xù)上漲、行業(yè)集中度低和物業(yè)糾紛時有發(fā)生等。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)水平的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從簡單密集型勞動輸出轉(zhuǎn)變?yōu)獒槍Σ煌瑯I(yè)主需求的集約化現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)模式，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)致力發(fā)展人工智能應(yīng)用，打造智慧服務(wù)社區(qū)。碧桂園服務(wù)率先采用領(lǐng)先AI技術(shù)，打造云-邊-端AI全棧解決方案，利用人工智能和物聯(lián)網(wǎng)的深度融合，將物業(yè)服務(wù)場景智能化;雅生活打造“雅管家”平臺，整合線上線下資源。

2022上半年，商住開發(fā)及銷售步伐進一步放緩，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模增長訴求不減。收并購手段之外，公建、產(chǎn)業(yè)園及城市服務(wù)等非住宅領(lǐng)域成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓盤的重點。目前大部分物企都將住宅業(yè)態(tài)作為主要營收支柱，而非住領(lǐng)域市場廣闊，大量空間等待開拓。預(yù)計到2025年，非住業(yè)態(tài)市場規(guī)模或?qū)⑼黄?500億元(僅含基礎(chǔ)物管費)。

其中，商業(yè)物業(yè)服務(wù)是目前除住宅外企業(yè)發(fā)展最為成熟的業(yè)態(tài)。該市場格局分散，發(fā)展空間較大，不管是物管費單價還是毛利率都顯著高于住宅業(yè)態(tài)，盈利能力更強。此外，商業(yè)物業(yè)面對的業(yè)主對價格敏感度要遠低于住宅物業(yè)業(yè)主，收費上更具彈性，受政策限制較少。視乎企業(yè)的專業(yè)能力，在議價上也存在較大空間，與住宅業(yè)態(tài)平均物業(yè)費的提升主要依靠新增樓盤相比，長期來看將更具發(fā)展前景。

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