每年新增租房規(guī)模達(dá)1000億元 政府解決大城市住房租賃市場突出問題

• 2021年3月6日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 821 50
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我國進(jìn)入存量房時(shí)代以來，租賃市場需求迅速崛起。至2017年，全國住房租賃市場租金規(guī)模已達(dá)到1.3萬億元，每年新增租房規(guī)模達(dá)1000億元。

3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告時(shí)表示，保障好群眾住房需求。其中，在解決好大城市住房突出問題時(shí)明確提出，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

在去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，針對解決好大城市住房突出問題時(shí)曾明確提出，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策;土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜;要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃住房市場秩序等。

根據(jù)中研普華出版的《2021-2025年中國住房租賃行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》顯示：

我國進(jìn)入存量房時(shí)代以來，租賃市場需求迅速崛起。至2017年，全國住房租賃市場租金規(guī)模已達(dá)到1.3萬億元，每年新增租房規(guī)模達(dá)1000億元。

近兩年來，在政策、市場、融資的風(fēng)口下，長租公寓成為眾多企業(yè)的標(biāo)配。2019年是長租公寓行業(yè)回歸理性之年。在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認(rèn)識(shí)到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵(lì)市場發(fā)展的同時(shí)更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。在政府主導(dǎo)推進(jìn)下，我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范，市場規(guī)模上了很大一個(gè)臺(tái)階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。

2019年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計(jì)拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運(yùn)營商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達(dá)到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)派系項(xiàng)目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨(dú)占優(yōu)勢，也有較好的運(yùn)營管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)。

市場容量

截至2018年年底，市場上活躍的公寓品牌超過80個(gè)，分布的城市數(shù)量達(dá)到44個(gè)，涉及1,223座集中式公寓(約240,052套)和135,200套分散式公寓。分別呈現(xiàn)出投資布局高度集中、市場需求普遍旺盛、產(chǎn)品線日趨豐富、客源差異化細(xì)分等特點(diǎn)。長三角、京津冀、珠三角三個(gè)城市群的租賃式公寓供給量占全國總供給量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都、西安、重慶十個(gè)熱點(diǎn)城市的供給量占全國供給總量的81.7%。

從租賃式公寓的規(guī)模和戶型來看，熱點(diǎn)城市每座集中式公寓規(guī)模均在200套上下，主流產(chǎn)品為套均面積30.2平方米的開間;分散式公寓主力產(chǎn)品戶型平均面積18.1平方米左右。從租金收入水平看，北京、上海單套公寓年租金收入超過43,000元，高于全國單套公寓年租金收入平均值的33,503元。其他熱點(diǎn)城市，除深圳(單套公寓年租金收入超30,000元)外，單套公寓年租金收入都低于27,000元。租賃式公寓95%的客群是20-35歲的單身青年，其中能夠支撐高租金的群體多來自TMT行業(yè)、金融行業(yè)和高端服務(wù)業(yè)從業(yè)人員。

競爭格局

隨著國家層面各項(xiàng)利好住房租賃政策的不斷出臺(tái)，各地方也相繼推動(dòng)租賃市場的發(fā)展，社會(huì)對于長租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時(shí)，國企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動(dòng)各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L租公寓，搶灘市場。代表有：萬科集團(tuán)的泊寓、旭輝集團(tuán)的領(lǐng)寓國際、保利發(fā)展的保利公寓、龍湖集團(tuán)的冠寓、遠(yuǎn)洋集團(tuán)的邦舍以及碧桂園的big+碧家國際社區(qū)等。在資金方面，房企系長租公寓有先天優(yōu)勢，房企擁有比其他玩家更強(qiáng)大的資本實(shí)力和拿房渠道。這對于中小長租公寓企業(yè)來說，生存空間必定造成擠壓。

發(fā)展前景

在美國和日本等成熟市場，長租公寓已是一項(xiàng)成熟的投資級資產(chǎn)，其投資表現(xiàn)具有長期穩(wěn)定的租金回報(bào)且抗經(jīng)濟(jì)周期能力強(qiáng)、投資回報(bào)率高、良好的資產(chǎn)流動(dòng)性和資本化率走勢趨同辦公樓等特點(diǎn)。在中國，長租公寓市場還處于發(fā)展初期，僅有3%~5%的市場占有率，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動(dòng)性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對短缺。隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機(jī)遇。隨著長租公寓行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務(wù)等均開始向頭部企業(yè)集中，整個(gè)行業(yè)也可能進(jìn)入到一個(gè)全新整合階段。

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，房企長租公寓整體風(fēng)格偏謹(jǐn)慎，規(guī)模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業(yè)轉(zhuǎn)化方面。據(jù)悉，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計(jì)開業(yè)規(guī)模增幅達(dá)到79.6%。截至2019年，國內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來看，2019年TOP20房企長租公寓的累計(jì)開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會(huì)和“十三五”收官之年，2019年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申要“大力發(fā)展租賃市場”，長租公寓作為租賃市場重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

欲了解更詳實(shí)的中國住房租賃行業(yè)發(fā)展前景分析請點(diǎn)擊中研普華報(bào)告《2021-2025年中國住房租賃行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》

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