我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量為23.4萬家，從業(yè)人員740余萬人。近幾年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)迎來上市潮，目前已有上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)40余家，表明資本十分看好物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景。最新數(shù)據(jù)顯示，2020年我國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入達(dá)11800.3億元。
我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何？當(dāng)前，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量為23.4萬家，從業(yè)人員740余萬人。近幾年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)迎來上市潮，目前已有上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)40余家，表明資本十分看好物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景。最新數(shù)據(jù)顯示，2020年我國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入達(dá)11800.3億元。
“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”的模式，能夠讓居民享受到更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，也給物業(yè)管理行業(yè)帶來更大的發(fā)展機(jī)遇?！锻ㄖ访鞔_，將推動(dòng)發(fā)展生活服務(wù)業(yè)。鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。
中國物業(yè)管理政策及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略
成立業(yè)委會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，已經(jīng)成為加強(qiáng)物業(yè)管理的重要抓手。北京2020年出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)北京市物業(yè)管理工作提升物業(yè)服務(wù)水平三年行動(dòng)計(jì)劃(2020—2022年)》明確，2020年底前新成立業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))2000個(gè)以上;業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))組建率達(dá)到30%以上，2021年達(dá)到70%以上，2022年達(dá)到90%以上。
日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等10部門印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》(以下簡稱《通知》)，進(jìn)一步厘清了哪些事項(xiàng)由政府有關(guān)部門負(fù)責(zé)，哪些由街道負(fù)責(zé)，哪些由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。
《通知》明確，推動(dòng)城市管理服務(wù)下沉。推動(dòng)城市管理服務(wù)向居住社區(qū)延伸，依托城市綜合管理服務(wù)平臺(tái)，建立群眾反映問題的受理處置機(jī)制。明確部門和單位職責(zé)清單，壓實(shí)工作責(zé)任，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違章搭建、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、電動(dòng)自行車違規(guī)停放充電、占用堵塞公共和消防通道等違法違規(guī)行為。依法明確供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)運(yùn)營單位服務(wù)到最終用戶，落實(shí)專業(yè)運(yùn)營單位對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新責(zé)任。
由此可見，居住社區(qū)管理和服務(wù)不光是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。無論是違章搭建等違法違規(guī)行為，還是水電氣熱等運(yùn)營維護(hù)方面的問題，其管理的主體在于城市政府的主管部門，或者專業(yè)運(yùn)營單位。有了這份《通知》，廣大居民遇到的待解難題該去找誰主張，變得更加明確了。
與此同時(shí)，廣大居民對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有很高期待，物業(yè)管理該如何提升?《通知》就此提出多項(xiàng)措施。全面落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量主體責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要健全服務(wù)質(zhì)量保障體系，建立服務(wù)投訴快速處理機(jī)制，加強(qiáng)人員車輛管理，定期巡檢和養(yǎng)護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，做好綠化養(yǎng)護(hù)，協(xié)助規(guī)范垃圾投放并及時(shí)清掃清運(yùn)，改善居住環(huán)境，提升居住品質(zhì)，打造優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員素質(zhì)。此外，還應(yīng)完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，物業(yè)服務(wù)價(jià)格主要通過市場競爭形成。
物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務(wù)性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務(wù)商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務(wù)，而且這些管理和服務(wù)是針對(duì)物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務(wù)于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。隨著中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理行業(yè)在 2008年、2013年及2018年的營業(yè)收入規(guī)模分別為 2077億元、4092億元、9066億元，行業(yè)2008-2018年的年復(fù)合增長率高達(dá)15.88%。物業(yè)管理行業(yè)的收入在2019末已超萬億規(guī)模。報(bào)告顯示，近年來，以500強(qiáng)為代表的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，2019年全國物業(yè)管理行業(yè)總面積約310億平方米，相較2018年同比增長11%。營收方面，2019年物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營收入突破萬億，達(dá)10512.1億元，較2018年同比增長15.95%;從業(yè)人員數(shù)量方面，2019年全國物業(yè)管理從業(yè)人員約686.6萬人，較2018年同比增長7.80%。2019年500強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入3407.48億元，均值6.81億元，較去年同比增長20.33%，業(yè)績維持持續(xù)增長態(tài)勢(shì)。同時(shí)，500強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入占行業(yè)總營收的比例由31.23%增長1.18個(gè)百分點(diǎn)至32.41%，頭部企業(yè)創(chuàng)收能力強(qiáng)勁，500強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入市場份額進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大。2019年百強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)管理面積均值達(dá)4279萬平方米，市場份額提升至四成，各層級(jí)持續(xù)分化。TOP10企業(yè)管理面積均值達(dá)2.21億平方米，是百強(qiáng)企業(yè)均值的5.16倍，市場份額達(dá)9.22%，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)延續(xù)。百強(qiáng)企業(yè)2019年單個(gè)城市項(xiàng)目數(shù)量均值為6.84個(gè)，單個(gè)城市管理面積均值138.03萬平方米，單個(gè)項(xiàng)目管理面積均值20.18萬平方米。
