12月一線城市二手住宅成交量暴漲 2020全國二手住宅總體成交量同比增長23%

• 2021年1月13日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1164 75
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2020年12月，上海二手住宅成交約3.9萬套;全年二手住宅成交約30.2萬套，同比增長27.0%，達到近4年來新高。全年二手住宅成交量則達到近4年來新高。一線城市房價整體相對平穩(wěn)，但核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源，如學區(qū)房、高端住宅的價格漲幅明顯。

一線城市二手住宅成交量大增，豪宅價格漲幅明顯。12月北上廣深四個一線城市同時上演二手住宅成交量暴漲。數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海二手住宅成交約3.9萬套;全年二手住宅成交約30.2萬套，同比增長27.0%，達到近4年來新高。全年二手住宅成交量則達到近4年來新高。一線城市房價整體相對平穩(wěn)，但核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源，如學區(qū)房、高端住宅的價格漲幅明顯。

一線城市二手房住宅成交量增大

根據(jù)中研普華出版的《2021-2026年二手房行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》數(shù)據(jù)顯示，2020年一線城市二手房的量價表現(xiàn)明顯好于低能級城市，需求升溫明顯，全年二手住宅總體成交量同比增長23%。具體看，上海全年二手住宅成交量增幅最大，約為26%;其次是廣州，成交同比增幅為25%;深圳同比增加23%，2020年下半年的調(diào)控使得市場需求明顯降溫，下半年成交同比增速由上半年的41%收窄至11%;北京成交量同比增幅略低，為16%，但成交量及增幅均為2017年以來最高。

2020年疫情沖擊經(jīng)濟，在貨幣政策寬松、房貸利率下行的情況下，積壓需求得到釋放，加速市場修復。同時，一線城市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ螅慨a(chǎn)保值能力強，更受資本青睞。四個一線城市2020年二手住宅成交量均創(chuàng)下至少近三年新高，滬深兩地住房供需矛盾趨緊導致均價漲幅偏大。

四個一線城市新房二手房的成交量雖然有明顯增長，但整體價格漲幅依舊平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，2020年上海新建住宅成交均價56004元/平方米，同比微漲4%。市場整體穩(wěn)中有升，在疫情之下波動較小。另據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2020年11月上海二手住宅價格指數(shù)環(huán)比增長0.3%，同比增長5.5%。

貝殼研究院稱，2020年北京新建商品住宅成交均價為48147元/平方米，同比上漲3%，與2019年基本持平。二手住宅成交絕對水平及增幅雖然均達到2017年以來最高，但全市成交均價為60485元/平方米，同比微跌0.5%，價格連續(xù)三年保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。

新房市場方面，綜合多家機構(gòu)數(shù)據(jù)，2020年北京新建商品住宅成交面積同比上漲5%;上海新建商品住宅成交面積約917.8萬平方米，同比增長23.1%，創(chuàng)下4年來新高;廣州一手住宅網(wǎng)簽成交100905套，同比上升27%，是2010年至今的第二高，僅次于2016年;深圳新建住宅成交45384套，同比上漲19.8%，創(chuàng)下2016年以來新高。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析

過去一年，即便有疫情沖擊，商品房市場表現(xiàn)遠遠超出預期。去年上半年，全國商品房銷售面積同比仍下降8.4%，但1-10月份首次轉(zhuǎn)正為0.03%，1-11月增幅進一步擴大至1.3%。銷售額方面，近年來都市圈發(fā)展紅火，新房市場向東中部房價相對高的區(qū)域集中，新房銷售額在去年1-8月轉(zhuǎn)為正增長，全年增速接近兩位數(shù)。由此推斷，2020年全國商品房銷售面積、銷售金額將再創(chuàng)歷史新高。

全國商品房市場超預期表現(xiàn)，首要推動力就是疫情后各地積極在供給端紓困(降低土拍門檻、預售條件等)、需求端“因城施策”，人才政策積極、落戶門檻降低，加上貨幣寬松帶動按揭利率下降，驅(qū)動了需求端回升。

2020年的調(diào)控政策，以7月24日房地產(chǎn)工作座談會為“分水嶺”，上半年“一城一策”更加靈活，需求端政策松動主要集中在人才和落戶新政上，契合2020年新型城鎮(zhèn)化對于降低落戶門檻的任務。下半年，熱點城市相繼收緊政策，杭州、東莞、寧波、深圳等房價漲幅過快的城市先后祭出調(diào)控，表現(xiàn)在限購限貸升級、限售年限增加、土地市場增設限競條件等。

去年，商品房市場明顯回升，與金融條件密切相關(guān)。上半年，央行三度“降準”釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調(diào)LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。金融條件寬松疊加利率下降，2020年居民杠桿率有所上升。根據(jù)社科院國家資產(chǎn)負債表研究中心的統(tǒng)計，前三季度居民部門杠桿率上升5.6個百分點，由2019年末的55.8%上升到61.4%。

2020年8月份開始，基于補齊房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策框架，樓市政策開始轉(zhuǎn)向加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制，即從資產(chǎn)端和資金端“雙管齊下”，堵住資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的渠道——對開發(fā)商融資開啟“三道紅線”管控，按照剔除預收款后的資產(chǎn)負債率是否大于70%，凈負債率是否大于100%，現(xiàn)金短債比是否小于1倍等“三道紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%;對銀行資金實施房貸集中度管理，對銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款采取占比“雙管控”，越大型的銀行，高限越高，比如工農(nóng)中建交郵儲地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比，最高限為40%和32.5%，中型股份行占比為27.5%和20%，城商行和縣域銀行占比限制很嚴。

基于系統(tǒng)性風險防范，2018年央行工作會議就首次提出了“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”。事實上，控制資金投向地產(chǎn)，這是2016年以來地產(chǎn)金融長效機制的目標之一。2017年“去杠桿”以來，新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比一直下降，從2016年的45%下降到今年前三季度的27%。隨著“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在2021年開始實施，房地產(chǎn)杠桿率將得到控制。這有助于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標。由此，過往經(jīng)常出現(xiàn)的房價暴漲、樓市周期波動也將大為緩解。

不過，隨著都市圈“增長極”戰(zhàn)略推進，人口向都市圈遷徙，樓市將進一步分化。2020年以來，盡管各地政策相對寬松，貨幣環(huán)境友好，但對大環(huán)境更敏感的熱點樓市回暖更明顯。而內(nèi)地部分省會城市、大城市二手房價格開始下跌。由于棚改和去庫存紅利退出，前期新增供應開始轉(zhuǎn)化為海量二手房掛牌，而人口和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)并未得到有效夯實，樓市短期下行有必然性。未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢如何？欲了解更詳實的二手房行業(yè)發(fā)展前景分析請點擊中研普華報告《2021-2026年二手房行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》

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