2020年全國百城房價漲幅近11% 房地產(chǎn)市場投資機會及趨勢預測

• 2021年2月3日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1437 95
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2020年，全國100個城市新建商品住宅成交均價為16018元/平方米，同比上漲10.8%。其中，一線城市新建商品住宅成交均價為44968元/平方米，同比漲2.7%;32個二線城市新建商品住宅成交均價為15599元/平方米，同比漲9.6%。

銀保監(jiān)會主席郭樹清曾撰文稱，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國金融風險方面最大的“灰犀牛”。他指出，2008年次貸危機前，美國房地產(chǎn)抵押貸款超過當年GDP的32%。

2020年，全國100個城市新建商品住宅成交均價為16018元/平方米，同比上漲10.8%。其中，一線城市新建商品住宅成交均價為44968元/平方米，同比漲2.7%;32個二線城市新建商品住宅成交均價為15599元/平方米，同比漲9.6%。專家指出，2020年房價漲幅略超預期，百城房價漲幅位于兩位數(shù)，說明穩(wěn)房價依然面臨各類壓力。

2020年全國百城房價漲幅近11%

中研普華出版的《2021-2025年房地產(chǎn)市場投資機會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告》指出，近10年全國百城房價漲幅，可以看出，2011-2018年每年漲幅均為個位數(shù)水平，而2019年和2020年則為兩位數(shù)水平，分別為11.2%和10.8%。對比來看，近兩年房價上漲態(tài)勢更加明顯。對于2020年而言，信貸環(huán)境總體趨于寬松，一些炒房資金加快進入樓市。尤其是疫情下房地產(chǎn)“避風港”屬性更為明顯，各類資金更會加快進入，進而容易使得房價上漲過快。這也說明，百城房價有泡沫，其走勢已經(jīng)背離了基本面，后續(xù)需要嚴管。

一線城市漲幅不大但實際上壓力較大。2020年，4個一線城市新建商品住宅成交均價為44968元/平方米，同比上漲2.7%。觀察最近10年一線城市房價漲幅同比數(shù)據(jù)，可以看出，2020年其漲幅并不大，甚至是歷史上偏低位的水平。這和實際感受是有很大差異的，說明高價項目備案方面管控比較嚴。具體城市看，到了2020年第四季度，一線城市出現(xiàn)了房源哄搶現(xiàn)象，尤其是上海和廣州。當前中央明確提出要解決大城市住房問題，所以后續(xù)積極增加房源、讓房價真正降下來，成為一線城市需要積極關注的內容。

二線城市漲幅略有擴大。2020年，32個二線城市新建商品住宅成交均價為15599元/平方米，同比上漲9.6%。觀察最近10年漲幅，2020年漲幅處于中間位水平。不過，對比2019年數(shù)據(jù)，可以看出，其漲幅略有擴大。隨著二線城市戶籍政策的放開和人口的加快導入，此類城市購房需求預計會繼續(xù)釋放，所以房價漲易跌難。尤其是新一線城市，后續(xù)穩(wěn)房價工作需要繼續(xù)堅持。

三四線城市近三年漲幅相對溫和。2020年，64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12287元/平方米，同比上漲8.1%。觀察三四線城市最近10年房價漲幅數(shù)據(jù)，可以看出，對比2017年漲幅，2018-2020年漲幅相對不大。這和其房屋成交行情是比較匹配的。尤其是2020年三四線城市樓市相對不景氣，所以也會制約房價的漲幅擴大。

2020年房價漲幅略超預期，百城房價漲幅位于兩位數(shù)，說明穩(wěn)房價依然面臨各類壓力。而且部分城市看似房價漲幅不大，但其實也出現(xiàn)了搶房等亂象，進一步說明穩(wěn)房價面臨更為復雜的問題。尤其是疫情下各類資金加快進入樓市，成為推高房價泡沫的重要原因。這也使得房價走勢和經(jīng)濟基本面背離，需要后續(xù)積極管控。

中國房地產(chǎn)市場監(jiān)管

2021年首月，深圳、上海、廣州、西安、合肥等多個一二線城市傳來房貸額度緊張、利率上浮的消息，個別銀行被曝出已經(jīng)停貸。每年年初，一般是房貸額度最為充裕的時候，這一反?，F(xiàn)象的背后實際上潛藏著金融調控的身影。

2020年最后一天，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。這政策一被業(yè)內簡稱為對銀行劃定的“兩道紅線”。

上海市銀保監(jiān)局近期出臺的新規(guī)，正是“兩道紅線”落地的體現(xiàn)。上海市表示，嚴格實施房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴格審核首付款資金來源和償債能力審核等。

銀行的“兩道紅線”與去年8月份出臺的房企“三道紅線”(重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則)政策一起，組成了中國房地產(chǎn)金融審慎管理的主要工具。與貨幣政策不同，房地產(chǎn)金融審慎管理主要針對首付比調整、房地產(chǎn)貸款比例限制、房企融資規(guī)模限制等，重點在于穩(wěn)定信貸增長、調節(jié)杠桿率。欲了解更詳實的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析請點擊中研普華報告《2021-2025年房地產(chǎn)市場投資機會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告》

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