2020年物管行業(yè)營收規(guī)模為12688.1億元，同比增長20.7%。其中，TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強(qiáng)企業(yè)均值的3.27倍。從2020年?duì)I收的構(gòu)成來看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比為20.51%、增值服務(wù)占比7.02%。增值業(yè)務(wù)在百強(qiáng)物業(yè)收入、利潤結(jié)構(gòu)占比逐漸擴(kuò)大，企業(yè)收入利潤增強(qiáng)前景空間大。
(1)中國的物業(yè)管理行業(yè)正走在產(chǎn)業(yè)快速集中的路上。例如，產(chǎn)業(yè)集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價(jià)能力因服務(wù)質(zhì)量而迅速增強(qiáng)，即使在成本加成的基礎(chǔ)物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。
(2)我國物業(yè)行業(yè)有著大量的市場定位清晰的企業(yè)。例如：萬科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗(yàn)物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務(wù)的市場定位。綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司以物業(yè)服務(wù)為根基，以服務(wù)平臺(tái)為介質(zhì)，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業(yè)集團(tuán)有限公司著力于“物業(yè)管理發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設(shè)”雙主航道的發(fā)展策略。
(3)近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。
(4)“機(jī)器人+物業(yè)”帶來的人員沖擊。例如高仙作為全球較早從事機(jī)器人自主移動(dòng)技術(shù)研發(fā)的上游技術(shù)型企業(yè)，基于全場景移動(dòng)機(jī)器人技術(shù)已實(shí)現(xiàn)了50+機(jī)型、10000+終端和5000+行業(yè)案例的應(yīng)用積累，機(jī)器人產(chǎn)品與解決方案更是可直擊物業(yè)管理中對(duì)人力依賴較大的安防、清潔、配送三大垂直場景，全力助推物業(yè)地產(chǎn)的智慧升級(jí)。
(5)基于智慧物業(yè)平臺(tái)服務(wù)的相繼出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了以往傳統(tǒng)服務(wù)所無法實(shí)現(xiàn)的功能。例如，通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)，可以將原本繁瑣的維修流程簡化、可以預(yù)訂服務(wù)、購買商品。相關(guān)智能APP的開發(fā)與普及已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向。
目前，整個(gè)物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時(shí)代大背景下，物業(yè)管理行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬億。
一、2017-2019年我國物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模為6981億元，2018年物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模為7536億元，2019年物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模為8203億元，同比增速為8.85%。
圖表：2017-2019年物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模情況
數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理
二、2017-2019年我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展分析
目前，業(yè)內(nèi)對(duì)物業(yè)管理市場空間和行業(yè)競爭環(huán)境的基本特征上認(rèn)知差別不大，普遍認(rèn)為行業(yè)空間大，但市場分散，競爭不夠。2019年國內(nèi)物業(yè)管理市場空間為8203億元，其中住宅、寫字樓及商業(yè)樓宇分別為4867/1317/195億元。目前，行業(yè)集中度較低，但正在逐步提升，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，行業(yè)前100名物業(yè)管理企業(yè)的市場份額在2018年僅為27.0%，但比2013年提高了9.6個(gè)百分點(diǎn)。
在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性改革期間，存量房銷量的萎靡對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流提出巨大的挑戰(zhàn)，而物業(yè)管理作為其后端服務(wù)業(yè)，利用其弱周期屬性和輕資產(chǎn)運(yùn)作的模式，將成為房地產(chǎn)企業(yè)的增長盈利點(diǎn)。
自我國十九大強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)“只住不炒”的核心方針后，從現(xiàn)有的存量房分析，我國商品房作為主要的住宅房，其現(xiàn)房銷售面積已經(jīng)連續(xù)下降超過3年，而住宅房的竣工套數(shù)和銷售套數(shù)也在2018年開始呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)?？傮w來看，2020年開始，房地產(chǎn)的銷售仍將處于嚴(yán)控，而房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流則面臨巨大的挑戰(zhàn)。
物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后端服務(wù)，從房地產(chǎn)生命周期來看，物業(yè)管理所提供的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理等一系列服務(wù)占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)生命周期的90%以上。近年來房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊，分拆物業(yè)上市可為房企提供再一個(gè)融資平臺(tái)。再者而言，房地產(chǎn)行業(yè)的增長紅利已過去，物業(yè)管理行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要增值服務(wù)行業(yè)，營收穩(wěn)定且處于行業(yè)發(fā)展初期，想象空間巨大。物業(yè)公司通過上市融資，可進(jìn)一步壯大規(guī)模，獲取更多的市場份額。
2017-2019年中國物業(yè)管理產(chǎn)品市場供求分析
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量約有13.4萬家，行業(yè)發(fā)展較穩(wěn)定，比2018年增加0.7萬家，增長率5.5%。
圖表：2017-2019年中國物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)數(shù)量情況
數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理
圖表：2017-2019年中國物業(yè)管理行業(yè)管理面積情況
數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理
物業(yè)管理作為高級(jí)房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對(duì)物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)它周圍的環(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，并且對(duì)業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理不僅解決了在房地產(chǎn)使用中所必需的維護(hù)工作，而且將地產(chǎn)和物業(yè)實(shí)現(xiàn)了有效的分級(jí)。隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和個(gè)人物權(quán)體系的建立，物業(yè)管理越來越受到重視和關(guān)注。而物業(yè)管理公司就其本質(zhì)而言，是一個(gè)服務(wù)性企業(yè)，因此，設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品是其服務(wù)體系中的一個(gè)必要環(huán)節(jié)，也是物業(yè)管理發(fā)展不可或缺的一個(gè)過程。
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2021-2026年版物流產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告
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物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展面臨機(jī)遇和挑戰(zhàn) 2021物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 
