物業(yè)管理存在問題調(diào)研 物業(yè)管理行業(yè)股權(quán)化與市場化發(fā)展

• 2021年11月30日 ZouJunRong來源：互聯(lián)網(wǎng) 236 7
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近年來，受益于房地產(chǎn)市場的繁榮，物業(yè)管理的發(fā)展由初級階段進入快速成長階段，年復合增長率超過8%。 憑著巨大的社會、環(huán)境、經(jīng)濟等效益，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展空間日益廣闊，是名副其實的朝陽產(chǎn)業(yè)。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景及投資潛力如何?近年來，受益于房地產(chǎn)市場的繁榮，物業(yè)管理的發(fā)展由初級階段進入快速成長階段，年復合增長率超過8%。 憑著巨大的社會、環(huán)境、經(jīng)濟等效益，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展空間日益廣闊，是名副其實的朝陽產(chǎn)業(yè)。

物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

新形勢下，加快發(fā)展物業(yè)服務業(yè)，推動物業(yè)服務向高品質(zhì)和多樣化升級，是滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要的重要舉措。住宅物業(yè)管理事關(guān)群眾生活品質(zhì)，事關(guān)城市安全運行，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定，事關(guān)黨和國家長治久安。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院公布《2022-2027年物業(yè)管理行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報告》顯示

物業(yè)管理也存在很多問題，阻礙著行業(yè)進一步發(fā)展。當前，我國物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量達23.4萬家，從業(yè)人員740余萬人。2020年全國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入達11800.3億元。站在萬億級別賽道的物業(yè)公司，這幾年也扎堆上市，因為業(yè)務的穩(wěn)定性，其估值遠遠高過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2020年物業(yè)行業(yè)營收規(guī)模為12688.1億元，同比增長20.7%。其中，TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強物業(yè)管理企業(yè)均值的3.27倍。從2020年物業(yè)營收的構(gòu)成來看，基礎(chǔ)物業(yè)服務占比為20.51%、增值服務占比7.02%。增值物業(yè)管理業(yè)務在百強物業(yè)收入、利潤結(jié)構(gòu)占比逐漸擴大，物業(yè)企業(yè)收入利潤增強前景空間大。

物業(yè)管理存在問題

一是黨對物業(yè)管理的領(lǐng)導有待加強。物業(yè)管理工作還沒有被列入城市各級黨組織議事日程和工作重點，基層黨組織對住宅物業(yè)管理的政治引領(lǐng)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用發(fā)揮得不充分。業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)黨組織不健全，尚未實現(xiàn)黨的組織和工作全覆蓋。

二是物業(yè)管理與社區(qū)治理結(jié)合不充分。政府資源與管理向小區(qū)延伸不夠。有關(guān)職能部門責任落實不到位，存在執(zhí)法不進小區(qū)的現(xiàn)象，小區(qū)內(nèi)違法違規(guī)行為得不到及時查處。

三是業(yè)委會治理結(jié)構(gòu)不合理。目前社區(qū)“兩委”成員進入業(yè)委會的機制尚未建立，基層黨組織和街道社區(qū)對業(yè)委會的組織、指導和監(jiān)督作用未得到充分發(fā)揮，業(yè)委會決策難、執(zhí)行難，難以有效發(fā)揮業(yè)主自治的作用。

四是物業(yè)服務質(zhì)量不高。部分物業(yè)服務企業(yè)服務意識不強，服務行為不規(guī)范，存在亂收費的現(xiàn)象，服務信息沒有及時公開。企業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)化、集約化程度較低，服務內(nèi)容單一，側(cè)重對物的管理，對人的服務兼顧不夠。物業(yè)管理智能化水平低，線上線下服務融合發(fā)展不夠，難以滿足居民高效便捷服務需求。

五是物業(yè)服務監(jiān)管機制不健全。物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)取消后，各地普遍反映缺乏監(jiān)管抓手，亟待建立以信用為核心的物業(yè)服務事中事后監(jiān)管機制。老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，實施物業(yè)管理難度大。維修資金使用難問題較為突出，信息化管理水平較低。

物業(yè)管理行業(yè)股權(quán)化與市場化發(fā)展

目前，在一些經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū),特別是沿海一 帶， 一批物業(yè)管理企業(yè)進行了經(jīng)營者員工持股制的試點,結(jié)果顯示優(yōu)勢明顯：

一是理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，增強了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營決策的獨立性與自主性;二是使經(jīng)營者、員工與公司以產(chǎn)權(quán)為紐帶結(jié)盟形成了牢固的利益共同體，增強了企業(yè)凝聚力;三是將一部分消費資金籌集并轉(zhuǎn)化為企業(yè)的生產(chǎn)資金，以增強企業(yè)的經(jīng)濟實力?？偠灾髽I(yè)的綜合實力增強了才有資本參與市場競爭?？梢灶A料，采取股權(quán)化將是對目前改變企業(yè)資金不足、力量不強的一個重要方式。

同時，股權(quán)化也是企業(yè)走向市場化的一個步驟。另外，隨著政府對物業(yè)管理認識的進一步深入，會更加深刻地認識到由社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營型的物業(yè)管理公司向業(yè)主收取管理費，這本身就是市場經(jīng)濟產(chǎn)物，管理者與業(yè)主的關(guān)系不是以前的計劃經(jīng)濟下的行政管理關(guān)系，而是市場經(jīng)濟體制下的經(jīng)濟民事關(guān)系，真正保護物業(yè)管理企業(yè)展的方法是將逐漸取消對物業(yè)管理行業(yè)的。近些年來，中國大步跨入了信息化的社會,人們的工作、生活與通信、信息的關(guān)系是越來越密切了。信息化社會在改變我們生活方式和工作習慣的同時，也對傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)，隨亳市民生活水平的提高。人們居住環(huán)境的要求不斷升級,希望有一個舒適、 安全、便捷的家,智能化小區(qū)自然就成為21世紀建筑發(fā)展的主流。

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