多個城市二手房放開"帶押過戶" 中國二手房行業(yè)市場如何

• 2022年9月19日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網 797 48
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多個城市放開“帶押過戶” ，銀行配合執(zhí)行意愿強。最近，一種二手房交易的新模式——“帶押過戶”在多個城市推出，被視為活躍樓市的重要調整。從已經官宣的幾個城市來看，南京、蘇州、濟南、昆明等均已有成功案例。相比此前還清按揭才可解押、過戶，“帶押過戶”可以大

多個城市放開“帶押過戶” ，銀行配合執(zhí)行意愿強。最近，一種二手房交易的新模式——“帶押過戶”在多個城市推出，被視為活躍樓市的重要調整。從已經官宣的幾個城市來看，南京、蘇州、濟南、昆明等均已有成功案例。相比此前還清按揭才可解押、過戶，“帶押過戶”可以大大節(jié)約時間和金錢成本(主要是原房主)，同時提升二手房交易安全性，業(yè)內人士紛紛叫好。

所謂“帶押過戶”，即存在抵押的房產要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即可實現(xiàn)抵押變更、轉移登記及新抵押設立(下稱“三項業(yè)務”)。在此之前，國內二手房交易普遍要求賣方(原房主)先解押才能辦理過戶手續(xù)，而解押則意味著需要還清按揭貸款。在還清既有房貸過程中，賣方往往需要花費大量時間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復雜，而如果賣方尋求社會“過橋資金”還會加大風險。

二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

9月16日晚間，南京市不動產登記中心官方微信號“南京不動產”發(fā)布消息稱，南京市全面推行二手房“帶押過戶”的模式。8月以來至少有昆明、蘇州、濟南、福州等城市支持或有限度支持這一模式，并已有相應成功案例。事實上，自《民法典》施行后，“帶押過戶”逐漸具備法律條件，不少業(yè)內人士預測，接下來還會有更多城市跟進推出。在按揭貸款持續(xù)低迷的背景下，各銀行作為抵押權人也有意愿配合執(zhí)行，提振地產需求市場的效果值得期待。

隨著去年《民法典》的施行，“帶押過戶”已經具備放開的法律條件。根據(jù)原《物權法》相關規(guī)定，財產(房屋)抵押后的產權過戶需要抵押人與抵押權人協(xié)商一致，后者同意則需要抵押人先還清債務，未經抵押權人同意的不得轉讓(受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外);《民法典》則明確，抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產且抵押權不受影響，但應當及時通知抵押權人。

從今年前8個月的房地產成交和居民中長期貸款數(shù)據(jù)來看，當前樓市需求依然低迷。不少市場人士認為，作為高收益、低風險的優(yōu)質資產，當前銀行房貸業(yè)務壓力較大，因此參與配合的意愿較強。后續(xù)預計還會有更多城市跟進“帶押過戶”模式，加上部分城市全面落地，相應效果值得期待。

據(jù)中研產業(yè)研究院公布《2022-2027年中國二手房行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》顯示

從各區(qū)域看，2021年平均成交周期最短的依舊是華南地區(qū)，為37.39天，同比上漲1%;而成交周期向來最長的中西部為51.44天，同比上漲4%;華東地區(qū)成交周期45.1天，同比上漲4%;華北東北地區(qū)成交周期為44.84天，成為唯一一個成交周期同比下滑的區(qū)域。2021年，華北東北地區(qū)價格出現(xiàn)明顯波動下滑態(tài)勢，掛牌均價為14370元/平米，同比下滑1.75%;華東地區(qū)掛牌均價為18802元/平米，同比增幅6.31%;華南地區(qū)掛牌均價為23122元/平米，同比增幅7.2%;中西部地區(qū)掛牌均價為10989元/平米，同比增幅3.28%。2021年，深圳二手住房成交價格的出臺讓買房者對二手房市場的關注度大大降低，成交量大幅萎縮。2021年深圳二手住房成交量是近六年來的新低。2021年全年深圳成交40699套二手房住宅，同比減少57.3%;成交面積3625199平方米，同比減少55.8%。

從整體房價數(shù)據(jù)看，2021年來一系列房地產調控見到了初步效果，特別是二手房價格的上漲明顯放緩，二手房房價上漲城市數(shù)量已經連續(xù)4個月下行，調控有效抑制了房價上漲。其中深圳銷售價格環(huán)比下降0.4%，已連續(xù)3個月下跌，且跌幅逐步擴大。成交量持續(xù)走低，受影響最大的那就是中介行業(yè)。從地方層面看，創(chuàng)新樓市調控手段的二手房交易參考價機制、完善房價地價聯(lián)動機制，以及一系列“堵漏洞”“打補丁”等政策內容的加碼，無疑使得本輪樓市調控在方式、力度以及精細化等方面，均有顯著提升。

目前，樓市慢慢進入存量房時代。央行的調查數(shù)據(jù)已經顯示中國城鎮(zhèn)家庭的住房擁有率已經達到96%，戶均1.5套房了。在這種情況下肯定會有很多家庭要把多余的房產處理掉，所以未來市場上肯定會有大量二手房出售，更別說在炒房不賺錢之后，投資也要把二手房拿出來賣掉，這也會讓市場提前進入存量房時代。而且受限于城市新增供應土地的原因，未來樓市的新房供應肯定會慢慢減少，二手房成交占比只會越來越大。

去年以來，國家對于二手房市場的關注度持續(xù)提升，重拳出擊之下全國二手房市場的走向也會逐漸發(fā)生變化。值得注意的是，二手房市場的管控政策走得要比新房的調控政策快得多。未來二手房市場的價格也會愈加的走向透明化，這對于購買者來說無疑是個很好的消息。

欲獲取更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點擊查閱中研普華產業(yè)研究院的《2022-2027年中國二手房行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。

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